“一房多卖”的情况下，哪位买家受保护？

在当前房价总体上涨的情形下，卖房人为了追逐更高额的房屋交易价格，通常冒着违约的风险故意将房屋进行“一房二卖”甚至“一房多卖”，这种情况导致的房屋买卖合同纠纷并不少见。

司法实务中，通常要考虑的问题是，在多个房屋买卖合同均有效且买受人都要求继续履行买卖合同时，应优先保护哪位买受人的权益，即，“一房多卖”情况下，哪位买家要求继续履行合同的权益更能得到实际保障？在考虑上述问题时，一般情况下，法院考虑因素主要有以下几点：

1、出卖人本人意愿；

2、诉争房屋所有权变更登记或预告登记；

3、各合同有无网签等行政备案或者登记；

4、诉争房屋实际交付情况；

5、每个买受人履行合同的情况；

6、社会效率原则。

从上述要素对于认定结果影响大小的角度进行排序。结合相关案例和目前的法律规定，法院确立了基本的认定规则：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应该按照以下顺序确定履行合同的买受人：

1、已经办理房屋所有权转移登记的；

2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；

3、均未办理房屋所有权登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后，是否办理网签，合同成立先后等因素，公平合理地予以认定。