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房市调整期,哪家中介受影响最大?

北京买房那些事 2017-07-17 12:21:58

这次更新离上次真的太太太太太太久了,事儿哥首先说抱歉了。主要是公司最近业务大调整,要在短时间内成立一个新的事业部。最近这一个月,我不在面试、就在去面试的路上,20多天面了快50人了(有过类似经历的应该能体会这种痛苦,有几天我一听到HR妹子跑来说“事儿哥,那人已经安排在xxx会议室了"甚至都有想死的感觉)。

面试这么多,肯定遇到过不少有趣甚至奇葩的事,不过真正引起事儿哥兴趣的,是这么一份简历(部分信息作了隐藏;当然本文确实采用了一些真实经历,如仍有隐私问题,请随时联系我):

看到亮点没有?链家、还是店长(即店经理,当然准确说是指m级,一个店不止一个)的简历噢!

这里首先说明一下,事儿哥的工作行业和房产并无任何直接关联(看过我某信某博上,曾经关于职场方面内容的读者肯定能知道)、且招聘的职位也是一个任何公司都可能有的市场岗位。当然最最重要的是,该岗位招聘的是一个普通的市场拓展经理,职位描述里面给出的薪水范围年薪12-15万;而链家、还是店长,这不是传说中去年百万年薪起步的一个职业嘛!怎么会来应聘这么个岗位?

难道在房市步入调整周期的今年,链家真的这么不景气了???还是链家有啥内部消息严重不看好将来(都店长了,熬个两年等行情转好不行嘛)?。本着一半私心一半公心(说实话,我还真不认为中介是个人就能干,尤其上图中能在这么短时间内升到店长的,想来个人素质有一定可取之处,所以我一半是出于好奇、也有一半真心想看看该候选人是否适合公司这个岗位),我和这位链家店主来了一次沟通。

既然是年轻有为的链家店主主动寻找行业外的新机会,这也是本文题目《房市调整期,哪家中介受影响最大?》的由来。说实话,一开始本想用《我和中介,不得不说的故事》这个题目来抓点眼球,想想实在也太标题党了就暂时先作罢。。。(当然本文确实也回顾了一下我10多年来和各路中介打交道的事宜...)

说实话,在面试之前,我也脑补了一下如下画面:

不过在和这位年轻有为的店长交谈以后,发现对方还是一个很活力向上的小伙子。正规本科毕业,在二环内某热门学区房区域链家店任职,不到2年升到m店经理级。之所以确实想找个新的机会,有一定目前市场行情的因素,但更重要的是小伙子本身“并不想在中介行业做一辈子”,觉得可以寻找一些更适合自己兴趣的行业,关于暂时可能面临的待遇下降,他也表示有心理准备,认为“只要该行业和岗位有发展前途,从年薪10万做起,是可以接受的”。嗯,多么有理想的一个小伙子,这社会不多见的一个正能量,尤其还来自一个总体社会形象不佳负能量甚多的行业,我感觉在这里我得多宣传宣传(这几年房价的飞涨,使得“工作无用论”甚嚣尘上,不过我一直认为“房要买、工作更要积极”,后者才是你在这个社会存在的根本,两者完全是应该两手抓两手都要硬的东西。当然了,这个言论我一般不在太公开场合说,但在一些小范围比如小密圈这样的地方,我强调很多次了)。

当然,面试细节大多和本文无关,这里就不多说了。我知道大家最关心的,肯定是“中介去年好多年薪百万的,是真的嘛?”对不对?中介行业收入,其实也侧面了解过很多,不过这么系统地通过问答方式来获取信息,还是第一次,这里就总结一下(因为说的是行业情况,应该不涉及隐私,而且也不保证就完全准确,仅供参考):

链家去年的情况,普通经纪人(A级)里面还是很少有能到“年入百万”这个数的,他自己去年收入最高的月份大概税前4万多,当时还是普通经纪人,不过确实有热门区域的普通经纪人某个单月收入超过10万乃至20万的个别例子;店经理(m)级别,互相差别很大,因为很多人在链家干10年都是店经理,之间个体很有差距,不过干了3年以上的店经理群体,去年平均起来年收入100来万差不多;总监(区域经理)级别,去年这个群体平均年薪大概在300万左右。当然链家也不是完全那么好混,目前实行“零底薪”制度,收入完全靠提成,压力也是够大。

怎么样?有多少人看了这个,有想法趁这个时候、去入职链家抄个底?熬个两年,等到楼市重现风光,混到年薪百万,想想还有点小激动呢。(哪怕利用内部信息,买两套笋盘就撤,也值了是不是?)

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说完了这两年风光无限的中介收入,下面说今天第二个有关中介的话题:“在房市调整阶段,哪个中介受影响最大”?

房市每次调整,无论是占据半壁多江山的链家(绿中介),还是虽稳居老二但仰望老大的我爱我家(黄中介),又或是一直以“高端”自居的麦田(这仨在北京二手房市场上基本是65%、15%、10%的占有率,算是垄断吧),加上中原、搜房、以及金色时光、华熙等区域性中介,肯定或多或少都会受影响,像前面贴的“链家关店300家”传闻、包括年轻有为链家店长欲跳槽,都算是这方面的体现吧。

虽然具体到经纪人个人都是有靠谱有不靠谱的、选对经纪人比选品牌重要;但每个中介品牌总体来看,还是有着鲜明的风格的,有的还大有不同。我们先来看看数据(数据来自建委)。

光看这个图表可以明显看到,各家都是207年3月成交量达到最高峰,然后开始持续下降,貌似链家的斜率是最陡的。

下降斜率上,可以看看这个数据,更直观,假设各家3月份的成交量为100%,来看看相对变化:

这个表就更直观,相比2017年3月的最高峰,链家6月的成交量只有最高峰的1/4,可谓“腰斩再腰斩”;而麦田4月份也几乎腰斩,但后面却降幅更慢一些,现在还保持着最高峰1/3的成交量;我爱我家则介于两者之间。

这个可能就和各家中介的风格有一定关系了,稍微简单说一下:

链家作为传说中的绿中介,一直保持着"野蛮生长"的狼性文化,房市好的时候疯狂开店,有时候同一个小区底商出现3家乃至4家链家店的情况,我相信很多人都见识过;而且在楼盘和地域上,也是来者不拒、大小通吃。上至几千万上亿的豪宅、下至200万的老破小老公房商住房,都做。尤其是在老公房领域,链家在某些热门学区房区域,达到了差不多垄断的境界。而且相对来说,对于刚需群体来说,链家也算是神一样的存在,很多刚需家庭的第一次,都奉献给了链家(事儿哥第一次通过中介交易虽然不是链家,但当年第一次买二手房,也是毫无悬念地给了链家)。由于刚需较多,很多家庭短期内并不会再频繁买房,所以链家以前对客户的维护并不很深入(虽然这几年也好多了,逢年过节对大客户送点100-300多的礼物啥的,但在我看来这都是其他家玩剩的了),奉行的更多是“成单就是成单、不成单就什么都没有”的狼性理念。

麦田自诩“高端”(其实真正只做高端的是一个名气较小的中介丽兹行,这个丽兹行几年前其实已经被链家收购了,很多人可能不知道),其实覆盖的楼盘也不都是高端,只是麦田首先基本不做老破小、其次地域扩张十分谨慎,很多热门区域(比如通州)基本都完全见不到麦田的影子。所以这也是家风格非常鲜明的中介。麦田奉行的是一种“深度客户维护”的路线,一旦认为你是他的核心客户,他会非常殷勤地对待你,逢年过节送点礼物(有的还不便宜,我最贵收到过市值6、700的礼物)自然不在话下,甚至你家孩子上下学、自己上班不方便送医院,麦田都经常帮你代劳。麦田认为“如果一个客户在你这里成交了一套房子,那么他就很可能在你这里成交第二套、第三套、第四套。。。”这可能和麦田早期做的楼盘确实还比较高端有关,不少有钱人,确实还喜欢折腾房子、有时候还真不是为了投资,就是为了心情和高兴。我认识不少麦田经纪人,手中某些金牌客户,平均每位客户这几年光在这一个经纪人手里,就买进卖出4、5次房子,有时候甚至就在同一小区倒腾来倒腾去,这些业主啥情况不好说,麦田中介是赚饱了。

麦田由于这种“深耕客户”路线,对于地域开拓非常谨慎、哪怕是开店,也是尽量围绕自己的熟悉区域反复开店,对新地域非常谨慎。而且一般不轻易搞内部流动(认识很多麦田中介,在同一个小区一做就是6、7年以上;但链家则相反,喜欢搞内部流动)。

一个狼性开拓,大小通吃;一个客户深耕,谨小慎微。前者在牛市肯定是风光无限大杀四方,但后者在熊市就会相应受影响较小。

至于我爱我家,其实我觉得是面目有些模糊的一个品牌,如果一定要说,我感觉还是更像链家一些,区域小区定位上基本也来者不拒,但比较高档小区控制力确实不行,还是刚需小区更强一些。可以认为是“很像链家,但哪方面都不如链家”。唯一值得一提的是,我爱我家的中介费底线最低,2015年曾经全北京都可以做到1%,在链家和麦田都是不太可想象的。基本上在2016年,链家砍到2.2%、麦田1.5%都已经算比较厉害了。

最后来看看“爱屋及屋”、“搜房”等曾经很火的网络中介,在调整周期是否能表现得更好一些呢?

直接贴数据吧:

对比最高峰的成交量,跌得比链家还惨,搜房的成交量已经跌到3月份的几乎只有1/10。看来靠捡漏或中介费跳单,这些网络中介在牛市尚能喝一碗粥;熊市中,这些网络中介,生存恐怕会成为很大的问题。

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最后说今天最后一个话题:“不管绿中介还是黄中介,能买到房就是好中介”。附带说一些《我和中介、不得不说的故事》.....

上面这张图,是事儿哥人生第一次和中介打交道,那是05年,我为了换房,卖掉一套04年买入的一套一手房一居。

图中红框框起来的,是我当时卖房用的中介,叫中大恒基,在05、06年,应该是北京市场上占有率数一数二的中介公司,感觉很多地区比链家还多。当时比较大的有中大恒基、链家、我爱我家和顺驰。后来中大和顺驰(这家是老板出事了)都从北京市场消失了。论正规程度,那时候可比现在差远了,中大和顺驰那么大的品牌,很多店你一进去就感觉和进了黑社会似的(尤其顺驰给我的感觉),我当年啥也不懂就选了离家最近的这个中大,好在一切顺利。

这是06年第一次二手房,处女二手房交易无悬念给了链家。06年链家的合同简陋到发指。

鑫尊置地,多年前曾经在回龙观天通苑两个地方做得风生水起,有人还记得吗。

21世纪不动产,香港上市公司,已经在北京消失了都快,那次交易一波三折,印象非常深刻。

这张图上,至少有10多次房产交易的材料(右上角那个红袋子里面就有5次交易的资料),里面有买的、有卖的、有二手的、有一手的、也有好几次因为各种原因(比如对方违约,我还没有一次二手房交易违约记录,但被违约至今有3次了)而未能完成交易的资料.....除了链家、我爱我家、麦田、中原、21世纪等一二线中介,还有乾鼎、拓家等完全没知名度的小中介。

这里涉及到一个道理,我认为中介的品牌其实没啥意义,关键是找对中介里面的经纪人。所谓“无论黄中介绿中介,能帮你买到房,就是好中介”。所以我这么多年买房卖房,几乎用过超过10+家以上的中介品牌。

找中介很重要很重要,这里指的(1)首先是根据地域和小区找对品牌,不是所有情况都越大越好;(2)是为你服务的那个中介的个人。这里我偷个懒,把以前写过的一段话再重新拿出来。

买房子找中介,最好先做做该片区(甚至精确到小区)的功课,看看这个片区,究竟哪个中介才是最强的。虽然理论上,链家占据北京60%的二手房成交量(单看城六区占有率估计更能有70%以上),但确实有那么些小区,链家成交量很低,无论是小区房源数量、业主的把控、乃至小区的熟悉程度,都可能不如其他中介。这种情况下,如果找错了中介,很可能会错失很多买到该小区优质房源的机会(也有可能同一个房子不同中介能争取的条件就是不一样,甚至可能出现房子都看了,中介就是搞不定业主的杯具;)。举一些例子,比如望京整体区域链家做得不错,但东湖湾占有率不到麦田1/4,但同样是望京高端社区的橄榄城,链家却好很多;中原地产一般大部分地区都是打酱油的,但在太阳公元小区,却基本和链家、麦田差不多三分天下;我爱我家一般高端盘搞不过麦田,但在华清嘉园却紧跟链家,稳居第二把交易,麦田不见踪影;你要跑顺义买房,找金色时光可能比找绿中介黄中介都有效。。。(当然这是几年前了,这几年链家强力进军顺义,无论房源还是服务,链家已经强过金色时光,但10年以前,去顺义真的找金色时光更靠谱)。很多时候,选一个对的中介公司、一个好的经纪人,买房已经成功了一半。

尤其是目前房市调整,看房所用的周期和时间,估计比去年抢房时期长很多很多,好好选几个靠谱中介为你服务吧。

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