摘要：三四线都搞得这么紧张，2017年形势难辨啊！这意味着什么呢？
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撰文| 张银银
杠杆游戏今天看到一则新闻，2017年1-5月，土地出让金超百亿的城市出现了许多三四线城市的身影。
除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外，苏州，绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市，也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。
看来2017年上半年注定是三四线城市的。统计局5月房地产数据公布之后，一座名不见经传的皖北小城居然位列涨幅。如果不是国家统计局的数据，张银银恐怕都不敢相信。
就此，几天前杠杆游戏专门写了《5月房价涨幅前十的城市为什么是他们？》。
图1.2017年5月新建商品住宅环比涨幅前十大城市 数据来源|中国统计局 制图|杠杆游戏·张银银
一座常住人口不到350万，GDP总量位列安徽省第七的三线城市会成为房价涨幅的排头兵。管中窥豹，研究蚌埠的楼市，对思考房价走势应有启迪。
1、涨幅比合肥还牛？蚌埠100多万城市人口，有5000万平米房
国家统计局发布的数据显示，今年4月，蚌埠市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨2.2%，在70个大中城市中位列第二。
到5月，该涨幅上升到3.4%，位列。位于蚌埠市仅150公里的安徽省会合肥，则连续两个月出现房价环比负增长。
你说蚌埠厉害否？
根据蚌埠市2016年国民经济和社会发展统计公报，蚌埠年末333.1万人，其中城镇人口127.18万人。
那么城镇住房有多少呢？我们先来看看官方数据：
图2.2007-2016年蚌埠市城镇房屋（住宅）竣工面积 数据来源|蚌埠统计年鉴、统计公报，制图|杠杆游戏·张银银
2007-2016年（2011年），蚌埠市住宅竣工面积为2514.28万平米。考虑到蚌埠2007年之前还有大量房屋，当然被拆了部分。城镇居民自盖、历史自有房屋，我们发现比例也不低。还有各类保障房、福利房。
我们就当蚌埠这十年再造了一个蚌埠，总计5000多万平方米住宅，应该是能够达到的。
根据人民网的公开报道，2016年蚌埠城镇人均住房面积为40.7平方米，那么粗略可以算出，截止2016年蚌埠可用于居住的房屋应该在5176万平方米左右。
2、蚌埠赶上好时候！
从下图3来看，蚌埠最近的人口增长都算不上很高。
图3.近几年蚌埠市人口情况 图片来源|蚌埠统计年鉴
工业方面，通过2016年国民经济和社会发展统计公报可以看到，表现还是不错。具体而言，农副食品加工业增长6.9%，食品制造业增长4.5%，酒、饮料和精制茶制造业增长7.8%，纺织业增长5.1%，化学原料及制品制造业增长18.1%，医药制造业增长15%，非金属矿物制品业增长10.5%，汽车制造业增长13.9%。高新技术产业增加值增长24.1%，战略性新兴产业产值增长27.9%。
高新技术产业和战略新兴产业保持了较快速度的增长。蚌埠赶上了好时候。
2016年3月25日，zgzyzzj局召开会议，审议通过《长江经济带发展规划纲要》，国家发改委同意皖江示范区规划修订：规划展期到2020年。
规划中对安徽的定位是——把安徽打造成长江经济带重要战略支撑！整个安徽正式进入“长三角城市群”，成为核心成员。
在建设安徽的重点任务中提出：发挥蚌埠、淮南两市的资源优势，将蚌淮城市组群打造成为国家重要的自主创新基地、长三角地区重要的能源基地和先进制造业基地、淮河流域的中心城市、安徽推进城镇化和工业化的第三极，实现蚌淮城市组群的全面发展与提升。
建设皖北区域性特大中心城市，是安徽省委、省政府对蚌埠的明确定位，而一个城市的总体规划若能被国务院批复，也是城市重要性的体现。
有顶层设计，再加上房价趋高的大势。现在一二线堵住了炒房，蚌埠这样占优势的地方，想不飞起来都难。
3、
放眼，其实蚌埠具有非常大的样本意义。热点一二线城市趋稳回落，三线城市较快上涨，可以说是近期楼市的缩影。这与前几年的情况恰好相反。
但逻辑其实一点没变。
在此之前，跻身房价榜前三的，一直有一二线城市的身影。去年4月至7月，厦门、合肥、南京甚至连续4个月包揽环比涨幅榜的前三。更早的2015年，一线城市长期占据涨幅榜。
而从今年4月开始，三线城市就已全面领跑涨价榜，当月环比涨幅靠前的，如北海、湛江、徐州、唐山、蚌埠、宜昌……
本轮房价上涨，从2015年的一线城市拉动，到2016年的二线城市拉动，进入2017年，出现三线城市拉动的局面。
这其中很大一部分原因，要归于此前针对部分特大城市楼市的针对性调控。
去年开始，一大波调控政策从东往西，轮番轰炸各大明星城市，超过20个热点城市出台历史上最严厉政策。今年3月，热点城市再度出台一轮调控措施，并扩展至周边的三四线城市。
尽管政策密集，但因没有“一刀切”，因此打击面十分集中——热点一二线城市，以及京津冀、长三角、珠三角等区域。
也正因为此，很多三四线城市非但不受影响，反而接收了大量的溢出需求。相对一二线城市项目难拿、土地难批的情况，三四线城市完全不受影响，有些城市甚至有针对楼市的优惠政策。
三四线市场的复苏，还有着很多的深层原因。在易居克而瑞统计的70个城市(与国家统计局的口径并不一致)中，三线城市的库存去化周期已从时(2012年2月)的23.1个月，下降到今年4月的10.4个月，几乎与二线城市(10.3个月)持平。四线城市的去化周期也将至12.6个月的水平。
该机构认为，经过长期的去库存努力，部分三四线城市的库存规模已经处于低位，其房价自然也具备了上涨的动力。
而较低的房价基数，为这种上涨提供了空间。以安徽为例，民间机构的统计显示，当前合肥的平均房价水平达到14000元/平方米左右，而蚌埠的房价仅在每平米5000多元的水平。
一个重要的信号是：5月房价上涨最快的蚌埠，在当月出台了调控政策，强调“超过5800元/平米的需经该市政府联席会议预审通过，未通过的暂停办理预售许可审批”。此前，蚌埠还出台规定，“夫妻双方离婚需满3个月才能贷款买房”。
三四线都搞得这么紧张，2017年形势难辨啊！这意味着什么？
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《5月房价涨幅前十的城市为什么是他们？》，6月19日
杠杆游戏张银银
2017-06-23 18:02:13
