摘要： 无论是什么样的房子，多建总比不建好，增加土地供应是关键
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撰文|张银银
作为一曾经的“新北京人”，当看到北京出台了有关“共有产权房”管理办法征求意见稿的时候，张银银的内心仍然还是有些小激动的。虽然说不上彻夜无眠，但也思考了半宿。
今年7月以来的楼市可谓热闹非凡，各大城市的一系列政策看上去都非常重磅。
不管是上海的“要拿地，只准租，不准卖，还不能变更用途，十三五期间租赁住房占比超60%”，还是广州的“租购同权”，再加上北京这次的“共有产权房”。看上去都很耀眼，关于这次意见稿的其他细则就不多说了。
这里，张银银想和大家一起探讨的是其中的几个问题：
1、“共有产权”究竟有多好？
从目前公开的资料显示，共有产权的保障力度很大，如：政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，五年内不可转让出租，政府与购房人按比例共有产权的政策性商品住房。
还有一个重磅中的重磅就是：非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。一切听上去都非常诱人。
值得肯定的是，一个个长效机制正在建立，表现出了我们政府稳定房价的决心。
其实“共有产权”这种模式并不是新鲜事物了。在2014年，住建部提出过共有产权的概念，那时候自住房还不等于共有产权房。但是从2017年8月3日这个时间节点之后，自住房将被新的共有产权住房替代。
江苏淮安就曾施行类似的“共有产权”房，但出现了一些问题，主要就是他的模式和自住房相似，但产权却被政府拿走了一部分，这样算下来，甚至还没有自住房更具有保障性质。
北京的这个“共有产权”目前来看定义是具有保障性质的商品房，比淮安的更明确一些。但还是有一些模糊。
2、供多少地、让多少利是关键
实行“共有产权”房价涨还是跌，杠杆游戏其实真没办法回答。这和经济学知识关系不很大，我们根本就是个政策市，房地产就是一个用、用的工具。不过，我可以用数据告诉大家，北京到底是一个什么样的房地产市场。
综合《北京统计年鉴2016》及《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》，张银银之前就计算过，2015年北京的城镇住宅面积大约4.9亿平米，按照80平米/套算，也就是大约有608.9万套。
整个2016年，北京又新增了住宅22.34万套。而2016年末，北京市常住人口比上年末增加2.4万人。常住人口中城镇人口只比2015年多了1.9万人。
不管怎么说，数据表明，如果是按照截至2016年北京市城镇常住人口为1879.6万人计算，北京目前的房屋（住宅+公寓），是足够满足需求的，甚至有部分空置是一定的。
问题就来了，实际还有空置，为何房价一个劲涨。
回到“共有产权”上来，主要也是在土地上。宇宙中心的首都，土地，在同样住宅供地量的情况下，“共有产权”土地的增加，就意味着商品房供地的减少。
北京每年的住宅供地计划其实不算少，但是有些年份会完不成。别说是2017年北京市商品住宅计划供地，比2016年腰斩，并且是北京建设用地供应计划连续第6年减少。实际上，每年的供地计划，北京也很少能完成。
有媒体就统计过，2014年北京市计划供地总量为5150公顷，实际完成建设用地3161公顷，完成了计划的61.4%；2015年，北京市计划供应国有建设用地4600公顷，实际完成2300公顷，完成计划的50%；2016年更惨，该市国有建设用地计划供应总量4100公顷，住宅用地1200公顷。中介机构统计数据显示，完成度刚刚超过18.2%，宅地完成度稍高，也仅仅达到25%左右的水平。
这对商品房市场也是有一定影响的，僧多粥少的局面似乎缓解不了。无论是什么样的房子，多建总比不建好，增加土地供应是关键。
当然，北京五环以内的可用建设用地确实越来越紧张，甚至六环内也越来越少。而拆迁、旧城改造，难度大、成本高，是个问题。可以说，好拆的大多都已经拆了。北京相关部门要完成供地计划压力大，可操作性本身是个问题。
还有一个问题是，政府与购买者共享产权，听起来像是政府将为购房者负担一部分差价，但政府的这个差价怎么算？
虽然是商品房，但因为价格低，房子的质量和配套等肯定相比于周边商品房要略差，只有完全按照商品房的套路来建“共有产权”房，才能走出以前“自住房”的怪圈。产权清晰一点，套路清楚一点，质量有保证，同时购房者也能享受到真正的实惠。
3、把既有存量房赶到市场上去交易，推进房产税
“共有产权”要办好，关键是供地和让利的问题。北京的房价影响除了政策调控以外，主要就是政府供地的多少，放水的快慢，以及经济去地产化的进度。这些因素不变，租购同权也好，共有产权也好，对于房价的影响都是浮云。
除了从供给端，还有就是从持有端，增加存量房的交易，施行住房登记，加速推进房产税，让囤房的人付出更多的成本，促使他们将存量房交易掉，减少空置。
上文提到了从数据上看，北京目前的房屋（住宅+公寓），是足够满足需求的，但为何还会出现僧多粥少？
张银银曾看到过一组最惊人的数据。数据是2012年的，据说北京市公安局人口管理总队曾进行过调查，北京全市房屋总量1320.5万套，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。
还有一组数据很有意思。
根据《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》，2016年末北京市固定互联网宽带接入用户数达到499.4万户。而上文我们计算发现，北京起码有630万套住宅，还有不少非住宅性质的公寓，以及各类商业办公房屋、政府机关事业单位等。这些房屋绝大部分理论上都会安装固网宽带。
对于北京这样一个超级发达的城市，不安装宽带的家庭是很少的。难道有这么高比例的住宅、公寓、商业办公房屋会没有安装固定宽带？
当然，除了三大电信运营商的宽带外，其他公司的宽带或许没统计是个问题。
回到土地供给上去，未来供给还会变少。譬如北京，《北京市2017年国有建设用地供应计划》日前在北京市政府常务会议上审议通过，今年该市计划供地3900公顷，比去年减少200公顷，这也是建设用地供应计划连续第6年减少。同时，今年商品住宅计划供地260公顷，比2016年减少了近7成。
这样的大背景下，北京楼市会如何？“共有产权”能从中分到多少？
最后，杠杆游戏还想啰嗦一句，其实我们大可以学新加坡，建设大量的公租房，让保障房归“保障”属性，商品房归“商品”属性，职能明确一点反而更简洁高效。
有钱、有拼劲的去买商品房，压力大的暂时安心住公租房不更好？当然，无论如何，重点是房屋总套数，得增加。
杠杆游戏张银银2017-08-04 15:16:46
