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租售并举已然成为房地产的必然?

中估联行 2017-07-10 11:48:40

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7月4日上海首次出现100%不可售住宅用地(土地用途:租赁住房),引起轰动。其实开发商100%自持不可售这种土地出让方式早有先例,北京、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象。如去年6月6日,万科以25.3亿元总价、折合楼面地价1.53万元/平方米,100%自持比例拿下佛山桂城地块等。

现在,中国房地产市场出现了租售共行的苗头,越来越多的城市开始尝试租售并举的模式,那么,租售并举是否将成为未来中国房地产市场发展的趋势?

国家层面,关于规范租赁市场的政策越来越密集:

  • 2016年《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

提出加快构建以政府为主提供基本保障,以市场为主满足度层次需求的住房供应体系,深化住房制度改革,优化住房工序结构,更好的保障“居者有其屋”。各地方政府相继出台针对于房产租赁市场的政策。

  • 2016年6月3日,国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

提出实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

  • 2017年1月23日,广东省政府印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》

这一政策的中心是鼓舞房屋租赁,亮点是商业用房可改爲租赁住房,土地用处可调整爲寓居用地,以及房屋租赁可以减税等。

  • 2017年5月19日,住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见

其中在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。进一步规范房屋租赁市场。


不难看出国家着手整治房屋租赁市场乱象、规范租赁市场的决心,同时为进一步推动住房租赁市场健康发展所作出的努力。

然而国家虽然出台相应政策,但租售并举市场的推行仍需要一定的时间,其最终的结果也是个未知数!现阶段,售房市场价位高,租赁市场紊乱的现象在短时间内仍将继续存在。

从目前推出不可售住宅用地的城市来看,除佛山是服务于周边的广州房地产市场外,出台租售并举政策的城市大多为人口密集、城市住宅土地资源紧俏、城市化水平高、城市发展潜力巨大的一线及准一线城市,如北京、上海、杭州等,即使是佛山,也是存在发展潜力巨大,城市空间狭小,住宅土地资源紧俏的共性。

而对于普通的二三四线城市,城市发展水平一般,住宅用地储备丰富,产业特色不突出,人口聚集能力一般,甚至流出较大如沈阳、哈尔滨等,本身住宅库存较大,消化周期较长,售房市场足以满足百姓需求,这些城市推出租售并举市场的可能性并不大。

在目前中国房地产租赁市场尚不规范及固有“以房养老”的观念下,租售并举的城市,租赁住房的出现将减少商品房的供应量,需求不变的情况下很可能使供需矛盾在短时间内更加突出,从而带动房价的上涨。

另外,商品房出售仍是开发商实现资金快速回笼的手段,以实现快速盈利。自持部分的成本转嫁,极大的影响了开发商资金运转,不排除他们抬高租金,影响房市健康,使房地产市场出现新的问题。

假设城市租房体系相对成熟,租金不至于比买房更贵,或者贵很多,会有相当一部分人租房,在这样一个良性循环下,租房市场肯定会对售房市场形成一定的冲击,毕竟商品房需求少了,房价肯定会相应的稳定或者出现下降。

那么,租售并举是否将成为未来中国房地产市场的必然呢?

其实呢,政府的出发点是好的,在现在这个时代,尤其是上海这样的高房价,人口高密度,住宅土地资源却已经开发殆尽的一线沿海城市,已经有越来越多的人买不起房子,但是可以通过这种方式,让一部分人有房子住。

在上海这样人口流动比较大的城市,人来人走,出租的模式,可以将住房资源最大化利用 。

所以政府的出发点是好的,这也可能是借鉴了国外的一些模式,比如德国,国家鼓励租房,而且租房有补贴,租房成本非常低,所以相对德国人来说,他们面临的住房问题相比较我们而言轻松多了,他们的人民可以有更多的精力放在技术创新,其他事业上,而不是一辈子辛辛苦苦只为了房子。

长远考虑于国于民都是比较有利的。

但是我们不能忽略中国的国情,中国的人数基数非常大,城市化率、发达程度、价值理念等一系列都比不上德国、法国等一些租房市场非常成熟的发达国家,在政策慢慢执行的过程中势必会遇到很多问题,届时这些问题都将会成为政府以及市场的考验。

所以,可以说租售并举是中国房地产的未来,但这种模式还需要时间的检验,如何更好的制定配套保障政策,为租售并举的市场服务;如何在民生福利、医疗配套方面更适应需求,使承租人没有后顾之忧,还有待有关主管部门的进一步规范和完善。

本文由中估联行 王浩淳 原创

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