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重磅|李战军:上半年房地产市场形势和下半年预判

朱晓红 2017-08-10 13:17:04

一、中央加强房地产金融管控,地方政府政策不断深化

二季度全国房地产调控持续进行,中央进一步加强金融风险管控、要求各地合理安排供地,加快建立租售并举的长效机制。在此基础上,热点城市从信贷、土地、监管等多方面深化楼市调控政策。

1、稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制

大力支持特色小镇建设。4月1日,住建部和中国建设银行联合发布《关于推进商业金融支持小城镇建设的通知》强调发挥市场主体作用,加大商业金融对小城镇建设的支持,积极引导社会资本进入小城镇,全面提升小城镇建设水平和发展质量。5月27日,住建部印发《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》,提出特色小镇不能以房地产为单一产业,政府不能大包大揽或过度举债,打着特色小镇名义搞圈地开发。旅游文化产业为主导的特色小镇推荐不超过1/3。目前,两批特色小镇名单已经公布,共计403个。

分类实施房地产信贷调控。4月10日,中国银监会发布《关于银行业风险防控工作的指导意见》,要求坚持分类调控、因城施策,严厉打击“首付贷”等行为,切实抑制热点城市房地产泡沫,建立促进房地产健康发展的长效机制。银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制,将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券,以及其他形式的房地产融资纳入监测范围,定期开展房地产压力测试。加强房地产业务合规性管理,严禁资金违规流入房地产领域。要完善押品准入管理机制,建立健全房地产押品动态监测机制,及时发布内部预警信息,采取有效应对措施。

政治局会议两度定调房地产大政方针。4月25日,中共中央政治局召开会议要求要保持宏观政策连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,深化供给侧结构性改革,坚定不移推进“三去一降一补”,改造提升传统动能,大力培育发展新动能,振兴实体经济,实现转型升级。要营造良好市场环境,加强制度建设,扩大开放领域,改善投资者预期。要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。要高度重视防控金融风险,加强监管协调,加强金融服务实体经济,加大惩处违规违法行为工作力度。

7月24日,中共中央政治局召开会议提出要积极稳妥化解累积的地方政府债务风险,有效规范地方政府举债融资,坚决遏制隐性债务增量。要深入扎实整治金融乱象,加强金融监管协调,提高金融服务实体经济的效率和水平。要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。要稳定外资和民间投资,稳定信心,加强产权保护,扩大外资市场准入,增强营商环境对投资者的吸引力。

优化土地供应结构。5月10日,国土资源部印发《2017年全国土地利用计划》,突出五方面重点:一是切实保障农业转移进城落户人口用地;二是重点支持基础设施建设;三是单列安排农村一、二、三产业融合发展用地;四是专项安排社会民生用地,加大对教育、养老、医疗、文化、体育、现代服务业和公益设施等民生社会事业项目的支持,专项安排保障性安居工程新增土地利用计划,单列下达农民住房用地计划;五是促进房地产市场平稳健康发展,房地产库存压力过大的城镇要减少乃至停止下达住房建设新增建设用地指标,房价上涨压力大的城市要统筹存量和增量建设用地,综合考虑区域人口、就业、公共服务设施建设等因素,优化土地供应结构,相应增加年度住宅用地供应。

稳定住房租赁关系。5月19日,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》。为稳定住房租赁关系,保护租赁双方权益,征求意见稿在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。还对住房销售在销售条件、销售程序等作了一般性规定,特别是强化了对房地产开发企业销售住房行为的监管。对房地产中介行业管理也作了具体规定,包括规范机构设立和从业人员管理、规范房源信息发布、规范收费行为、明确从业禁止行为等。

试点土地储备债券。6月1日,财政部、国土资源部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》明确,为完善地方政府专项债券管理,规范土地储备融资行为,建立土地储备专项债券与项目资产、收益对应的制度,促进土地储备事业持续健康发展,地方政府先行试点土地储备债券,今后将逐步扩大专项债的范围。

规范金融机构不动产抵押权登记。6月9日,中国银监会、国土资源部联合下发《关于金融资产管理公司等机构业务经营中不动产抵押权登记若干问题的通知》,进一步规范金融机构不动产抵押权登记有关程序,明确不动产登记机构应当依法受理、及时办理,不得要求金融资产管理公司、银行或者抵押人提供没有法律法规依据的确认单、告知书等材料,不得将没有法律法规依据的审核、备案等手续作为不动产登记的前置条件或纳入不动产登记流程。

2、地方政府多管齐下深化楼市调控

今年以来,已经有超过60个城市或地区进行了楼市调控,政策通过多轮升级细化,市场已步入限购、限贷、限价、限售的“四限”阶段。二季度的地方政策主要呈现以下几个特点:

限售类型细化。二季度已有超过30个城市加入限售行列,限售类型也不断细化。限售年限方面,仍集中在2-3年,西安、保定白沟新城最高期限定为5年;更多地区则是在户籍与非户籍家庭、首套与二套以上,新房与二手房等方面作出区分限制。

限制“商改住”。北京、广州、成都、上海、深圳等城市出台商办调控政策,从购房资格、销售对象、信贷等角度管控商办项目交易,从土地出让、建设、设计、使用等方面禁商办项目改变为居住用途。

支持“商改租”。广州、武汉、沈阳针对已经存在于市场上的商业、办公类项目,允许按规定改造成租赁住房,改建后的租赁住房不得销售。

房贷利率收紧。4月以来,多个城市银行纷纷取消利率优惠,首套房贷执行基准利率,二套房贷利率上调,为基准利率的1.05-1.25倍不等。

土地出让规则多元化。为限制地价快速上涨,地方政府在土地出让环节不断创新竞买规则,除了限价、竞配建保障房、竞自持比例、摇号等,珠海、保定还针对个别地块制定了“10年限售”的规定,上海采取“只租不售”模式推出租赁用地。

“租售同权”大力发展租赁市场。多城市出台鼓励租赁行为、规范租赁市场的举措,支持发展租赁市场、建立购租并举的住房制度,广州提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”。

二、房地产市场发展特点

1、市场:严厉调控下,开发投资、土地购置、商品房销售等“超预期”增长

上半年中国房地产市场形势总体很好,严厉的房地产调控政策压制了热点城市的购房潮,但并没有对产业和市场造成总体的、实质性的重大冲击。投资、土地购置、建设(新开工、竣工)、销售(金额和面积)等重要行业指标是正向增长,部分指标的增幅高于去年同期。

投资:开发投资增幅上了新台阶。房地产投资月度累计增幅2016年下半年是5.3-6.9%区间,今年上半年8.5-9.3%区间。平台上移,波幅降低。上半年住宅中的大面积房型投资增幅高于其他商品房。投资指向鲜明。投资增幅144平方米以上住房是13.6%,其中高档公寓和别墅是15.5%;而90平方米及以下住房则是-7.7%;办公楼和商业营业用房则分别是4.8%和5.0%。

土地:购置费增幅高于工程和设备工器具购置。按照投资构成比较,增幅最大的是土地购置费,半年増幅为17.5%;安装工程增幅为8.5%,建筑工程增幅为6.6%,设备工器具购置增幅为3.9%。表明,相对于价格稳定的建筑工程和设备安装,土地要素价格依然高涨。上半年全国土地成交价款同比增长38.5%,这是超常规高增长;土地购置面积同比增长8.8%。土地价格是多年来推升房价上升的主要力量之一,其源于土地市场的垄断。但是,各省市同比增减幅高度差异化,高的增长200%,低的负增长-50%。

销售:商品房销售情况超过预期。新房销售面积74661.7万平方米,同比增长16.1%。其中期房销售面积56742.4万平方米,同比增长16.4%。期房销量占总销量比重76%。上半年新建商品房销售金额59151.8亿元,同比增长21.5%。其中期房销售金额47197.3亿元,同比增长22.3%。期房销量占总销量的80%。销售面积增幅办公楼、商业营业用房好于住宅。住宅销售面积同比增幅为13.5%,办公楼增幅同比为38.8%,商业营业用房同比增幅为32.5%。政策严控住宅为非住宅商品房销售打开了新局面。

2、价格:总体表现平稳,热点城市受政策调控回落,三四线城市上扬

新房:价格继续涨,热点城市降温,三四线城市发力。二季度,新建商品房价格环比上涨城市数量逐月增加,上涨城市数量从4月的58个增加到6月的60个,环比综合指数从4月的0.73%温和回落至6月的0.70%。房价同比上涨城市数量逐月增加1个,同比综合指数有所放缓,由9.86%降至9.59%。具体来看,二季度内环比涨幅较大的城市集中在三四线城市,洛阳、北海和蚌埠等三四线城市环比涨幅领跑全国,与此相对的是,因楼市调控效果显现,过去涨幅较快如上海、北京、成都、三亚等热点城市都不断降温。同时,一二线城市同比涨幅回落尤其明显,直至6月数据显示,一线城市新建商品住宅平均涨幅连续9个月回落,6月份比5月份回落2.6百分点;二线城市同比涨幅连续7个月回落,6月份比5月份回落0.5个百分点。

二手房:二手住宅价格平稳,一线城市价格回落。在70个大中城市中,二手住宅价格环比上涨城市数量从4月的61个减少至6月的60个,同比上涨的城市数量逐月增长。70个城市二手住宅环比持续上涨,6月综合平均涨幅0.59%,环比价格变动中,北京已连续5月和6月成为全国跌幅最大的城市。

总体而言,受到严厉调控的部分热点城市房价出现下降走势,而没有实施调控的城市仍然是房价普遍上涨,而且有加速的趋势。这种强烈的反差,构成了近期全国房价走势的缩影:热点一二线城市房价趋稳回落,三四线城市房价较快上涨。在热点一二线城市因受政策压制而趋冷之际,三四线城市成为板块轮动的新热点。体现在房价上,则表现出“逆向分化”的局面,即“三四线城市领跑,一二线城市冷淡”,这与前两年的现象恰恰相反。

3、城市:发展继续分化,京沪销售影响最大,中西部城市唱主角

上半年房地产投资绝对值下降的城市主要有北京、天津、呼和浩特、沈阳、大连、哈尔滨、厦门、银川、乌鲁木齐等城市,但是真正下降较多超过两位数的仅有呼和浩特、沈阳、大连、哈尔滨等四个城市。下降较多的城市主要集中在东北和西北区域。北京、天津的开发投资略有减少,与严厉的“四限”调控政策相关,与上述下降严重的城市有着本质的不同。

上半年新建商品房销售面积前十位的城市是重庆、成都、武汉、西安、郑州、杭州、长沙、苏州、广州、天津,销售面积在800-3500万平方米之间。西中部城市胜过东部城市。销售面积同比下降达到两位数的城市有上海、北京、合肥、苏州、无锡、天津、深圳、厦门、长沙等九个城市,下降幅度最大的两个城市是上海(-40.6%)和北京(-35%)。

上半年新建商品房销售金额前十位的城市是重庆、上海、杭州、武汉、广州、成都、北京、苏州、深圳、天津,销售金额在1300-2200亿元之间。销售金额同比下降达到两位数的城市有上海、北京、苏州、南京、合肥、深圳等六个城市,幅度最大的是上海(-33.9%)和北京(-21.1%)。

上海和北京两个城市受房地产政策调控冲击最大,二线城市次及,三、四城市总体受政策影响较轻,反而赢得了转机和空间,成了中流砥柱。

4、企业:入榜门槛继续提升,并购加快,风险增大

入榜门槛:无悬念继续提升。金额门槛方面,TOP10上榜门槛为702亿元,增长40%;TOP30房企的入榜门槛增幅最大,大幅增长78%至309亿元。从面积门槛来看,TOP10、TOP20和TOP30的房企,均增长近50%,TOP200面积门槛则较去年同期有所降低。说明排名靠前的房地产企业规模越来越大,靠后的则占比越来越小。

上半年,有7家企业业绩超千亿,碧桂园、万科、恒大销售金额分别为2842.2亿元、2727.5亿元、2409.7亿元。6月万科销售金额达到447亿元,比上月增长24.5%。同时,万科股权之争也在6月30日的股东大会后落下帷幕,未来增长也有更大潜力。另外四家千亿企业分别是保利、绿地、中海、融创。融创1-6月实现累计销售额1088亿元,仅用半年时间达到千亿规模。

并购:政策风险、资金风险同步上升。值得注意的是,融创今年销售规模迅速上升,与其频繁的收并购密切相关。而融创收购万达13个文旅项目91%的权益,合计交易对价为438.44亿元,加上此前的连续大额投资,融创公司的资产负债率陡然增高,政府监管部门、银行机构等也对融创的信用和资金安全进行核查。此次收购中,富力以199.06亿接手77家酒店资产。采取并购且能够做大的房地产企业不止融创一家,正在成为房地产行业的一种发展趋势。随着企业不断加杠杆融资收购,企业规模迅速扩大,随之而来面临的政策风险、融资风险、市场风险也在逐步扩大。

5、中央加强金融风险防范,房地产信贷增速放缓,企业融资渠道收窄

货币供应:中性偏紧。广义货币供应量163.13万亿元,同比增长9.4%,增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点。国家层面一再强调去杠杆,防范金融风险,金融系统全面收紧对开发企业融资政策,个人房贷政策也进入限贷、提首付、提利率的严控时代。

房地产贷款:增速放缓,占比降低。6 月末,人民币房地产贷款余额29.72 万亿元,同比增长24.2%,增速比上季末低1.9 个百分点;上半年增加3.04万亿元,占同期各项贷款的38.1%,比一季度占比低2.3 个百分点。其中,个人住房贷款余额20.1 万亿元,同比增长30.8%,增速比上季末低4.9 个百分点。6 月末,房产开发贷款同比增长18.3%,情况好于上季末;地产开发贷款余额1.36 万亿元,同比下降17.9%。可见金融机构正在收紧通往土地市场的贷款闸门,目的是减少开发企业的融资规模,降低土地竞拍价格。

企业到位资金:总体稳定,自筹渠道负增长。上半年,房地产开发企业到位资金同比增长11.2%,小幅回升。国内贷款、利用外资、其他资金增速都在17%以上;自筹资金则下降2.3%。由于IPO、土地竞拍贷款、企业债、信托等“创新”融资渠道要进行合规审查,基本被叫停,企业自筹资金出现负增长,暂时也没有替代性方案,因此也倒逼开发企业加速卖楼,通过其他资金中的预收款、定金等回笼资金,维持现金流安全。

三、当前市场存在的若干问题

1、需要处理好房地产强化监管和政策连续稳定的关系

房地产业服务并服从宏观经济、社会稳定和政治大局,是一条必须长期坚持的基本原则,因此多年来房地产企业也都是政府调控政策的积极响应落实者,房地产业发展同时也是受其自身经济规律所左右的。

在当前各地对房地产的监督管控中,存在行政手段多于也重于经济手段的倾向,一方面直接效果明显,另一方面也存在政策连续性稳定性的检验。小区空间让位社会道路,拍卖土地所建项目只租不能售,有期限租房使用权与永久私人产权要实现公共服务权益同权,商品房上市量价(限量、限价)审批,严禁用国内金融资源负债进行海外房地产投资等,都在考验着我们的智慧和能力。

2、需要处理好加快形成长效机制与解决当前突出矛盾的关系

建立房地产市场稳定发展的长效机制提出多年了,今年高层对此又做了多次明确指示。但是房地产长效机制是一个庞大体系,应该包括规划法规机制、土地供应机制、金融参予机制、住房保障机制、税费征收机制、绿色建筑机制、市场交易机制等,是在一个長期过程中通过比较筛选、实验改革、立法保障,动态性地逐步完善形成的,短期内无法一蹴而就。现实情况是基层创新动力不足,消极被动等待上级的顶层设计,把主要精力放在眼前突出问题的解决上。长效机制建设和当前热点、焦点问题解决不能协调兼顾。

3、需要处理好地价与房价的关系

目前商品房特别是商品住房价格上涨的压力依然存在,新建商品住房如此,二手商品住房也是如此;一、二线城市如此,三、四线城市也是如此;销售价格如此,租赁价格也是如此。

我国商品房市场价格的快速上升,深层次的原因是货币超发、土地稀缺和需求旺盛(包括投资需求),所以现行的所有行政和经济措施,只具有短期治表作用,都不能长期而为,十多年的政策调控历史已经一再验证。当前只限面包(房价)不限面粉(地价)、只限企业不限行政的结果,只能是面粉比面包贵,任由地价推升房价。地方政府需要在地价限控上有所作为,但其结果又会是地方债务上升。

四、下半年房地产市场走势预判

1、价格上涨压力大的城市,政策力度不会放松

目前出台的调控政策多样化,手段差异化,下一步将更加注重政策的灵活性和稳定性相结合,避免政策过度“叠加”或“对冲”。调控政策会继续保持稳中微调,更加注重引导需求预期,着眼未来。少数房价增长较快的城市将会加大政策执行力度,那些仍然以去库存为主的地区难有限制性措施出台。

2、销售增幅可能低于上半年,但绝对值创新高可期

一线、二线城市的新房和二手房销售会高度分化,会出现“量价齐跌”、“量跌价稳”、“量价都稳”、“量价都上”的多样性局面。三、四线城市会延续上半年投资和销售势头。下半年商品房销售增速放缓,低于上半年,但仍然保持10%以上的增长,全年销售金额和销售面积会再创历史新高。

3、土地市场维持增长,开发投资增速稳定

多数核心城市已经公布全年土地供应计划,特别是供求紧张的城市,均较前两年增加了更充裕的土地供应,下半年将迎来土地供应的高峰,土地购置面积和金额将维持增长。加大土地有效供给和积极开展的棚改任务,将平衡限购、限贷、限售等政策对房地产开发投资抑制影响,投资增速将保持平稳。

4、房价总体能够保持稳定

尽管商品房价上涨压力明显大于下降动能,但在政策效应持续释放背景下,无论涨幅还是跌幅,都不会大,下半年房价走势总体保持平稳。房价上涨在批准销售阶段就被前置控制住,房价小幅下跌的情况也会屡见不鲜。符合条件的买房人,能够在从容不迫环境下具有更多挑选余地。

5、“租售并举”成为政策重点

住建部发布我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿,津、京、广、杭等多城均推出“竞自持”地块,上海力推租赁住房用地,广州首提“租购同权”,这一切都表明市场正在从“重售轻租”转向“租售并举”。下半年住房租赁条例正式出台,将会有更多地方政府细化条例,发展租赁市场。

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