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周一说市场:月末未显翘尾 8月压力或增大

大卢侃楼市 2017-07-31 20:10:40

【 市 场 关 注 】

  • 7月25日,恒大发布正面盈利预告,2017年上半年净利润“为去年同期3倍左右”,而且“本公司股东应分配利润将较去年同期大幅提升”。2017年上半年,利润大涨增厚了恒大的净资产,特别是通过引入战略投资、偿还永续债等重大举措,大幅降低了负债率。摩根士丹利、美银美林、野村证券等国际大行均预测,恒大负债率有望下降一半左右。

  • 在7月28日至29日召开的银监会2017年年中工作座谈会上,银监会主席郭树清部署下半年银行业监管工作。银监会明确了下半年服务实体经济要有新贡献、防范银行业风险要有新举措、深化改革要有新进展、加强监管要有新作为等几大工作重点。

  • 7月28日,嘉兴市加快推进全面接轨上海示范区建设大会举行,沪浙两地相关负责人、企业主、专家均参加,这场“千人大会”签下了30多个涉及园区平台、科技人才和惠民措施的合作协议。嘉兴接轨上海最值得“示范”之处,便在于率先尝试解决区域协同创新中的难题,尤其在产业融合、政策环境和创新合作上取得新突破。

  • 据Wind数据统计,截至7月28日,2017年以来国内房地产行业并购案达154起,涉及资金约2177亿元。其中,7月份国内房企并购案达27起,涉及资金约908亿元。融创、万达和富力的并购案、万科收购广信房产资产包,都突破了500亿元。

【 一 周 综 述 】

月末的翘尾并未兑现而是延续低位震荡据上海中原地产数据显示:上周(7.24-7.30)新建商品住成交面积15.6万平方米,环比减少0.3%。双休日持续没有项目入市,所以成交也没有太多起色。

上海市政府26日表示,上海严控高房价和高地价不是权宜之计,减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计,必须加强房地产市场调控不动摇、不放松。未来调控仍会延续高压,下半年市场或更为艰难。眼下市场供应陷入停滞,尤其是月末翘尾效应消失,预计8月或面临更大压力。

7月土地市场于上周收官,和上海连续高温相反,土地市场遭遇寒冬。一共成交7幅经营性用地,多幅土地溢价率接近0。7月土地市场特点:

首先,商业用地仍占据重要比重,7块地当中有5块是商业用地,2块是租赁住宅用地。这样的结构有利于巩固当前调控效果。商业项目面临一定压力,办公楼和商铺去化周期都超过2年。所以这种类型土地大家不会过于激进,较低的成交价格也有利于稳定市场情绪。

其次,中心区受关注度高。中心区成熟,客流量有保证,养铺的时间短。所以一块洋泾的商业用地溢价率超过120%。

再次,商业地产自持是趋势。 从土地出让条件来看,绝大部分商业用地都要求全部自持,只有个别地块会降低自持比例,但一般至少要求自持80%以上,而且规定自持年限,普遍在20年以上。对于商业项目来讲,10-15年是生命周期中最旺盛的一段,超过20年意味着必须花很强的精力去维持住项目的生命周期,需要投入很多东西,这也增加开发商的经营难度。

最后,小房企抱团取暖。以往联合拿地也就2、3家,而青浦区徐泾商办地块采用招挂复合方式出让且最终被5家开发商联合获得。随着今后拿地准入门槛越来越高,多家房企联合拿地将是主流。

房企拿地时间窗口正在打开

今年4月,住建部和中国国土资源部共同签发了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。根据《通知》要求,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。上海住房十三五规划中也提到要增加土地供应,供应多了,选择余地多。

另一个支撑土地投资的环节在于房企的融资环境。进入二季度,房地产企业公司债重新出现放开迹象,6月份以来世茂股份、金地集团都发行了新的公司债。此外,今年不少房企业绩都完成了不错,资金回笼快,总之资金问题解决了,拿地有底气。

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