房天下 >   房产快讯   > 环环有房 >   正文

同是一线城市,北上广土地拍卖为什么呈现不同特点?

环环有房 2017-08-11 11:36:04

干房地产这个行当的,看楼市热闹的,投资房产大买卖的,永远也不能绕开“土地”这个话题。

这一话题可能与钱钟书老先生说的有点差异,我们既要关注鸡蛋好不好吃,还得关注下蛋的鸡。在一个高度市场化的房地产舞台上,最前端却被套上一个计划经济的“牛嚼子”。不听话就要勒一下。

进入八月,秋高气爽的帝都已经是第三次拍地了。8号那天有4宗地块出让,两宗在海淀,两宗在大兴,4宗地块总起始价150.4亿,最后总成交价186.285亿元。两宗海淀地块都属于二类居住用地,引来八家房企以及联合体争夺,大兴的商办地块则以底价成交,符合此前的政策预期。

两宗海淀地块全部采取“限房价,竞地价”的方式出让,吸引了包括国瑞+中铁建+碧桂园、远洋+华润+中粮+天恒、金隅、保利+首开、金融街、中海、万科+平安、金地等8家企业及联合体的竞拍。最终的拍卖结果是,其中一宗国瑞+中铁建+碧桂园以58.08亿,36%的自持面积成交,溢价率20%。另一宗被万科+平安以总价18.055亿,44%的自持面积拿下,溢价率15%。首创+远洋联合体以71.65亿拿下拿下亦庄宅地,溢价率49.9%。与前些年的“地王”横扫千军如卷席相比,越来越不温不火。

报道援引分析人士的话说:“限房价、限地价、竞企业自持商品住房面积比例、竞高标准商品住宅建设方案已经成为了北京土地拍卖的标配。在土拍新规则下,北京土地的拍卖价格也得到了有效的控制,楼面价开始下降。这对抑制北京房价上涨,稳定北京楼市有着非常重要的意义。”

而我则认为,北京此次拍地的最大特点是开启了联合体模式。目前来看,仅仅在项目层面的联合体还属于一种比较松散的权宜之计,还没有上升到企业战略合作的层面。其原因可以理解为企业缺钱,但又要混个脸熟不想离场,或者分散风险,对后市走向判断未明,进一步试探政策底线,而此次低溢价率的出现可能会激起房企大鳄未来积极独立拿地的信心。

广州的拍地同样按部就班,乏善可陈。7月28日,2017年下半年广州首场土拍开幕,共有8宗土地(含1宗工业地)进行网上竞拍,单日卖地90.85亿,均底价成交。地方老牌房地产国企珠江实业连拿海珠南沙两宅地。

海珠区橡胶新村东部宅地,由珠江实业以12.76亿底价拿下,折算楼面价16004元/平;南沙区灵山岛尖两宗商业地,分别由广州隽景经济信息咨询有限公司、广东省交通集团底价拿下;南沙黄阁镇莲溪村、南涌口村两宗宅地,分别由方圆、万祥房地产以底价拿下,折算楼面价8120元/平、8020元/平;南沙坦头村宅地则由融创实业投资以底价拿下,据悉融创实业由碧桂园100%出资,实则为碧桂园拿下该地块;南沙体育馆北侧商住地,则广州南实投资有限公司拿下,而广州南实投资有限公司的股东为珠江实业和南沙城建。

广州拍地的“底价成交”现象更多的透射出的是房地产企业对这一城市发展与规划的后劲信心不足。其次才是地块的原因。

南沙去年以来加持了诸多概念,但定位摇摆多变不清晰,客观上造成了这一城市副中心在理想与现实层面都未呈现出来足够的吸引力与高关注度。相比这些地块,广州城市发展的重心向来在东部黄埔增城地区,投资的热点也在东部。未来东部地块的拍卖仍值得期待。至于租购同权与底价成交之间是否存在心理上的影响与关联,尚未可知。

再看一则上海拍地的消息。

7月24日,上海首批公开出让并成交两幅租赁住房用地。两幅地块,一幅位于浦东新区张江南区,土地面积约6.5万平方米,可建建筑面积约13万平方米,由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价为每平方米5569元。另一幅地块位于嘉定区嘉定新城,土地面积约2.85万平方米,可建建筑面积7.13万平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为每平方米5950元。两幅土地采取“只租不售”模式,项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。

媒体评论说此次土地转让有两大震撼,值得高度关注:

一是成交价超低,低到“接近赠送”水平。嘉定新城租赁用地,楼板价只有一年前拍卖价的16%。或者说短短一年,地价大跌84%。这就是政府对租赁住房的支持力度。

二是两大买家全是国企,这个才是要划的重点。上海、深圳正在积极探索长效机制。“国企持有租赁住房+政府提供租赁交易服务平台”,就是未来大城市的租赁模式的基本特征。政府让国企担当大任,与其说是信任,不如说是投资回报周期长与预期不容乐观的原因。非国企,上市公司,如何在“长效”中对股民一个好的交代呢?

三个一线城市,却有三种拍地方式与结局。日子还得过下去,房子还得盖出来。需求还得不断地满足再满足。地还得接着拍。一线城市的房地产市场,一切的一切得还继续向前赶。

就好比,去年的这个时候,你无法想象一年后的今天会是现在这个样子一样。同理,你也无法想象,一年后的今天,北京广州上海会是什么样子。我们唯一能够做的是,深挖洞,广积粮,缓称王,不称霸。手里有地,心里不慌。毕竟,房地产开发的固有周期性特征,使得它不可能像市场上买菜一样,现炒现卖。玩的就是土地储备。


近期文章阅读

请樊纲老师告诉你,此轮调控政策的唯一盲点在哪里?

租房与买房的“囚徒困境”

"士"与楼市专家

又一大湾区呼之欲出 京津楼市将被撼动?

商品住宅实施全装修,会对市场造成什么影响?

特色小镇标准变化,房地产小镇的出路在哪里?

碧桂园频遭诟病,造成这种现象的原因是什么

多空众说纷纭,楼市真到拐点了吗?

京津冀社保同城认定,房价会暴涨?

26家中介被关停,如何彻底解决小产权房乱相?

这些房企靠什么挤进“世界500强”排行榜?

老王、老孙、老李:三个人的楼市鸿门宴

租购同权,为什么是广州率先推出这项政策?

净利润狂增三倍!负债率骤降一半!恒大上半年为什么能做到?

潘石屹唱衰房地产,真实原因是什么?

在调控的大时代,房地产的“小而美”思维行得通吗?

燕郊成交量降80%,真相是什么?

环环有房已入驻

头条、一点、搜狐、企鹅、网易、大鱼、

微博、焦点、房天下、兔博士

等自媒体平台


识别下图二维码,关注环环有房

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
客服电话:400-850-8888 违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈