万达卖项目，成了最近最热门的新闻。7月3号还在跑马圈地，10号就和孙宏斌初步达成交易；9天后，又觉得拉来富力地产入伙更好，并最终敲定了买卖。
外行看热闹。媒体渲染让真刀真枪的并购变成了大戏，让仍在大量囤房、购入房产的投资者看了笑话，却没有让他们警醒，其实，万达预演了多套房者的悲惨命运，只不过万达能变通扛过去，而投资者呢？
负债就是开山的炸药 响的早就要了命
那么万达的并购给投资者什么样的启示呢？直接上结论就是：负债就像是开山用的炸药，没有不行，但响的早了就要了命。
万达此次抛售项目，很大原因就是现金流吃紧了。近年来万达对海外并购很热情，也符合“走出去”的战略；海外并购多数是长期投资，但没关系，战略目标相符，企业规模够大，贷款还是可以支持一下的。只不过我国金融机构给并购贷款的期限最长也才7年，金额也只能贷到交易价的50%。
目前，万达的海外投资已累积高累积00亿美元左右，这其中牵制了万达多少现金流呢？恐怕是商业机密，但从国内银行贷款政策看，这个数字应该是庞大的。
短贷长投，本是商家大忌，但万达险中求胜，独辟蹊径建立了其商业帝国；只不过再大的帝国也有软肋；负债、现金流吃紧就是万达的软肋。
只要“债主”不说话，其经营模式是完全可以继续做大的；不过精明如王总，大概嗅到了风向的变化，开始轻资产化——虽然这样进一步减损了现金流收入。
然而天有不测风云，风向变化太快了；先是由于外力介入，收购DCP失败，然后，好像债主们开始“逼债”了。
于是，就有了开头的一幕……
能够驾驭的钱 才是真正的财富
那么这跟房产投资者有什么关系呢？其实，多套房投资者和王健林，只是财务规模上的差别，本质上还是一样的。
比如说，我们常说，某壕有100亿身家，并不是他家的钱有100亿，也不是银行存款100亿，而是指他们资产的MV（Market value），也就是“市场价值”有100亿。
同样，多套房投资者引以为豪的3套房、5套房，也不是说他就看着这堆石头自豪，而是因为这堆石头的市场价值可能有3000万、5000万。
看到这就明白了吧？就是说这些钱，一、要在交易中体现；二、最后一次交易决定了存量资产价格。实际上，在没有变现之前，市场价值MV并不是真实的财富，只是一种名义上的财富。
为什么人们甚至愿意借债去购入这种名义上的财富呢？因为有的期望和潜力。于是在可控范围内，比如按照月收入的35%去进行按揭，看看能贷来多少钱，再用这些钱去购入资产，蛮好。
可以求多求大是人的本能，于是在可能的情况下，就拼命加杠杆，拼命撬动资产；然而，杠杆越长，风险越大；对于万达，是战略收缩导致债主开始“逼债”；对于房产投资者，如果每个月按时交月供，倒是没人逼债——可是如果资金链出了问题呢？如果利率上涨呢？如果自己急需用钱呢？那么绷的紧紧的杠杆，很容易就断了。
万达面对紧张的现金流，采取了壮士断腕的决心，砍掉负债；那么投资者能有这种魄力，轻化自己的资产呢？趁市场还有余温，调配资产甚至还能盈利，等到楼市降温大局已定，那时候再调配，就叫“抛售”了。
王健林在万达工作会议上，曾要求员工读《四书》，其中《大学》有一句话：知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。如今万达“知止”，最终“能得”；那么多套房持有者能不能“得”，就看现在知不知“止”了。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
刘磊房产评论2017-07-24 13:59:16
