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房企并购王:高负债下的规模化与高质量转型之困

中国建设报房企报道 2017-07-13 22:41:06

“2017中国房企经营管理模式研究”系列报道之八:

■ 特约研究员 张宏伟

近年来,哪些房企是中国房地产行业里最为耀眼的“并购王”?当然要数阳光城和融创中国!7月10日,融创中国与万达集团签订了西双版纳万达文旅项目等13个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店转让协议,在房地产圈内引发广泛关注。一方面,是因为“并购王”们的胃口越来越大,并购的企业和项目越来越多;另一方面,阳光城、融创中国这类高扩张房企,净负债率均排名行业前列,是典型的“带着高负债的镣铐跳舞。”

公开资料显示,今年一季度末,阳光城净负债率更是进一步走高,达到316.5%。虽然去年相对宽松的融资环境给了企业长债换短债、优化债务结构的机会,但隐形的债务压力,以及布局区域受政策影响而导致去化不利的风险,都给阳光城蒙上一层隐忧。

融创中国也好不到哪儿去。申万宏源的研究报告指出,截至2016年末,融创中国净负债率已经从2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%。其总有息负债规模从2015年末的420亿元大幅增长至2016年末的1130亿元,同期净负债规模从150亿元增长至430亿元。除了费用开支大幅增长以及利润率复苏慢于预期,该券商对融创中国在当前中国房地产市场的调控政策环境下,仍选择在杠杆率激增情况下快速扩张规模带来的风险同样表示担忧。

阳光城、融创中国的典型案例表明:高负债下的规模化扩张与寻求高质量转型之间存在很大的矛盾。对于未来的房地产行业来讲,房企的销售规模再大,貌似没有太多意义,因为这个行业的利润率一直在降低,今年的年报出来估计行业的平均净利率可能降低至8~9%,销售规模千亿元,净利润也就几十亿元,这种情况下,还背负80%以上的资产负债,规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大,于是有的企业开始选择逐步退出房地产。

55家重点上市房企年报显示,净负债率的高低与房企的扩张速度和发展战略密不可分。2016年是阳光城的并购大年,甚至称为业内新晋“并购王”,其在2016年全年新增土地储备项目25个,总建筑面积977.8万平方米,同比增长高达210%。其中,通过收购共计获得13个项目(55宗地块),并购价款为124.96亿元,计容建面835.90万平方米,靠并购而来的土地占据新增土地储备大半江山。大举扩张虽然给阳光城带来了可观的土地储备,也导致债务进一步高企。年报显示,2016年阳光城净负债率高达256.82%,同比上升了86.18%;有息负债总额为674.9亿元,同比增加了81.21%。

融创中国同样也因2016年的大举并购而负债率高企。2016年年报显示,融创中国净负债率为121.52%。但值得注意的是,在计算上市公司净负债率时并未将永续债计算在内。事实上,融创中国截至2016年年末共有100亿元的永续债,由于永续债并无债务到期时间,因此在财务数据统计时并未将其归为债务,而是作为权益计算。因此“明股实债”的永续债实际上暗藏了财务风险,融创中国的负债压力实际上比净负债率体现出的数据更高。

对于融创中国和阳光城来讲,一方面,企业规模化的诉求仍然不会改变,今年有可能通过加速并购继续走向千亿元或几千亿元的销售规模,但是,房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右,如果未来3年出现2~3家万亿的房企,再有20家左右的千亿元房企,那么,市场格局也就会在未来3~5年定局。这对于规模化的龙头房企来讲,规模已经没有优势,更重要的是,高质量的转型之路要怎么样走?

对于大型房企来讲,从开发商到运营商的转变已经开始布局,比如万科并购印力集团、恒大并购医疗行业公司等外延式扩张显然加速了公司转型的速度,笔者认为,外延式扩张显然要比内生式扩张来得快,并且也避免走很多弯路,也节省了自身探索带来的成本。或许,在养老地产、产业地产、物流地产等“地产+X产业”领域的转型中,并购或合作在未来对于大型品牌房企来讲更为重要。

历史经验表明:每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场,行业“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象也会频繁发生。就最近两年的土地市场而言,北上广深等一线城市、南京、苏州、合肥、厦门等核心热点地王频现,要想在上述热点城市公开招拍挂土地市场上拿地,不拿地王似乎很难下手。即使今年上半年楼市进入调整期,因为政府推地节奏与土地政策门槛较高等因素,品牌房企也很难从核心一二线城市拿到地,因此,从典型品牌房企来看,已经将触角伸向二级市场进行项目或项目公司股权收购。

由于获得土地储备或项目的成本相对较低,近两年来股权收购的案例越来越多。从土地储备或项目的成本的角度来看,通过直接收购房企的股权的方式成本相对较低,并且布局核心战略要地也更为迅速,对于提升销售业绩而言也更为直接。“买地太贵就买公司股权”这种方式往往会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎。

同样,对于房企转型的方向来讲,通过收购进行规模化扩张加速了阳光城、融创中国的转型的速度,显然要比内生式扩张来得快,且避免了走很多弯路,也节省了自身探索带来的成本,但如何平衡高负债下的规模化扩张与寻求高质量转型之间的矛盾,或许是阳光城、融创中国为典型代表的“并购王”们需要加强反思和同步解决的现实问题。

中国建设报1987年元月创刊,是中华人民共和国住房和城乡建设部主管的面向全国建设领域和相关行业惟一综合性大报。

敬请关注2017中国建设报·中国房企报道 4大核心新闻产品线

(均为系列报道,点标题即跳转阅读)

(一)“2017中国房企转型创新实践案例”系列报道

1、向管理要效益,绿地启动自上而下管理模式变革

2、拥抱大变革时代,泰禾集团的变与不变

(二)“2017中国房企资深高管思想访谈”系列报道

1、对话泰禾集团董事长黄其森:市场需要能住的住得舒适的好房子

2、对话中民筑友董事长訚军:以全产业链闭环模式发展装配式建筑

3、对话观澜湖集团主席朱鼎健: 实施“多规合一”真正让乡村大地美起来

(三)“2017中国房企经营管理模式研究”系列报道

1、提高房企产品竞争力的途径:产品创新+产品线开发

2、白雪如何变白银?品牌房企加速布局冰雪产业之辩

3、冯锦麟:建筑及房地产企业应努力探索转型升级之路

(四)“2017中国房企重大新闻事件点评系列”报道

1、2017中国房企重大新闻事件点评(6月19日~26日)

2、2017中国房企重大新闻事件点评(6月26日~7月3日)

3、2017中国房企重大新闻事件点评(7月3日~10日)

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