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通过一个数据看现在楼市,风险到底大不大?

鬼斗 2017-08-10 10:11:16

判断某个时间段内房地产市场是否健康,风险到底有多大的指标有很多,比如说房价走势、贷款利率变化、相关部门的干预程度等。进入8月份,楼市依然处于调整期,大部分城市的房地产市场依然表现的很稳健,只有少数三四线城市出现了抛售甩卖的情况。

一线城市目前基本处于挤泡沫的阶段,由于去年下半年的非理性上涨,导致现在的房价明显有点虚高,因此,二手房市场有了明显的分化。一些急于出售房产的业主,已经开始调低房源的价格。但是新房依然处于供不应求的局面,价格依然坚挺。

同样,在热点二三线城市城市,土D出让依然比较火爆,因此,房价并未出现大起大落。

那么,当下的房地产市场,水分到底有多少?是不是仍然蕴藏这巨大的风 险呢?对于普通购房者来说,现在买房,会不会被套牢呢?

要想回答以上问题,先让我们一起看个概念——杠杆率。

杠杆率指一个公司资产负债表上的风险与资产之比(负债/所有者权益的值为杠杆率)。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标,从侧面反应出公司的还款能力。

通俗点讲,就是把你的资金放大,这样的话你得资金成本就很小,同时你的风险和收益就放大了,因为盈亏的百分比不是依据原来的资金,而是根据放大后的资金来衡量的。

而在房地产市场,也是存在杠杆的,这就是购房杠杆率。单就房产交易环节来说,最大的杠杆就是炒房者。之前小斗君就跟大家普及过炒房者炒房几乎不用自己的钱,他们的钱大多是从金融机构、网贷平台筹集而来的。

购房杠杆率是指居民购房新增贷款与住宅销售的比值,它表明了购房过程中运用杠杆的程度。

自2016年以来,银行的按揭贷款高速增长,尤其是去年下半年到今年年初,增速非常惊人。业内人士表示,这个增速短期内是偏高的,但并不能推导出危险的信号。

中国的家庭部门在最近这些年杠杆率明显上升,5年前按揭率大约15%,现在已经翻涨到30%,5年间杠杆率提高一倍。但从国际比较来看,这个杠杆率并不高。

以美国和日本为例,美国和日本在危机爆发时,购房杠杆率达到了100%。业内人士坦言,当一场危 机要出现的时候,最先需要观察的是整个杠杆率状况,其实就是它的负债状况。美国次贷危机、日本上个世纪90年代房地产泡沫最终破灭,那个时候它的杠杆率是100%。

目前,美国的购房杠杆率是60%多,日本虽然降下来,但也高达50%多。目前中国是30%,属于比较低的水平。

因此,通过购房杠杆率来看,目前国内的房地产市场风险并不大,而购房者买房的意向也开始回升。

日前,交通银行在上海发布第42期《交银中国财富景气指数报告》显示,不动产投资意愿指数结束了长达8个月的下行趋势,本期止跌回升,幅度达5个百分点。而市场数据也支撑了这一结论。数据显示,今年6月份商品房销售情况超出市场预期,单月销售额增速创年内新高,待售面积环比减少1441万平方米。

与以往不同的是,小康家庭对不动产投资的增长主要依靠非核心城市的带动。本期分城市调研数据显示,非核心城市现在和未来不动产投资意愿均有大幅上升,是推动本期不动产投资意愿止跌回升的主要原因。

这也就是说,三四线城市居民的购房热情比之前高了不少,基本还是买买买的节凑。

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