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数据显示北京及全国根本不缺住房 | 冯国亮解读

冯国亮 2017-07-08 14:05:31

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国家统计局近日披露了居民人均住房建筑面积数据,该数据之前已经连续三年未发布。

数据显示,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

据相关研究,从国际数据比较看,36.6平方米处于中等水平,日本和韩国分别为19.6平方米和19.8平方米,英国和法国分别为35.4平方米和35.2平方米,也不及我国。

然而平均值很容易掩盖结构性矛盾,人均住房面积足够,自有住房拥有率又高达约90%,远超世界60%的水平,那么为何那么多人还在为买房而发愁呢?这主要由四方面原因导致。

人口流动导致区域性不平衡

近年来农村人均住房面积提升较快,这并非是人口快速增加所致,反而是人口快速进城的结果,每年两千多万人口进入城镇,部分涌入一二线城市及周边区域,而这些城市过去两年在去库存政策下住宅用地供应明显偏少,住房供给能力落后于人口流入速度,另一方面北上广深等大城市已步入人口向近郊、向周边城市转移的阶段,导致周边区域需求大增,再加上炒房潮,于是也就出现了房价一年翻两三倍的旷世景象。

一方面很多城市都在想办法去库存,住房产能严重过剩,另一方面热点一二线城市去年均出现房荒,可见,这是明显的供需错配,土地供应制度跟不上人口流动的速度。

区域内产品供应结构不均衡

一二线城市每年建设用地数量看似很大,而住宅用地比例明显偏低,由此不断拉高地价获取土地财政收入,多重原因导致住宅供应不足,再加上房企被限价延缓入市或惜售,于是阶段性供不应求不断出现。

3月新一轮调控以来,通过五限在需求端做减法,同时部分一二线城市开始在供给端做“加法”,催促加快新盘入市,并大规模增加土地供应。

如北京全面启动了“拿地未开工和开工未入市项目”协调推进工作,促进约20万套在途商品住宅项目尽早开工、入市。据新京报发布的大数据显示,近期公布的228个在途项目还有1150万平方米住宅未销售,可提供住宅新增供应11万套。

而其中200平以上户型占到5成,豪宅比例偏大,90平以下户型占15.1%,低总价产品明显偏少,同样存在着供需结构性矛盾。

同时4月7日发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》中提出将新建150万套住房。单就2017年来说,在新增的30万套房中,产权类房子占70%,为21万套。这21万套房子中,有14.7万套商品房。如果今年能如约完成供地计划,那么此前严重供不应求的局面将大为改观。

尽管如此,中心城区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%,而产业与人口聚集的局面难以改变的情况下市区供需矛盾依然会存在。

房屋空置与一房难求的矛盾

关于大城市房屋闲置空置的消息总是不绝于耳,记得十年前我们就曾用最简单的办法亮灯率做观察,北京市区有的住宅整栋楼都是黑灯状态。国外大都有房产税和空置税,房屋持有成本高,住房制度鼓励出租,而我国房屋持有成本几乎为零,大城市租金回报一般只有2%左右,这两年投资性购房比例大幅提高,有的区域未限购时有些人一次买几十套,然后坐等房价升值,各地房屋空置比例会不断攀升,不过至今没有任何机构去统计。

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需求提升与品质落后的矛盾

近日与鉴房团学友们参观项目后写了<住宅产品“手机化”,一年不看必落伍!>一文,住宅产品升级换代提速,跟手机一样每年都在不断更新,5年前的住宅,哪怕是豪宅,其性能可与5年前的手机相比。我曾到全国31个省区市参观,从一个建筑师角度看,满城尽是居住性很差的老房子,即便新建两三年的房子,宜居度大都一般,很快也会落伍。

与此同时,老百姓改善生活的需求与鉴赏力会快速提高,市区老房子有学区和地段优势,却无法满足改善型需求者对生活形态及生活场景的追求,很多人跑到近郊买新房正是因为老房子老住区宜居度很差,而市区新房供应量少,房价又高,不过如今北京近郊改善型住房一般也接近千万,相比性价比优势已不再明显。

因此,从平均数据和产能来看,尽管结构不均衡依然存在,而无论北京还是其它城市从理论上讲都不缺住房,缺的是重庆那样有效解决老百姓居住问题的机制,期待房地产长效机制落地实施能带来根本性转变。

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