如果问过一个国内的投资者：投资房地产，你会怎么做？相信答案十有八九会是：买房啊，还能怎么做？那么追问一句买什么房子呢？答案八成是买住宅、买大房子。为什么会这样，因为国内的房产投资起步之后，国人那样喜欢买自有住房，因此市场上住宅成为主流。
而在发达国家成熟的地产市场中，对于住宅的需求反而不是那么强烈，比如澳洲，首次购买自有住房人群的年龄平均在37岁，并且这个数字还在增长。相反，不同于国内“三代养一铺”的窘境，商业地产在澳洲，反而呈现一种稳步发展的趋势。
商业地产好的势头，是有数据支持的。据权威机构CoreLogic R.P. DATA数据显示，澳洲首府城市的商业房产租金一般都会在6%-8%之间，其中产权仓储（Self-Storage）的租金率为8%-10%；产权码头（Marina）的租金率为 6%-9%、底商、写字楼等商业地产（retail and offices)的率为6%-8%……这些商业类地产到租金均高于住宅地产平均为3.6%的租金水平。
近期一个利好消息，为商业仓储提供了更好的发展前景：那就是淘宝正式登陆澳洲了。
等等，淘宝跟地产有什么关系？马云不是不做地产吗？那就要从淘宝在澳洲的经营模式来看了。此次进入澳洲，不再是像之前那样从国内直邮，使用集运宅送到家门口；而是在国内由中转仓统一跨境运输，送到澳洲城市的自提点；要知道资本主义国家人力资源稀缺，快递小哥的费用很贵的，此次改变了运输模式，运费大大节省了，购物也更加方便了。
可以看到，不远的将来，为了提高运输效率，根据大数据算出澳洲客户最爱买的商品后，可以提前将商品大批量送到澳洲，这样在澳洲下单的同时，就会显示物品已经到了澳洲；这样就会对存放商品的空间有了更大的要求，城市仓储将迎来一波新的发展热潮。
此外，目前仓储地产并不在澳洲限贷范围内，可以获得银行贷款；而且投资门槛低，即便是全款交易，也不会给投资者带来太大的投资压力。租金方面，未来对于城市仓储的需求会让本来就很好的（8%-10%）更高更稳定。
更重要的是，商业地产项目租期可以长达20年（5+5+5+5）。尤其是投资某些依客户需求而打造的经营项目（中转用仓储等），或者依赖某一区域经济发展的项目，这样的租户都倾向长期续约，从而保证投资者可以拥有长期的、持续的正向现金流入，而无需担心空置率上升带来的租金损失。
因此，回到开头的话题，房地产投资是一个多元的、复杂的投资过程，过去通过买卖差价赚取利润的时代渐渐远去，投资者就需要改变单一购买住房的思路，不断改变自己的投资策略。要知道房地产是整个经济发展中的一个环节，只有把经济发展趋势和房产投资结合起来考虑，才能发展更好的赢利点。比如通过网商布局扩大，看到了仓储的前途并提前布局，就是看准了商业发展的趋势；而一旦这个模式成熟，市场饱和，投资者获得的机会就会丧失；看准市场、扩大思路、抓住机会，是未来投资房产必须要具备的意识。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
刘磊房产评论2017-07-28 13:31:46
