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这6招用好购房资格不亚于中彩票 | 冯国亮解读

冯国亮 2017-07-13 22:02:03

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昨天<“暴涨”只是传说,这才是任志强最新表态>一文中提到一年半以后政策有可能放松或改善,对此有学友表示等不及,很想及早买房,不过在众多机会面前,如何做出优化选择依然是道谜题。

同时在限购城市购房资格已成为稀缺资源,用好一张房票可能带来几百万增值收益,可抵工作十年所得,无异于“中彩票”,若选不对,也可能分文无收,而错失一次机会就会降低一个阶层,房票就是钱票,务必珍惜!

有些学友考虑年内置业,不断问该如何选择?对此之前也谈过,看来有必要再重温一下。


那么,如何用好手中珍贵的“房票”呢?可以从如下几个方面做以考虑:

第一,优先考虑有资格的“特区”

通州建设北京副中心,房价大涨之后出台了区域性限购政策,新版城市规划中东城西城将建设首都政务区,不排除今后也会出台相应的购房限制措施,从保值增值角度看,这两个区域无疑是北京区域的首选,如果有资格,当然值得优先考虑。

第二,优先考虑新房,尤其中心城区新房

首先,新房的规划设计更为合理,品质较房龄较老的二手房更好,同区位比较,未来升值空间相比会更大。近期楼市步入回落区间,老旧小的二手房领跌,可见即便在市区保值度也不如近郊新房。

其次,首套新房的首付一般是30%,其余70%可以贷款,而二手房的首付比例要依据银行的评估价格,考虑到房屋的折旧等因素,一般多说只能贷50%左右。

还有,新房涉及的交易费用较少,主要是契税和专项维修基金;二手房涉及的交易费用有契税、个人所得税、增值税、中介费用等,相比更高。

最后,从产权年限来看,一些“高龄房”的产权年限只剩下30—40年左右,需要考虑折旧,如果没有学区等特殊价值,那么升值空间有限。

以北京为例,每年新增的5万套中小型商品房中,城六区的占比不到20%,也就说,中心城区今年新增中小型商品房将不到1万套。

这意味着市区新房供应仍会明显不足,而改善型需求的数量很可观,一旦限购和限价政策放松,房价势必还会出现反弹。

第三,刚需置业可以优先考虑自住房

观察历史数据,北京自住型商品房均价基本上处于2万元左右的水平,不及普通商品房一半的价格,基本与环京楼市的价格持平,与燕郊等地尚有差距,而有些自住房区位非常好,总价很低,未来有较大的升值空间,这对刚需置业而言无异于一种福利。

第四,优先考虑临近地铁站点的房产

从北京市2017年二手房的成交价格来看,有无地铁是衡量二手房价格的一个重要因素,在4、5月间,非地铁房平均降价幅度比地铁房多了0.2个百分点,临近地铁的房子更具有升值空间,而且更易出租,保值能力也更强。

第五,优先选择河景房或湖景房

优美的河景与湖景在大部分城市都是稀缺性资源,周边改善型住房居多,人群素质较高,河流与湖泊及绿地公园为人们提供了休闲娱乐的场所,相比宜居度更高,因而房产保值增值性更强。

第六,资金充裕可以一步到位

刚刚有人咨询深圳7.9平的“鸽子笼”类住宅能不能买,如果占用宝贵的首套房资格,那就得不偿失。如今购房选择成了一道复杂的数学题,要综合考虑房票的价值及机会成本,

二胎政策放开后,家庭人口结构随之变化,三口之家与四口之家的的选择也会大不同,基于此,考虑到房票的价值,在资金相对充裕的情况下,买房时可以考虑一步到位。当然也并非越大越好,还是要从实用角度出发,做好自用与投资性房产的统筹安排。

从投资角度看,买房无异于买股票,三五年再对比,选择不同,增值幅度会相差很大,因此优化选择胜过多年的努力。

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