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房产已过剩,房价上涨的逻辑不得不改变!

刘磊地产评论 2017-08-07 15:17:24

几天来共有产权、租售同权的讨论沸沸扬扬,住房供给的改变已经蓄势待发。如果再用之前的视角和观点去衡量房地产市场,那么势必会产生认知偏差。那么未来房产市场的趋势是怎样的走势呢?

由于2015年5月购房政策放松之后,房价在库存量高企的情况下,不但反跌为升,甚至出现暴涨;当然,由于房地产业的超新星爆发式的辉煌,整个经济也回温,一片向好的趋势;这一趋势继而让投资者信息倍增,很多人都觉得我们将突破“L型”的发展轨迹,逆势而上。

然而全球化时代,我们不能仅仅在一个市场内盯着价格走势,而是要放眼全球。毕竟没有比较,也就没有高低之分;那么在国内市场一片欣欣向荣之时,离岸人民币却一度跌破底线,也因此对于资产外流的管控进一步加强。这确实起到了效果,近来人民币又开始攀上高位。但这一点应该值得投资者反思:那就是数据比感觉靠谱,但最终要以投资逻辑、市场规律为终极规律。简单说,所有泡沫终将破灭,如果你都觉得某类资产已经超过合理估值,或者说,你觉得某种资产的溢价收益超过了你的想象,那么如果这类资产价格继续上涨,那就离泡沫破灭很近了。

比如说汽车行业,2000-2010年,中国乘用车销量一年增加一倍,而目前年增长只有6%左右。从某种意义上说,存量经济时代在接近。逆周期的刺激政策,带来的看似是“V型”的发展态势,实际上不过是“L型”,毕竟刺激结束,一切如故;如果持续刺激,那么一定会把市场刺激出毛病的,真的就“受刺激了”。为什么说不能一味依赖刺激,刺激只是供应端的,而需求端是透支的,说白了就是让人们用明天的钱解决今天的事儿,用后天的钱还明天的债,链太长就容易断,所以刺激政策之后势必会有限制政策。那么接下来就是存量经济的舞台了;别忘了,无论地产业多么发达,但你见过CPI疲软的情况下,经济却进入崛起周期的吗?

存量经济时代下,最不“值钱”的就是囤积的资产,这些资产账面价值很高,但却缺乏流动性。比如房产,尤其是三四线城市的房产。之前去库存政策就是针对这类城市,却发现政策红利却都给了一二线;初衷被改变,却发现房地产能短期刺激经济,继而三四线城市不顾本来就已经高企的库存,继续大力开发。今年上半年,三、四线城市新房销量大增30%以上,新开工面积的增速也在10%以上。而未来三四线城市一来没有人口红利支持,二来没有就业机会吸引,三来老龄化大趋势也无法逃脱,那么未来势必会造成资产进一步过剩。这样的情况,别说房价会涨会跌,甚至连交易都未必可以完成。

未来,存量经济下,换手率、交易量的萎缩,是必然趋势;交易量萎缩下,资产价格势必会低走;对于租金上涨的期许很难实现,毕竟收入没有同比增长;但想把租金回报率提升反而更简单:因为降了房价之后,即使租金没有增加情况下,租金回报率自然就提升了;现在的限购推缓了市场交易萎缩的本质,让人们觉得没有交易是政策使然,而不是市场本身的原因。所以,随着国内市场越发成熟,未来行政力量的干预减弱,恐怕就难有短期资产价格支撑的机会了。

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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