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这家开发商只卖便宜房子,业绩落下万科恒大一大截

光宇吐楼市 2017-08-01 22:24:30

随着房地产市场的发展,房企之间的竞争越来越激烈,而如今也让更多人看不懂了。曾经不可一世的万科恒大也已经从神坛上掉了下来。克而瑞7月31日发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP100》榜单显示,目前已有7家房企进入千亿销售阵营,其中两家房企业绩突破3000亿元大关。碧桂园以3339.1亿元流量金额领跑行业,同比增长123.5%。万科实现流量金额3128.8亿元,同比增长43.8%。

回想去年的楼市,再看今年的市场,本来万科恒大老大的位置之争上演正酣,中途窜出个个碧桂园来。估计万科正想,好不容易干掉恒大,却又半路杀出个“程咬金”。今年一开始,碧桂园就给了大家一个大大的意外。

一路过来,碧桂园一直稳坐第一的宝座,直到现在仍然排在第一,安家融媒认为,如果不出意外,碧桂园铁定会成为2017年销售榜榜首。保利、绿地、中海、融创、龙湖第四至第八名,有意思的是,相隔渐次的房企间差距几乎都在100亿-200亿之间,这也预示着下半年房企间排位赛将展开激烈角逐。龙湖首入千亿,融创并购万达遥望3000亿。

特别是融创收购万达部分项目后,当时王健林就说可能以后我们要看到一个不一样的融创,融创会不会成为最大房企,这也让大家很感兴趣。

但是今天主要说说碧桂园究竟赢在了哪里?

继去年迈入福布斯全球上市公司500强后,今年市场表现异常抢眼的碧桂园,跨入《财富》世界500强榜单。仅今年上半年,碧桂园便完成销售金额和销售面积两项核心指标均位居行业第一,是目前全球销售规模最大的房地产开发企业。业界预计,按目前势头,碧桂园或成为首家年销售金额超5000亿元的房企。

“我是一无所有的农民出身,25岁前的贫穷不可想象。18岁前没有穿过鞋、没有穿过袜子,23岁时衣服上打的补丁已经完全掩盖衣服原有的颜色。”这是碧桂园董事局主席杨国强回忆起人生时的原话。

由此可见,朴实的人,朴实的话,朴实的思想在一个企业中究竟有多重要。过去六年,杨国强以一种匪夷所思的速度,把碧桂园从432亿带到3088.4亿,销售规模翻了七倍多。

德银分析认为,碧桂园在三、四线繁荣城市及一、二线小城市有良好的市场定位,加上强大的销售团队,有效率的管理及高质的产品,提升其强劲的销售额,预料碧桂园下半年会继续主动收购更多项目,销售表现将持续增强。

安家融媒认为,曾作为“华南五虎”之一的碧桂园本就在房企中有一定江湖地位,只是后来因为战略布局问题始终处在一个掉队的尴尬位置上,逐渐淡出人们的视野。所以,碧桂园也算不上是一般意义上的黑马。或许与碧桂园走的“农村包围城市”路线有很大关系。

在千亿房企里,碧桂园的战略布局相对其他有点另类。在2013年中报中,碧桂园表示会持续专注在一线城市的近郊及二三线城市拿地发展。而彼时,以恒大为代表的许多房企在前几年进入三四线城市后纷纷回归一二线城市,与此形成鲜明对比,碧桂园依然坚持深耕三四线城市,“关注一二线城市近郊,以三四线城市为主,这是碧桂园发展策略的核心,我们不会因为同行的改变放弃自身发展模式。”

对于碧桂园“掉队”开发商第一梯队,业界比较普遍的看法是,碧桂园为其“郊区大盘模式”所累。这个很容易理解,以前哪的房地产普遍都好,前些年三四线城市陷入危机,房子卖不出去,一二线城市抢了先。然后好景不长,在去库存背景下,去年一二线城市大升之后,政策调整把热钱和房企转移到了三四线城市,今年效果显现出来,三四线城市火得一塌糊涂。

就因为碧桂园的农村包围城市路线,曾拖累了碧桂园,然而30年河东30年河西,碧桂园成也坚持败也坚持。在今年终于迎来了大翻盘机会。据了解,碧桂园曾一度95%以上的在售项目都位于全国三四线城市。如果把宝都押在了一个篮子里,那么会走两个极端,碧桂园验证了这一点,三四线城市不好的时候,碧桂园掉队严重,如今三四线城市又让碧桂园成为全国房企第一。

看看现在的三四线城市,与一二线城市形成强烈反差。楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期,全国楼市销售依然明显呈现分化。从统计局数据看,三四线城市接近全面上升,6月份新建商品房住宅升幅超过或达到1%的有20个城市,二手房升幅超过或达到1%的有14个城市,基本全部为三四线城市。从成交结构看,一二线城市楼市成交占比明显减少,三四线城市销量比重大增。

难道一二线城市还干不过三四线城市?安家融媒认为,虽然一二线城市房子卖得贵,但是土地也贵,三四线城市房子卖得相对便宜,但是拿地成本较低,所以碧桂园还真是占了三四线城市飞跃发展的大便宜。

据了解,杨国强曾勉励员工:“一起为中国的城 镇 化努力,一起为全世界提供又好又便宜的房子。”因此,碧桂园一直定位于满足大众的自住需求,2017年上半年合同均价约8956元/平方米,在十强房企中是最低的。分析人士称,“建老百姓买得起的好房子,也是碧桂园从行业追赶者蜕变成行业领跑者的重要因素”。

可见,较低的销售均价并未影响碧桂园的利润水平。似乎这也与国家“房子是用来住的而不是用来炒的”的这个定位保持了一致,更是走了群众路线,给普通百姓盖房真的打了某些人的脸。

这也让碧桂园在城市布局中拔得头筹,应该说是赶上了,还是坚持就是胜利?

不过安家融媒认为,过分死守一套战略而不能根据市场变化进行调整难免有靠天吃饭之嫌,事实也证明,三四线城市拿地战略曾让碧桂园陷入困境,如今在去库存背景下,碧桂园有了转机,业绩领先于行业,今年年底,碧桂园能不能继续稳坐第一,或者说能稳坐几年,我们尚需要更多的观察。毕竟三四线城市的现状不太可能持续太久。

但有一点可以肯定,从碧桂园新增土地的区域分布来看,一二线城市占比为57%,三四线城市占比为43%,应该说相对平衡了很多。曾经难进一线城市的碧桂园,8月1日,华润+招商+碧桂园组合参与了京东城的拍地。打了翻身仗之后,碧桂园在城市布局上更加自如了许多,也更加讲究了很多。

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