奥北别墅区现状

【前段时间楼说君有篇关于定泗路的文章受到很多读者的关注，这些朋友的关注点主要是5号线地铁和定泗路北部一些项目的问题，而这片区域即为传统的奥北别墅区，今天楼说君就和大家聊聊奥北别墅区的现状。】

传统区域存量少，价格区间差距大

传统的九大别墅区划分是基于区位而来，但随着后期各个开发商拿地越来越远，同时各大企业对概念的“创新”。现在的别墅区域划分也越来越多元，如的“潭柘别墅区”、“泛中央别墅区”等。奥北别墅区因为其独特的特点（多为温泉入户，北部），以及划分标准(北四环外，京藏和京承高速之间)，所以目前奥北别墅区范围仍比较清晰。

奥北别墅区是北京的别墅区域，在2014年以前，这片区域是大部分别墅客群选择的区域。随着北京雾霾天越来越多，很多老年人也会选择这片区域。2015年金科王府，御汤山，北辰红橡墅等小汤山区域项目大体量推盘，截止目前，小汤山区域项目大部分剩余房源不多，金科王府，北辰红橡墅和温哥华森林等基本剩少量尾房。

由于后期房企拿地价格偏高，奥北一些新区域的别墅价格有了较大幅度的提升，新区域包括未来科技城区域，沙河区域，昌平南邵。目前新区域报价均在60000/平左右。

客户偏向：选择近高速和地铁

相比传统客群看中环境，当下别墅客群由于选择性多，同时由于投资性质强，所以在奥北区域别墅项目选择上更偏向于靠近高速和地铁。

奥北别墅交通主线：南北两高速，三地铁——两高速为京承高速和京藏高速，三地铁是指5号线，8号线以及未来即将开通的17号线；东西方向交通——五环路、六环路，北清路，定泗路以及顺沙路，地铁线13号线和15号线。

据统计未来科技城附近万科翡翠公园项目期推出叠拼产品当天售罄。沙河北岸的北科建丽春湖院子在2016年下半年开盘，目前剩余均是2500万以上独院产品；即使在目前市场下，6月份位于南邵地铁站旁的昌平泰禾拾景园，目前也仅剩余几套叠拼产品。

千万级别下产品难觅，小片区资源重叠

目前北京楼市仍是改善市场，奥北别墅区在经过2016年价格上升期之后，目前在售项目的报价已经均在千万级别以上。

同时这些奥北别墅项目享有的大部分商业，购物，医疗，教育等存在重叠现象。如小汤山和未来科技城目前享有商业大多集中在北七家和天通苑区域；沙河和南邵区域目前享受的资源也会在北清路附近有共享。

综述

作为北京传统别墅区，本区域的优势明显，但由于市场需求多元化，欧式的传统建筑样式已经不能满足目前市场客户需求，泰禾中式的院落对此区域的建筑风格进行了补充。

同时本区域的配套在短期内未有明显变化，未来科技城和TBD两个商圈目前难以满足区域内商业需求，天通苑与立水桥商业集中但交通上有待改善。沙河区域与高教城区域项目已成，但商业未能及时跟进。

各分散区域而言，小汤山区域各个项目性价比还是有一定优势的。