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看多?还是看空?制度剧变期即将到来,我们还要不要出手买房?

大山俱乐部 2017-07-24 15:16:03

说实在话,房价要降有点难!这种难,更多的是表现在情感上的为难!

中国的住房改革制度经过这么多年,中间又经历了好几次的大起大落,一个完整的住房市场化制度总算是基本建立起来。随着中国逐渐进入国际体系,全世界的流动资金开始大规模进入中国,房价上涨已经成为我们意识中不可分割的一部分,而且深深的影响了我们的生活和幸福。

就像一篇文章里所说的那样,中国有多少中低收入群体,就因为手里有那么几套房,而成为资产上千万的家庭,并引以为豪,房价下跌会让他们一夜之间损失几百万,甚至上千万。有人甚至戏说,这些坐拥上千万资产的穷人才是中国房价的黑天鹅。

在北京,326之后,北京商住瞬间被冻结,有多少人整夜未眠,辗转反侧,甚至家庭的和睦都受到了巨大的影响,有多少人从而挺身走险。

中国的房价,用10年的时间,把中国人的幸福感深深绑架!中国房价问题,不在是一个经济问题,而是一个政治、社会问题。动开发商易,撼房价难!

纵观中国房价裸奔的10年,其本质就是货币快速增长的10年,尤其是把国际上的资金引入进来,从而让整个国家的资本处于过剩状态。资本过剩,就必然要挖一个池子让它进去呆着,于是我们国家曾经经历过IT热潮、互联网创业热潮,这些都是资本过剩的结果。一句话,没有钱,就谈不上产业升级,一切都是空谈。什么门户网站,BAT,不过都是资本过剩养大的鱼!

房价高涨,其本质也是资本过剩养大的一条鱼。什么土地制度、城市化进程、供不应求、买房落户、高地价等等,没有了资本,没有了钱,就不可能存在什么高房价,拥有购买力的需要才是需求,否则只是吃瓜群众。

但是货币的扩张在中国基本上不会停止,因为经济的发展需要货币扩张来支撑,中国到目前为止,仍然在努力引入外资。问题在于,高层想让这些货币去哪里,如何提高货币的产出效率。

很显然,高层想拧紧房地产行业的金融水龙头。于是,就有了317新政,326新政,提高房贷利率等等。同时,高层还想颠覆中国住房制度过度市场化改革的进程,于是就有了雄安新区的只租不售,住房租赁市场发展的通知,有了租售并举和租售同权。

所有的这些改革,都指向一个目标:产业升级。集中力量做大事,中国的中高端产业升级迫在眉睫,只要将资金集中起来进入中高端产业领域,实现产业升级,才能在未来的国际竞争中胜出。未来的越南、泰国等东南亚国家,将逐渐成为中低端产业最有竞争力的国家。中国已经逐渐丧失了在中低端产业上的优势,如果再不升级,后果将不堪设想。

那么在这种背景下,未来市场究竟会有什么样的走势呢?我个人觉得未来可能会有如下走势,仅供参考:

1:未来的1-2年,住宅房价的下行通道已经打开。由于受到金融政策的影响,二手房目前的成交及价格已经开始下滑,成交周期明显拉长。二手房的销售不畅,从而会很快传导到一手房,从而让一手房市场将来销售会受到很大阻力。不能卖出去手里的房,就没有资金进行改善。这种局面将持续1年,或2年。

2:随着整体房地产形势的急剧下滑,实体经济又面临产能过剩危机,从而威胁到整体经济的增长。政策将会逐渐走向宽松,而如果这个时候,整体住房结构和制度没有建立起来,房价马上就会形成普涨,从而再上一个台阶。而如果这个时候,保障房、租房体系已经逐渐建立,那么房价只会在局部形成波动,而普涨形势一去不返了。

3:从长远来看,高层的期望仍然是建立一套完全不同的住房供应体系,租房、保障房及商品房三足鼎立,让金融真正的为实体经济服务,实现产业升级,但目前来看,任重道远!

那么未来究竟应该如何决策,我提三条建议:

1:现阶段要坚决拒绝高价接盘。房价在现阶段,由于购买力的缺失,金融支持力度的下降,房价现阶段持续上涨的可能性几乎不存在。三、四线高价接盘未来都将成为一个巨大的坑,这些地方支持高房价的逻辑基本都是神逻辑。

2:投资房产要真正建立一个租售比概念了。短期的波段操作风险在增高,长期投资的收益在提升,未来租赁市场可能会有翻天覆地的变化,因此合理的房价要建立在合理的租售比基础上,理性投资逐渐成为主流。

3:短期波段式操作只存在于个别区域,个别项目上,而不会再出现从前那样,一窝蜂式的购房投资,闭着眼睛买房都能上涨的时代过去了。

总的来说,房价降,政府十有八九会托底。房价普涨不可能,局部波动仍有机会,短期投资风险大,长期投资要砍价,租售比指标可能成关键。

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