2017年已经过半，面对调控带来的压力，上海住宅市场成交表现乏力。一直以来都有种说法，基于产品和地段的特殊性，即使市场沉寂，豪宅市场的保值增值功能依然存在，价格也不会随着成交量下跌而下跌，那么，上半年豪宅到底交出怎样一份成绩单？住宅成交清淡，豪宅能够独善其身吗？
上半年豪宅市场运行特点
大卢统计了下，上海今年豪宅成交18.3万平方米，累计同比减少68.2%。而全市新房成交量累计同比减少52.3%，下跌幅度远超平均水平，成交跌至冰点。
从豪宅成交结构来看，公寓类产品仍占主导地位。上半年共成交14.0万平方米，占交易总量76.5%。而这一占比比去年上半年提高9.4个百分点。
从区域上看，中心城区是市场关注重点，仅浦东一个区成交量可以占全市30.7%。
由于限购限贷升级，“房票”尤其紧张，所以中心区豪宅是比较好的选择。毕竟别墅是第二居所，平时度假可以，但是由于生活配套和市中心有差距，所以自从上海有限购后，这类产品出货量始终不如公寓房。当然，一些具备居所的别墅类产品还是受到市场青睐的，比如张江、金虹桥等区域。交通便利，周边生活配套成熟，因此交易量不错，当然，总价不便宜。
豪宅缘何步入成交低谷？
1、受政策影响，此轮调控中，上海是信贷最严格的城市之一，购买豪宅的客户都是有一定经济实力的，在之前可能已经有起码一套房，面对范围的认房认贷政策，如果购买一套“入门”级别，总价1000多万的豪宅，首付至少也要拿出7、8百万，普通客户难以承受。
2、从以往豪宅成交节奏来看，都是上半年弱，下半年强。豪宅不同刚需房，需要用高价维持其“调性”和地位，一般都是等市场热起来才入市，借助市场热度达到价高且有良好去化的目的。
3、观望情绪。虽说豪宅抗跌性比较好，但是真到二手市场中还价余地也比其他房子大。普通二手房议价范围差不多3%个点。而豪宅的议价空间更多，总价800万以上的5%甚至更高也是有可能的。前几天大卢朋友圈看到有套陆家嘴1000万的房源，直接报价900万。市场不好买家也不愿入市，宁愿选择观望。
下半年，豪宅能否迎来曙光？
下半年豪宅成交量可能比上半年略有增加，但总体来看仍是清淡格局。
首先，今年调控措施之一就是限价。当前预售证采取市区两级审核，定价过高肯定无法拿到预证，所以下半年供应不会出现反转性变化。供应稀少，成交自然难有表现机会。
其次，预期改变。反正当前价格已经松动，新房价格几乎和周边二手房相当，甚至出现倒挂。二手房价格已经出现松动，楼市调整的趋势已经出现，即便想买入也会挑一个相对低点，而目前这种信号没有出现。
最后，市场透支过多。其实2016年豪宅成交量就不如新房，主要是2015年透支过多购买力。短期来看，高净值人群不是那么快就能“培养”出来的，至少今年股市还没有像2015年那样强势表现。
（注：豪宅标准定义，价格最贵且成交量仅占全市1.5%以内的项目。）
卢文曦2017-07-13 08:32:28
