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净利润狂增三倍!负债率骤降一半!恒大上半年为什么能做到?

环环有房 2017-07-27 16:57:36

这些日子,地产界的新闻都被万达融创富力万科绿城刷屏了。而这个时候,恒大给我们送上了一组漂亮到惊艳的数字,堪称地产圈里的一股清流,——如果这些数据是真实可信的话。

恒大日前发布的正面盈利预告称,2017年上半年净利润“为去年同期3倍左右”,而且“本公司股东应分配利润将较去年同期大幅提升”。

恒大去年上半年净利润71.27亿,据此估算其今年上半年税后净利润可达214亿左右。再看去年的年报,去年恒大的净利润176.2亿元,这也意味着今年上半年,恒大的净利润已经超过了去年整年。考虑到下半年房企结算利润一般较上半年高,预计恒大全年净利润将达500亿左右。花旗银行董事总经理蔡金强预测,“按收盘价(17.7港元)计算,恒大分红将达到11%左右”。据此,假设股价为20港元,分红约10%;假设股价为25港元,分红约8%。

利润大增主要源于销售的大幅增长(公告中称交付的总建筑面积大幅增加)、产品附加值的提升以及严格的成本控制。数据显示,2015年恒大销售金额2013亿,同比增长53%,2016年销售金额3734亿,同比增长85%。2017年前6个月,恒大累计销售额达2440.9亿元,同比增72%,完成4500亿元年度目标的54%,年内有望冲击5000亿元的销售大关。

我认为,正是这股强劲的销售带动今年上半年营业收入大幅增长。比起那些买买买、卖卖卖,资本市场上的兼并收购能够迅速令组织茁壮成长,但销售才是硬道理,尤其是在调控变着法儿的打压的当下。实属不易。

今年上半年楼市调控不断收紧,在此环境下恒大依然能够实现快速增长,这与恒大自身的战略有着密切的关系。首先,在布局方面恒大将重点倾向了一二线重点城市。恒大在240多个城市布局了700多个项目,一二线项目占比超七成。

另外,恒大近两年以非常大的力度打造环节精品,比如项目的施工单位必须为前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断提升产品附加值。

而成本控制更是恒大的强项。其采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,并大力降低了营销、管理、财务三大费用。恒大2016年营销及管理费用率较2015年大幅降低2.5个百分点,预计今年会进一步下降;2017年通过发行利率6.25%的美元债,用低息换高息进一步降低财务成本。

值得关注的是恒大负债率大降近50%。今年上半年,利润大涨增厚了恒大的净资产,特别是通过引入战略投资、偿还永续债等重大举措,大幅降低了负债率。摩根士丹利、美银美林、野村证券等国际大行均预测,恒大负债率有望下降一半左右。恒大在五六月份两个月内就迅速还清总额曾高达1129亿的永续债,充分反映恒大的实力。

资料显示,恒大今年成功引入了700亿战略投资,投资者包括中信、中融、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等,这些央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴等入股,足以显示它们对恒大发展前景的认可。

7月20日,《财富》杂志发布2017年“世界500强”排行榜。恒大以318.28亿美元的营业收入再度上榜,位列338名,较2016年大幅上升158位。作为反映世界知名企业实力、规模和国际影响力的重要指标,恒大世界五百强排名体现了其综合实力的不断提升。

恒大用20年即跻身世界500强,2017年又成为世界500强历史上排名单年提升最快的企业之一。分析认为,从恒大发展的路径来看,其始终围绕中国老百姓生活息息相关的民生领域,形成“房地产+服务业”的产业布局,坚持只在国内投资,在中国经济快速发展的红利中不断壮大,可谓中国企业快速成长的范本,颇具代表性。

恒大通过一系列举措,实现半年净利润增至3倍,负债率大幅下降近一半,“一增一降”不仅体现恒大增效益、降负债、去杠杆的决心,更反映了许家印年初制定的“规模适度增长,重点注重增长质量,增加效益”的战略凸显成效。

没有对比就没有伤害。如果说恒大的网红业绩是在楼市大牛狂奔、房企群体性大赚狂赚盆满钵满的情况下脱颖而出,那倒没什么特异之处。相反,理论上看大环境并不支持几乎指数性的增长,同门兄弟正在为现金流苦苦挣扎、腰斩式甩卖多年来积攒的家底,或者陷入内部股权结构的争斗中,其战略调整的理性与定力必然受影响,而这个时候,却偏偏显示出家族式企业的优势来。当然,许老板政治正确,战略正确,作风彪悍,执行高效,所有这一切集中在一起带有某种意义上的偶然性,但也许这正是当下房企做大做强的主流模式。职业经理人操盘的,没有灵魂人物,权力分散的,股权复杂的,无法与恒大式抗衡。

我们特别关注的倒是,除了玩政治足球,甩粮油米水,疏广州亲深圳,发力城市更新等等动作之外,下半年,许老板还会有什么大招呢?

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