租房与买房的“囚徒困境”

时序进入下半年，明显能够感觉到，房地产调控政策转向了，拐了。在需求端持续发力的限字组合拳抑制住楼市疯牛之外，供给侧改革终于也开始发力了。各种版本的租赁新政顺势出台。

租赁新政率先在最弱的一线城市广州出笼了。出乎意外的引发关注和各种版本的解读，将这一新瓶装旧酒的政策解读出花儿来，但也让大家进入思维混乱的状态。

乐观者乐见其短期内为调控政策加料之神勇，悲观者则不看好其落地时难免会遇到尴尬的抵抗。

但随即，住建部等九部委联合发出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。

这12个城，涵盖了除北京上海之外的一线城市和热点二线城市，以及三大城市群里的三四线城市。而从媒体报道中也可以看出，某些城市像无锡、郑州、济南、扬州等，相继推出“租房可落户”等新政，力度超前，用力过猛成常态。这其中，非行业非市场因素是存在的。高调的表态，透射出的是地方政府发展经济的迫切与焦虑，属城市竞争层面另外一个维度的话题。

在这里，笔者不想深入租赁政策内部进行过多的解读。必须要说的是，这是一个好政策，是有可能在长效机制中有所担当的政策措施之一。从实操上讲，一堵一疏，也符合辩证法思维。况且，堵非长久之计，被过度压抑的居住投资需求迟早会寻找适合的方式发泄。而疏，则会分流和释放购房的需求，这正是管理层所愿意看到的。

我以为，在调控进入攻艰阶段推出租赁政策，本身没有错，但期望短期内见实效则过于乐观。租赁新政就像是一锅老汤，需文火慢炖，才有好味道。

理由如下：

当然是观念问题。孟子曰：有恒产者恒心，无恒产者无恒心。国人自古就有创业守成、置业兴家、传承财富、繁衍后代、家业永续的传统美德，历数千年而不衰，无论是本乡本土，还是离乡离土，哪怕是漂洋过海，初心不改。至于功利或势利者所言的丈母娘经济学，更是梦想照进现实的真实写照，本无可厚非，尤其80后90后独一代纷纷进入婚育期，3000万光棍的现实为婚姻戴上紧箍咒。

我们永远也不怀疑爱情，但现实中最靠不住的风险的也是爱情。理想丰满，现实骨干。男性获得女性的青睐，除了看得见的财富或未来可以创造、、变现的财富之外，还能相信什么呢？正如北京某春天派所言，父母辈可以为融入城市透支青春、健康和所有可能的一切，但不会超脱到愿意让自己的下一代重复自己的路。在出租屋里为儿子娶媳妇？或者让女儿嫁给一个固守出租屋的男人？除非没有能力和可能，必须买房，这几乎是一种宿命和的梦想。

第二是可望而不可及的同权问题。在房子上捆绑房口，教育，医疗，养老等等城市生存和生活的基础功能，是历史遗留问题，更是历史发展中的阶段性选择。广州的同权，无论是租购同权，或者租售同仅，说出来的都只是一种理论上的可能性和概率，并不意味着在现实中就一定给你这一权力。况且，在权力落地的排序上，租房者还是排在房产拥有者之后。城市里的资源，特别是最优质的资源，永远都会是稀缺的，特别是对于人口净流入的一线城市而言。

面对稀缺的资源，最公平的方式还是通过房产、户口这些硬件去甄别，这也无可厚非。要想实现真正的同权，除非有一种可能，当资源不再短缺，甚至过剩时。因为选择在一个城市里工作生活，从居住角度来看只有两种状态，即购房或者租房。同权就意味着一种政策的普惠和全覆盖，而普惠的政策除了降低服务内容之外，是没有办法协调的。更让人不可接受的是，当一个城市的竞争力下降了，不能更多地持续的吸引外来人口了，同权的基础和必要性也就不存在了。就像内地某些三四线城市或小城镇那样，国家鼓励农民进城上楼，不一样应者寥寥吗？

第三是交易环节里的问题。交易的问题其实骨子里还是观念的问题。一般来说，房东的优越感永远超过房客的。正所谓没有租过房的，不足以谈人生。这一方面，以年轻人为主的，主要是外来务工人员、新就业大学生的1.6亿人租房者更有发言权。即使是比国外的贫民窟强不了多少的以慢性损害身心健康为代价的城中村里，一样被显失公平的潜规则所左右，比如至少住半年以上，至少三个月或半年以上押金，各种变着法的押金不退，各种超高标准的水电费等。交易环节的政策设计需要细化和透明化，需要相当一段时间的试错。

第四是房产投资与回报的问题。房产投资是一个不能回避的问题。宏观调控这十多年来越调越涨，同时也是房产投资最疯狂的时段。在国人中，大概有两种人生，一种是拥有房产者，房产财富的增值速度远远超过个人打工创业的速度与规模，房产投资的财富增值示范效应教育了多少人。另一种人生是处在社会中下层的租客们的苦逼人生，看似在城市之间或城市里自由迁徙，但永远摆脱不了漂的生活状态，赚钱交给房东，个人财富积累缺失了最重要的房产投资这一块。

调控进入深水区，有人看到的是买房的时间窗口，有人看到的是全民租房时代的到来，究竟如何，不妨看一看，等一等。无论选择租房或买房，某一种势力的聚积都会变相刺激某一种市场的快速扩张与高速发展。也许，均衡才是硬道理。毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的。政策制定者、房企、购房者、租房者，将面临各自的“囚徒困境”。