2017上半年楼市供给侧谁最给力？令很多地产老炮都大跌眼镜的是，这个城市竟然是郑州！
根据权威数据机构克而瑞的统计，2017年上半年，郑州楼市土地成交建面达到2376万平米，排名各城市榜首。当然这个2376万平米，包含了商业与工业等。而住宅用地成交建面比例是51%，大约是1200万平米。
至于决定房价的楼面价？笔者也查阅出来了，住宅楼面价是每平3014元，这个楼面价与去年相比，是下降的！
按照业内的规则，实际房价约等于楼面价乘以2.5，克而瑞给出的郑州住宅均价约12000元，外行可能会说，住宅楼面均价是每平3014元，卖到12000元，开发商发横财了！
其实，即使房价稳控住，住宅楼面均价是每平3014元，开发商也没有赚疯，甚至还有个别赔钱的！
为神马会出现住宅楼面均价每平3014元，开发商还不赚钱现象。因为郑州住宅楼面均价每平3014元或低于3014元出让的土地，大部分是城中村土地，而不是是净地，城中村改造，看起来楼面价低，其实村民安置等隐形成本高。控制不好成本的开发商，不但不赚钱，还可以赔钱！
但无论任何，都应该给政府点赞，因为政府压低了楼面价，相当于让利销售面粉（土地）了。
这些让利销售的1200万平米宅地，由于受冬天雾霾停工影响，要一年后才能入市，也就是说1200万平米住宅从明年1月起开始逐渐形成销售！
这1200万平米住宅，进入市场后，毫无疑问，将极大改变市场走向！
当前的市场走向是什么？供不应求，去化周期只有2.8个月，在严苛限购的大背景下，今年上半年共卖了384万平米住宅，每个月卖了60多万方住宅。
如果明年上半年还是每个月卖60多万平住宅，1200万平住宅，能持续卖20个月！
去化周期6个月以下，楼市属于供不应求，而去化周期超过12个月，则属于供过于求！可见，如果明年仍然延续今年的调控政策，郑州楼市肯定会形成供大于求的局面！
综上所述，可以提炼出两关键信息：供给侧加大了：面粉（土地）多了，楼面价低了，政府让利了！需求侧少了：受调控影响，有房票的人士少了！
而带来的后果是什么？开发商蓝瘦香菇！以价换量！
这是7月第三周开盘的数据，共10个盘。也是6月27日，限价令后首次大规模开盘，堪称一次郑州楼市的摸底测验。饶有意味的是，路劲以100%的去化，考了个！而地产一哥，正商以25%的去化，竟然垫底！
路劲成绩好，有长期蓄客的功劳，但每平9000元的均价确实很走心，起码很对刚需胃口！
从这10个盘的综合表现来看，笔者发现，有房企主动低开让利，有房企宁可放弃精装，也要压低房价！
而硬挺着不降价的开发商，在这次摸底测验中，成绩都很糟糕！就不再点名了，粉亲们一看就知道！
为神马低开会成为一种新常态，这可不是白衣骑士孙宏斌融创象湖壹号的搅的局。
开发商永远高于普通购房人的地方在于，开发商对市场的预判能力，特别是系大开发商灵敏的市场嗅觉。
所以一向喜欢郊区大盘，不拿地王的万科，在去年7月，一反常态，不惜变成孙宏斌，狂砸大笔资金也要拿下主城区郑纺机地王。同理，融创象湖壹号在感觉市场风向有变时，立刻放弃精装，以每平低于周边3000元以上的价格跑量！
精明的炒房客总结出来的最宝贵的炒房经验就是，跟着楼市大哥走，大哥拼命抢地王，抢房客就会闻风而动，不惜借钱动用杠杆，也要见房就买！大哥开始跑量，炒房客肯定要跑！在取得房本三年内不得交易的规矩下，郑州很多炒房客已经知难而退！
眼下，已经有部分大哥开始跑量，地价永远涨的趋势也开始变了！苦逼买房人开始变得主贵了！
7月5日，郑州出台史上人性化户籍新政，众生不限学历、年龄，社保满两年者皆可拖家带口，成为新郑州人！笔者测算后发现，此举将可为郑州增加 200万张房票！
一方面是控地价、控房价，一面是增加房票，这就是郑州楼市健康发展的长效机制！
有的小伙伴可能会问，政府为神马继续减少房票，憋死开发商，让房价回落！
其实这个问题，任大炮早都看透了，如果房价暴跌，银行死在开发商前，而中国的银行绝大多数都是国有银行，银行赔本破产，只能是人民买单！
所以，稳控房价，对政府来说，是最理性的选择！也是保证最广大人民根本利益的选择，如果房价真的大跌，房奴们纷纷断供，银行破产，那就是损害了最广大人民的根本利益！毕竟现在大多数人买房都是选择的按揭贷款！
在人口红利方兴未艾，政府稳控地价、房价的大背景下，每一个渴望郑州置业小伙伴，只能因势利导，趁调控倒逼开发商跑量之际，捡漏上车！
奚春山2017-07-18 18:57:15
