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中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞:房地产价值再讨论

朱晓红 2017-08-01 13:46:07

今天论坛的主题是重塑房地产价值。房地产价值是客观存在,是发现和如何表述问题,而不能按照人们的主观愿望任意重塑。多年来房地产在中国一直被围剿、抹黑,我讲五点意见供讨论,也是为其正名。

一、房地产的物质财富积累和代际承传效应

在当今世界,人类自然文化遗产备受重视。其中,人类文化遗产的主要物质形态是各类房屋建筑物。宫殿是帝王住的房子,城堡是贵族住的房子,寺院是教士住的房子,各类故居、大院是官宦富商住的房子,陵墓是安葬死人的房子,都属于房地产产品。

现代社会有三次产业之分:第一产业农业,产品是有机物,长久储存会变质失效,所以农业是国民经济的基础,但不具物质财富代际积累和承传功能。第三产业服务业,特点是生产与消费同时完成,也不具有独立的物质财富积累功能。第二产业包括制造业和建筑业,制造业产品可以代际承传,但由于技术更新迅速,使用价值衰减也快,唯独建筑业产品例外。建筑业产品主要是各类房屋建筑物,为人类生产生活提供场所,可以多年多代使用,故成为人类社会财富积累和多代承传的主要物质载体。房屋建筑物是房地产的主产品,也是建筑业的重要产品。建筑业可视为房地产业链条的关键一环,两者多有重叠,密不可分。房地产被统计部门划分为第三产业,又被作为固定资产投资,是重要的物质财富创造者,具有重要的物质财富积累和承传效应。

人均社会物质财富存量少是我国社会主义初级阶段的基本特征,要改变这种状况需要进行长期的艰苦努力。大幅度增加人均物质财富存量,为实现现代化奠定物质基础,是当代人的历史使命,而房地产业则是这一使命的重要承担者。

二、房地产为改善民生和消费结构升级奠定物质基础

住房存量少、平均质量低依然是中国城市居民住房的总体特征。中国城市居民户均住房1.09套的统计数据,是包括相当比例的平房和危旧房在内的,否则中央确定的加大棚户区、危旧房改造力度的决策就成了无的放矢。

通常所说的安居乐业,安居在前,是说居住是排在食物之后的第二位的生存基础,故国人家庭在解决温饱之后多要集中力量首先解决居住问题。落实中央提倡租售并举政策,也要以住房存量增加、有房可租、有房可售为前提。全国城市人口每年增加1000多万的住房刚性需求和现有城市居民改善性住房需求双旺盛,与完成工业化和城市现代化商办用房增量需求的叠加,是房地产市场持续火爆多年的根本原因。若2050年前后我国基本实现城市化,城市常住人口以12亿计,全国城房屋存量当达到800~1000亿m2,每年房屋存量需要净增15~20亿m2。

我国居民消费正在转型升级,主要表现为轿车进入家庭、旅游成为重要的生活方式、住房改善和健康消费的大幅度上升。旅游支出以万元计,轿车支出以十万元计,居住改善以百万元甚至数百万元计。人的一生大约有2/3时间在居所内度过,住房改善是健康消费、健康生活的重要保障。

事实上,无论是第一次置业,还是第二、第三次置业,只要是自住性购房,都是家庭住房消费。被炒房的最后一个接盘者可能是投资,但更可能是自住。租房是按月支付的住房消费,购房是一次性支付的多年住房消费。家庭住房消费是租房还是购房,取决于家庭消费偏好和支付能力,也与社会制度和文化习俗有关。视购置自住性住房为挤出消费,混淆了自住性购房与投资性购房、炒房的区别。多次购房也不等于炒房。把购房等同于投资,人为地减少了居住占家庭消费比重。若把自住型购房作为家庭消费,我国消费率将提升7~8个百分点。

三、房地产在城市化进程中的先导作用

城市化是实现现代化的必由之路,也是实现现代化的重要标志。城市化具有更高的社会要素整体配置效率。一个大多数人生活在农村的大国要实现现代化是不可想象的。中国要实现现代化必须建设更多更大的城市,这是中国人口巨大基数决定的。中国的城市不是多了,而不少了;城市的平均规模也不是大了(个别城市除外),而是小了。城市化率不是高了,而是还有30个左右的百分点上升空间;城市化进程更不是冒进、超前,而是严重滞后于经济社会发展提出的要求和提供的可能性。

任何城市的物理直观形态都是各种房屋建筑物的不同排列组合,这是城市的共性,离开这一共性,就不是城市。没有必要的房屋建筑物,城市就不能发挥生产和生活功能。合理的房屋建筑物空间排列组合是城市发挥功能的基础条件。城市发挥生产功能的前提是各种工业、服务业地产开发,城市发挥生活功能的前提是各种住宅地产开发。城市化不是房地产化,但没有房地产开发,城市化的物质形态也就无从谈起。宜居宜业城市建设的物质前提是各类房地产开发。房地产开发是城市化的先导,也是城市现代化的重要支撑。如何科学地进行房地产开发则是下一个层次需要着力解决的问题。

最近有媒体披露,国家发改委和河北省领导先后发声,雄安新区建设不搞房地产开发和不搞大规模房地产开发。不搞房地产开发,以什么开发来代替?何种开发不需占用土地和解决开发者居住问题?不搞大规模房地产开发,是否要有中小规模的房地产开发,其数量的边界在哪里?这种提法的潜意识是视房地产开发为雄安新区建设的异已力量,与雄安新区建设模式创新无关,而是一种极端化、简单化思维。

四、房地产是稳增长的正能量

房地产业是国民经济的一个组成部分,年投资额超过10万亿人民币,占固定资产投资的1/6左右。房地产业上下游关联度极高,上为钢铁、水泥、建材、五金、化工等行业提供市场需求,中为千百万建筑大军提供就业岗位,下为家具、家电、家装提供市场空间,为小区服务业发展提供条件。在以防过热为主基调的宏观经济调控时期,把房地产作为主要调控对象,紧关土地和资金两个闸门,违背市场规律,药不对症,实际效果不佳。在经济发展进入新常态时期,房地产开发有利于消化过剩产能,增加有市场需求的有效供给,对于稳增长具有促进作用。在供给侧结构性改革中,去库存的实质是解决房地产区域性供求错位问题,而不应是对房地产的全面急刹车。虚拟经济是资本市场的衍生物,房地产开发离不开资本市场,但房市与股市并不等同。房地产业把各种房地产要素组合起来,建成实实在在的房屋供应市场,符合实体经济定义。习近平总书记强调,房子是用来住的,不是用来炒的。试问,世上有哪种虚拟经济产品具有特定的使用价值和使用功能?

房地产与战略新兴产业是相辅相成关系,而非水火对立。任何战略新兴产业发展都要有必要的厂房、办公、研发场所,任何战略新兴产业的创业者、从业者都需要有住房满足生活需求,由此也就离不开相应的工商地产和住宅地产的及时跟进。所谓房地产挤占战略新兴产业发展资源之说,是另一种偏颇,难道没有房地产开发,战略新兴产业就能够独占资源,实现单兵突进?

房地产开发有市场风险,但没有市场风险的行业存在吗?中国经济风险主要来源于房地产开发,还是来源于金融部门内部治理结构?把防中国经济风险聚焦于房地产,是错判防经济风险的着力点,很可能贻误战机,蕴育更大的风险。我国房地产两大基本要素(土地和资金)依然主要掌控在政府之手,房地产贷额只占金融机构贷款余额的1/4左右。在此背景下,所谓的房地产绑架国民经济之论,或者是对房地产厌恶情绪的一种发泄,或者是有意转移政府和公众的视线。

五、房地产在收入再分配中的平台作用

我国房价的持续高涨具有高度的社会敏感性和政治敏感性。推动中国房价高涨的原因很多,其中相关的制度设置和政策取向是重要推手。其一,房地产商住供地由政府垄断,按计划限量供应,又以招拍挂形式高价者得之。土地成本占房价的比例高,面粉贵,面包当然不能便宜。其二,公益用地实行政府划拨,工业用地实行低价供应,但各类用地都需要支付相应的征地拆迁安置成本,商住用地高价才能实现政府在各类用地上的收支平衡。其三,商住用地竞标要求配建市政设施、保障房、政策房等等,意在摊薄开发商利润,但在供不应求的市场环境下,各种配建成本都将转嫁到商品房价上去。其四,房地产开发各环节征缴的税费,都将转化为成本,由购房者买单。其五,城市土地出让金70年一次征收,而不是按年度交纳房地产税的制度设置。购房者一次性支付70年土地出让金,直接推升了房屋建设成本和出售价格。

这种制度设置和政策取向的结果是,在现阶段买好房、买大房的富裕家庭多缴税,为财政做出较大贡献。买小房、买低价房的中等收入家庭少缴税,买不起房子的低收入家庭不缴税。地方政府通过房地产开发增强公共财力,或用于加快城市公共基础设施建设,或用于扩大包括保障房和政策房建设在内的各类公共服务,实现社会再分配和社会物质财富的代际积累。中国城市居民买房贵、居住便宜(未征房产税),发达国家买房便宜、居住贵(每年缴纳房地产税),是两种不同的制度安排,没有简单的对和错。土地财政是与城市土地开发相关联的财政收入,目前大约相当于地方财政收入的一半。所谓土地财政寅吃卯粮,是与卯事寅干相对应的。随着房地产存量的增加,房地产税基的扩大,以房地产税取代土地财政将水到渠成,本来就不存在什么不可持续问题。摆脱土地财政依赖的前提是新的行之有效的制度安排。在没有可行的替代制度之前,摆脱土地财政依赖只是一句美丽的空话。当前可行之道是针对土地财政实施中的弊端进行改进、完善和深化相关制度的改革。

本文系牛凤瑞在中国房地产高层论坛(2017年)上的演讲

牛凤瑞:曾任河北社科院农村所研究员、所长,中国社科院社会学所研究员,2001年至2008年任中国社科院城市发展与环境研究中心主任(现为中国社会科学院城市发展与环境研究所),现任萨斯坦智库学术委员会主任。

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