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孙宏斌为什么逆势剁手买、买、买?

壹房产 2017-07-17 12:57:11

文|叶书利

地产界的网红、融创董事长孙宏斌,在调控期下做起了剁手党:买、买、买。

附2016年7月至今融创并购单(部分):

2016年7月42亿元收购莱蒙国际旗下物业;

2016年8月20亿元入股博鳌金湾;

2016年9月40亿元入股金科地产;

2016年11月37亿元入股嘉凯城青岛项目;

2016年11月138亿元入股融科智地;

2017年1月26亿元入股链家;

2017年1月150亿元驰援乐视;

2017年7月632亿元收购万达13个文旅项目和76家酒店。

标普的统计数据显示,2017年以来,融创用于收购土地(通过公开竞价和并购)、投资非核心业务(包括投资乐视系公司和链家)的支出已达1200亿元。

尤其近日左手抢乐视,右手购万达项目,更引发不少人的疑问:强调控了,孙宏斌为何还买、买、买?

在壹书生(环京置业首席社群:公众号“壹房产”微信ID:yifangchan-010)看来,孙宏斌在地产圈,甚至商界,都是个传奇人物,其在地产界的特点便是“超车”。调控背景下,孙宏斌之所以开启了狂购模式,主要原因如下:

A,抢公司意在抢地;

2016年11月23日,孙宏斌在《中国不动产金融年会》上的内部演讲中指出,现在房企销售额排名前100名房企的市场占有率为40%多,前10名占20%多。2015年前10名占17%。“我觉得,这个行业下一步5-10年或者5年左右前100名会占70%-80%,前10名会占35%-40%。”

也就是说,房企行业的行业集中度在不断提升,未来无规模便无生存空间。

此外,以孙宏斌的性格,未来的目标必是排名前三。

既然如此,抢地是基础,因为没有地,便没有可售房屋,因此也不会有相应的销售额。

6月7日,孙宏斌对未来楼市的判断在于两点:

首先,融创表示,“受益于一线城市的溢出效应,一线城市的周边未来价格有一个比较大的上涨空间。”

其次,“长期来看不觉得三四线是一个可持续的市场”。“可能繁荣一两年,然后低迷七八年,这种市场的容量持续性以及长期的风险,也是我们不太看好的理由。”

概括来说,孙宏斌认为,未来楼市的机会主要在一线及环一线以及相关热点城市,而非都市圈的三四线城市,中长期并无价值。

正是基于此,融创一直坚持布局热点城市的战略。而值得注意的是,时下的热点城市,土地供应量少,且竞争激烈。

抢地方面,主要有二个路径:拍卖场抢地以及抢有地的公司。鉴于拍卖场拿地越来越难,因此孙宏斌将拿地的策略转向了抢有地的公司。

布局乐视,孙宏斌抢的是土地。因为乐视在全国热点城市以产业园方式囤了不少地,这才是孙宏斌的猎物所在。

抢万达项目,更是缘于万达项目主要布局在热点城市,且手握近5000万平米的待售房源或待开发土地。

其余如抢融科及金科等,因为他们都是房企,看重的也是这些房企手上的土地。

只要有土地,便可向孙宏斌进军行业前三的目标。

B,调控期正是购买的好时机;

投资界有句经典语:别人疯狂时,自己需谨慎;别人谨慎时,正是自己疯狂时。

调控期下,一些房企会因各种原因导致经营不善,此时对于成功者来说,便是入手的好时机。

孙宏斌的策略也适用于购房者:如果看好具体区域的中长期发展前景,调控期正是入手的最佳时机。

C,孙宏斌判断,在中国,货币宽松环境不可能改变;

货币环境是投资决策必须考虑的宏观因素。时下伴随美元加息,市场上不少人据此认为,中国的货币环境将进入收紧周期。然而孙宏斌则不这么认为。

2016年11月23日,孙宏斌在《中国不动产金融年会》上的内部演讲中对此指出,“流动性宽松,利率很低,会改变吗?专家总是分析拐点。什么叫拐点?没有拐点。因为你没有办法。如果说有变化的话,那可能是M2原来的增长是13%,变成12%或者11%,不可能变成不增长。所以你担心什么?!13%变成12%、11%对企业没有什么影响。利率会涨吗?美国肯定是要加息的,共和党本来是要加利率的,特朗普要修路、修桥、要减税,这两点对通胀有预期,所以美国加息可能会快一点。但是美国加息中国就加息吗?不太可能的。所以第二个判断就是:流动性很多,还要继续印钱,利率很低,这个是不会变的。”

“去杠杆、去产能、去库存。去产能和去库存相对容易些,但是去杠杆挺难的。因为差的企业,要想让它活着,就要借他钱,让他还利息,你不借他钱,还不了利息。好的企业,银行想借他钱,所以杠杆肯定是要加的。如果说结构性改革成功了,坏企业都死了,好企业银行更想给钱了,然后杠杆就更高了。在经济下行压力大的时候,有很多并购的机会。”

正因如此,孙宏斌认为,在调控期下,“谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱,可以穿越周期的钱,就有很大的优势。如果有这个机会不去做,反而减杠杆那是不对的。”

也就是说,在孙宏斌看来,调控期下,减杠杆是不对的,反而应适时的加杠杆,因为时下正是入手的好时机。理解此点,也便不难理解时下孙宏斌逆势花钱的内在逻辑了。

实际上,壹书生此前不断地强调,只要中国的经济增长模式仍是目前的投资驱动型,中国的中长期的货币环境便必是偏宽松型,短期的收紧不会改变此中长期趋势。

D,只买对的区域;

值得注意的是,孙宏斌的“买”,不是“见地就买”,而是“有选择地买”。其选择的标准便是在有价值的热点城市购买。因此不管是买万达项目,抢乐视背后的地等,其布局的区域对象皆是一线、环一线以及强二线城市。这便是孙宏斌时下狂买背后的投资逻辑:“要买对地方、买对时间,多借点钱。”

相比较而言,去年930调控后,因为去库存而上涨的三四线城市,绝大多数只是带毒的玫瑰。

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