摘要
为给土地市场降温，天津市土地市场调控手段不断升级，进入“竞自持”阶段，对开发企业的资金实力、运营能力等方面均提出了较高要求，拿地方式也在悄然生变。
调控手段有哪些？
为落实国务院控房价、防泡沫、防风险，严控出现地王的要求，2016年11月，天津土地交易中心对南开区双峰道地块出让设定限价，拉开了天津土地市场调控的序幕，此后天津在土地出让中先后推出熔断、摇号、竞自持等机制，严控地王出现。
图：天津土拍政策变化
基于何种原因？
京津冀协同发展，促天津未来发展预期向好：2014年，京津冀一体化首次上升为国家战略高度，从顶层设计出发，完善合作机制。对整个中国未来的经济发展来说，继珠三角、长三角后，京津冀有望成为第三个经济增长极。天津市作为北方经济中心，在经济发展、人口吸附能力、城市区位、承接产业转移等方面相较河北省具有优势，因此，天津市未来发展潜力普遍被业内看好，促使天津市成为众多房企普遍关注的焦点城市。
库存大量去化，房企补仓意愿强烈：近两年受房地产信贷环境持续宽松影响，天津市房地产市场成交量价均稳步走高，市场供不应求矛盾突出，2017年1-5月，天津商品住宅市场平均成交价格为16250元/平米，同比涨幅为31.1%，截止2017年5月底，天津商品住宅市场库存量为879万平米，出清周期为8.1个月，处于历史较低水平。市场需求的大量释放，促使企业库存得以大量消化。因此，房企拿地意愿强烈，积极补充土地储备，以保障后期的可持续发展。
图：天津商品住宅市场成交量价
图：天津商品住宅市场库存及出清周期
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
土地市场活跃度高，价格高企：受益于京津冀协同发展中天津市未来良好的发展预期，使得天津成为房企普遍重点关注的城市，补仓意愿强烈的房企纷纷活跃在土地市场之中，最终导致天津土地市场价格高企，地王频出。2017年1-5月，天津土地市场成交楼面均价为10450元/平米，同比增长110.2%，平均溢价率为18.2%。
图：天津土地市场成交楼面价及溢价率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
政策影响几何？
企业运营能力面临考验：目前天津市出让的几宗竞自持地块均为自持住房面积，对于开发企业来说，在有限的建筑面积内，可供销售的建筑面积减少，且自持部分“只租不售”，最终会导致资金回笼减缓，意味着企业的资金压力将会增加。“自持时代”更是一个加速洗牌的过程，对企业的资金状况、经营实力、产品设计等方面均提出了较高的要求。
图：天津近期土地市场竞得企业自持面积比例
寻求多元化盈利点：企业自持面积不得办理销售许可，不得分割转让、分割抵押，无法通过销售实现盈利，因此，企业亟需寻找新的盈利增长点，多数选择开发为长租公寓、酒店等物业，同时也为企业拓展养老、商业、医疗、教育、产业办公等业务提供了更多机会。但与此同时，也对企业在资本运营等方面提出了挑战。
结语
如今的“竞自持”阶段，竞争显得越发“白热化”，住宅自持或将会成为今后房地产市场发展的常态，但同时对企业的运营能力、资金实力等方面均提出了较高要求。因此，对于开发企业而言，除了在公开市场拿地之外，可以尝试通过旧城改造或并购、合作等方式，增加土地储备。在宏观调控政策趋于严厉、市场竞争不断加剧的背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。
更多内容请查看
房天下产业网
http://fdc.fang.com/
或关注 中国指数研究院官微
中指研究院2017-06-23 13:50:09
