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环京四小龙房价萎了,是为了筑底勃起,业主要沉住气

楼市资本论 2017-07-10 11:13:53

                                                       

楼市资本论发现环京地区楼市在最严“限购令”下,有环京四小龙之称的燕郊、大厂、香河以及固安楼市开始降温。

特别是作为四小龙之首的燕郊,楼市成交明显趋冷。

二手房纷纷降价销售,很多已进入2万元时代,购房者观望情绪浓厚。

楼市资本论认为在这种政策扭曲的市场表象下,其实当前燕郊等楼市的萎靡不振,恰恰预示着后期的雄风大展。

在燕郊楼市环京楼市近年来的狂飙突进中,制造了4万时代的首尔·甜城是绕不开的燕郊样本楼盘。

随着燕郊楼市步入低谷期,位于燕顺路上的这一“燕郊新贵”居高不下的新房价格与急于出手的二手房之间的落差,令市场唏嘘不已。

安居客7月6日的数据显示,首尔·甜城的房均价从3月份的34830元/平米降至如今的31745元/每平米,降幅达8.86%。

链家系统显示,也不乏有业主“吐血”降价至25975元/平米,较目前均价降幅高达18.18%。

与之形成对比的是,首尔·甜城三期九里香堤的报价仍维持着4万元/平米的高企价格。

首尔·甜城这个被业内称之为燕郊最贵楼盘的项目,见证了这一区域楼市的几多起伏,面对燕郊史上最严三年社保的政策,未来其又将走向何方?

【一】失落的房价

7月4日,小编在下午6点20分自草房乘坐819路耗时近1小时30分至首尔·甜城二期星河园小区。

此时,这个沉默一天的小区终于进入最为喧嚣的时刻。

但即便如此,该小区的亮灯率并不高。

“按照住户算入住率有一半吧,有不少都是投资客。”一位业主如此告诉小编。

而小编8点40分离开小区时,目测黑灯的房屋仍很多。

除了大量的投资客造成的居住率不高问题,首尔·甜城的二手房成交量及价格也已经缩水。

因为3年社保的缘故,现在二手房成交量很低,系统里挂着的房子很多,首尔·甜城三期九里香堤小区2014年一期开盘是10000/平米左右,目前售价最低的是28750元/平米。”

7月5日,首尔·甜城二手房销售人员告诉记者。

燕郊楼市“掉头”,卖房者的信心遭蚕食,换房者、“房虫子”降价卖房开始频频出现。

“业主要换房子,所以想把这个房子卖掉去买新房,现在报价是238万元,和业主沟通过可以在225万至230万之间谈。”

7月5日晚间,链家销售员王某就下午看过的一套82.47平米的房子的谈价信息告知小编。

此外,首尔·甜城孙某向记者表示,专业压房倒房的“房虫子”在三年社保限购的情况下,难觅‘接盘侠’。

每天要承受小额贷、抵押贷大额的利息,所以降价,但也不好卖,都砸在自己手中。”

【二】一路炒高的“4万时代”

首尔·甜城见证了燕郊楼市在近年来的疯狂历程。

首尔·甜城最早关于房价的信息来自2013年2月,其新房价格爆出8400元/平米,远高于燕顺路的其他小区。

2016年十一期间,媒体公开报道显示,首尔·甜城抛出售价4万元/平米的单价,而十一前售价仅为2万多/平米。

这一报价被曝光后,因售价过高被当地房管局叫停,随后燕达集团也否定了这一报价。

不过,在此次调查中了解到,随着地铁平谷线(22号线)正式开工建设,京秦高速及徐尹路潮白河大桥有望年底通车。

首尔·甜城三期的主打花园洋房的九里香堤的报价仍为4万元/平米。

首尔·甜城一位店长更是直接告诉记者九里香堤仍有2000套房子未出售。

6月初,同处燕顺路上的悦榕湾项目开盘的两栋楼38000元/平米,目前碧桂园时代城项目网上报价约在32000元/平米。

由燕郊本土企业燕达集团开发建设的首尔·甜城,见证并制造了燕郊房价不断突破1万元、2万元、3万元到如今的4万元。

2014年,北京楼市成交萧条,二手房价出现下跌10%的情况。

与北京楼市休戚相关的燕郊掀起一片涟漪。

不过随着2014年下半年9·30政策开始松绑限贷,延续到2015年3月30日,央行再次发文调整“限贷”,直至今年3月以来,楼市均处于上升通道。

2015年8月,北京市政府一纸文书将通州升级为北京副中心后,燕郊房价便如坐上了火箭一路狂飙。

尤其在2016年,燕郊大多楼盘单价上涨速度更是一骑绝尘。

一直以“地铁房”为卖点的首尔·甜城,如果以4万单价计算,已经较2013年初上涨近5倍。

【三】谁来接盘燕郊楼市

虽然创造了4万时代,但在凌厉的政策前,房价还是低了头。

6月2日,廊坊再次加码此前的限购政策,非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。

这让本已萧条的燕郊房地产市场雪上加霜,停滞的成交量和无聊的卖房人成为燕郊楼市的主“场景”。

未来首尔·甜城的房价会如何走?

谁会去接盘燕郊的楼盘呢?

“燕郊楼市是与北京楼市一直是相互共振的关系,在北京楼市下行的时候,燕郊下跌会更大,特别是二手市场下跌幅度还是相当大的。

但是新房市场不是面临一个同样的一个环境。

因为燕郊近几年没有供应土地,新房主要是售卖之前的库存,未来新房潜在供应比较稀少的状态。

所以从燕郊的开发商角度看更多对赌未来市场稀缺性的一个心态。

亚豪机构市场研究部总监郭毅在接受采访时认为。

“从投资人群来说,燕郊目前房价其实已经到了相对高位,而且房价弹性过大也是让一部分投资客被套牢。

如果未来要投资客进入,则需要燕郊有更大的市场利好拉动。”郭毅表示。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示,二手房市场并不能完全说明燕郊楼市现在普遍的市场价,新盘价格的指向性更大。

此轮限购将抑制短期炒房客,长远来说,随着京津冀一体化发展,北京向东疏散人口能够承接的范围还是很大的,对应的供应量也很可观。

楼市资本论认为以燕郊为首的环京四小龙距离北京近是天然的优势,因而可实现居住生活在环京,工作在北京,其通勤北京的能力就是未来房价回升的核心价值。

房地产行业有这样一句话:关注楼市,不如关注城市;

关注价格,不如关注价值。

房地产调控期间就是价格夯实的过程。

对于环京四小龙而言,近期的调整也意味着机会再次重现。

业主们要沉得住气。

来源:华夏时报(ID:chinatimes)

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