房天下 >   房产快讯   > 楼市资本论 >   正文

房价黑马非常危险!告诉你,中国房价究竟跌了没有

楼市资本论 2017-06-27 11:16:36

王石曾经预言顺驰地产说:“黑马必死!”

不久之后的大调控就让顺驰被迫出售。

楼市资本论认为,目前火爆的那些不知名的城市,未来将非常危险。

短期而言,北京、上海、深圳等热点城市的房价仍然会调整,只要政策坚持,但一旦政策周期逆转,最具财富保值功能的仍然是这些城市的房子,而不是现在火爆的那些不知名的城市。

一大波楼市调控之后,房价真的降了吗?

先看一组官方数据,来自中国70个大中城市的5月房价数据显示:

1、15个热点城市新房“涨幅”比4月份全部回落,其中 9个城市新房价格下降或持平;

5个城市涨幅在0.5%以内。

2、70个大中城市中一线城市新房和二手房价格同比涨幅均连续8个月回落;

二线城市新房和二手房价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落。

3、北京新房价格环比4月持平,但二手房价格指数环比下跌0.9%,跌幅位列70个城市的首位。

这组数据透露了什么信号?

当前楼市的特点是:一线城市总体降温,二线城市市场有分化,弱房价和热房价城市相互牵制,三四线城市总体升温。

两年前房价领涨的一二线城市开始进入到调整期,从2015年初的一线城市拉动房价上涨到2016年的二线城市拉动楼市上行,直至现在市场出现逆转,一二线城市整体熄火退烧,而三四线城市去库存明显提速,同时也接下了一二线城市房价上涨的接力棒。

但整体来看,楼市已经出现降温,而且在这70个样本城市中,北京二手房领跌全国,这是罕见的。

从房产中介的数据来看,北京二手房普遍跌幅应该在5%以上,个别区域如远郊区县要大一点。

除此之外,楼市调控的紧箍咒开始发作了。

在经历了3月21日及6月9日两轮调控之后,燕郊楼市已今非昔比,尤其是6月9日三河市发布“外地人三年社保才可购房”的要求,并且提出把房价稳定在2016年10月的水平上,让这个火得不能再火的环京楼市“停火”了。

应该说,限购、限贷、限离、限售甚至是限价的超级五限政策,算是把这一轮房地产泡沫给压制住了。

而且,刚刚,楼市又传来一个利空。

银监会主席郭树清表示,要坚决抑制部分地区的房地产泡沫。

之前,银监会已经进行了雷厉风行的银行监管,并取得了一定的成效。

比如,以下三点:

第一严格规范和清理银行委外投资,这使得银行的资金不得违规进入股市、债市、房地产市场。

第二商业银行的同业业务,必须穿透最基础的底层资产,也就是资金去向必须明晰,防止银行资金进入房市。

第三警告民营银行不能成为大股东的提款机,规范和整顿银行业。

这些政策,每一招都是限制银行资本进入楼市。

由于商业银行都有规模扩张的内在冲动,而且银行本身就追求利润的,尤其是在利润巨大的楼市面前,天量信贷涌入楼市,挤压实体经济资金已成为不能忽视的问题。

在这种情况下,银监会出招了,约束商业银行的合规的、违规的资产过度扩张。

也只有这样才能真正降低负债率,降低杠杆率,化解银行的系统性风险,为中国的金融体系长期健康打下基础。

如果不约束银行,是很难控制房地产泡沫的,如果银监会不去约束商业银行将信贷资金大量投向房地产行业,房地产价格还会上涨。

在一系列的措施打压之下,接下来房地产信贷肯定是会偏紧的。

由此可见,中央调控楼市一招比一招狠,在楼市降温的欢呼声中,有人恨不得高昂的房价腰斩。

调控之下,突然间的暴跌对中国楼市就一定好吗?

有分析认为,楼市最大的风险是什么?

不是房价上涨,也不是下跌,而突然暴跌,也就是一下子就崩盘了。

从各国楼市发展的经验来看,一旦房地产这个超级资产价格崩盘,接下来就是严重流动性危机、金融危机,最后是经济危机。

首先,没有人能保证一旦楼市调控政策放松,新一轮的房价泡沫会不会卷土重来;

其次,如果房价仅仅是不涨了,并不意味着泡沫就消失了。

房价暴跌最大的可能性,就是出现在房价暴涨之后。

对此,可以对比一下香港,同样是中国的城市,北上广深是一线,香港还是全球一线城市。

数据显示,今年一季度香港房价涨幅是14%,这个涨幅位居全球第二,仅次于冰岛。

在楼市泡沫闪现的时候,香港为什么最担心房地产暴跌风险

因为他们尝过楼市暴跌崩盘的痛苦。

1997年以来,香港楼市经历了“十上十下”,回落幅度最大为1997年至1998年,由于过度炒卖、借贷和过度供应,楼价下跌了41.2%,直至2003年后才扭转。

而北上广深,哪个城市承受得起这样的楼市暴跌风险?

或许,楼市最大的风险是突然暴跌引发的崩盘。

楼市调控到了需要建立长效机制的时候,需要从多角度下手,提供整体解决方案。

同时,在调控楼市之时,也不妨给实体经济一点时间,等一等经济回升的脚步,推动中国经济全面由虚入实。

那么,在楼市降温阴霾的笼罩之下,未来楼市走势如何?

在多重压力下,一二线城市将进入调控政策抑制下的“降温周期”。

虽然三四线城市的房价继续高位运行,但整体涨幅将出现下行。

作为中国地产的龙头企业,在今年6月5日,万科董事会秘书朱旭还公开表示:公司对下半年房地产市场的发展保持谨慎态度,未来的形势可能会比想象中更严峻。

对于购房者而言,如果一定要入场赌一把这疯狂的楼市,就要跳出政策的周期来看房价的走势。

一二线城市房价已经涨起来了,而且被楼市调控限定的不能动弹,是否应该去三四线城市抢房呢?

中国的三四线城市,大体分两种情况:

一是经济基础不错,而且又处在大的城市群或者都市圈的大循环中,这些城市房价相对于核心城市较低,与核心城市的购房行为之间有某种互补,所谓溢出效应主要指这些城市。

另一类则纯粹因为价格相对偏低,但住房的存量很大,经济基础也一般,未来不会出现大量的人口流入的城市。

对于这些城市,如果购买自住,无疑可以,但如果用于投资,这种选择非常危险。

从中国5月的房价数据来看,在一二线城市降温的情况下,三四线城市却极为火爆,5月份环比上涨前三名的城市居然是蚌埠、北海和湛江。

对于一二线城市房价降温,三四线城市楼市火爆的反差,经济学家马光远认为:一二线降温,三四线疯涨只是政策周期导致。

对于房地产长期的走势,必须跳出政策周期判断。

中国房价长期的趋势仍然服从于供求规律和城市稀缺的原则。

未来的人口只会往大城市走,而不会跑到小县城去,好的城市,高品质的城市在中国属于稀缺资源。

中国从各个方面去评估,好城市实在太少。

能列入全球城市的不过北上广深再加上杭州五个城市而已,能列入国际城市的不超过10个,其他的中心城市和区域大城市都在10个左右。

这些城市无论就资源,还是未来的发展而言都是三四线一些小城市无法比拟的。

这也意味着城市分化的趋势会越来越明显。

千万不要把自己的财富投向没有希望的一些三四线城市。

即使在上述所列举的大城市中,由于住房品质的差距,未来好房子的很会稀缺。

稀缺是理解房价最根本的逻辑,也是理解房地产周期的关键。

来源:凤凰财经(finance_ifeng)综合功夫财经(kongfuf)、黄生看金融(fengyuhuangshan)、华夏时报综合报道

期盼您在微信公众号(loushizbl)、一点资讯、今日头条、搜狐新闻、新浪微博里关注“楼市资本论”。更多房产信息交流请加微信号(watanabe1949)。

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
客服电话:400-850-8888 违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈