不拿地马上死，拿了地慢慢死，开发商不过在死撑!

房子是用来住的，不是用来炒的。

重要的事情说三遍，保持调控的定力与受耐性，关键时刻咱可不会犯迷糊：

投资加投机，心急上火不利于健康长寿，多吃有机食品，心平气和地关注居住和刚需。

关于居住需求，陈淮老师有段话说的很过瘾：

25岁—65岁，购房需求“变奏曲”，或者说，人生购买住宅需求变化分为五个阶段：25到35岁买房，离职场越近越好；35岁到40岁买房，要离优质的教育资源近；45岁到55岁买房，离父母越近越好；55岁到65岁要离优质医疗资源近一些；65岁以上，不用考虑八宝山远近，因为你是单程。

听起来像个段子，但中老年购房者则大可以当教科书来读。这五个阶段的划分，反映出不同年龄阶段家庭结构、购买力、购买欲、居住需求的变化，很生动。

生活原本如此。买房子从来都不是一个人或两个人的私事儿。往上看，父母、父母的父母、父母的父母的父母，往下看，孩子、孩子的孩子，孩子的孩子的孩子（代农民工可对号入座）。人生的不同阶段，相应就该谋不同的大事，要不就“不务正业”或错过了一季好庄稼。家庭结构变化，核心家庭确认，家庭成员之间工作生活学习等物理距离的拉长，对房子的敏感需求就大不相同。面积，户型，社区内配套、社区外配套，周边环境，教育医疗交通，休闲游玩，建筑节能，智能高科技，适老化，候鸟，异地，等等。说购房是一相当复杂的系统工程也不为过。

对居住需求的研究，有些年头的房地产开发商不能说不够重视。只是随着市场的起伏变化，房地产时不时被赋予太多的功能，一会儿支柱，一会儿降妖伏魔，开发商心乱如麻。从功利角度想，赚钱太容易自然无需将产品锻造放心上，粗制些都能出货，因为买房的关注点不在这里，房子不是房子，是投资品，是郁金香，是房票，是正在膨胀的泡沫。及至牛转熊，市场四面受敌，于是开始聚精会神研究居住产品的特征来。某种意义上说，这是行业之福。没有此时此刻的调整，房地产就长不大，也不长久。这个时段的开发商，又是转型，又是跨界，整合各种资源，在项目上嫁接许许多多的“内容”，养生养老教育体育农业休闲，适老化，互联网，等等，不亦乐乎，概念也好，管用也好，活下来才是真的好。

万科的小小太阳就是一经典案例。当下，公众都在关注万科的股权，大股东，合伙人，调薪，会不会从老大的位置被人拉下来。其实万科在产品体系构建上一向是有前瞻的。

万科会对客户进行全生命周期的细分，通过家庭生命周期、价值观、支付能力三个维度11个类别完成，目的是希望能够在丰富产品线的同时，服务更多的人群。为了更好的配合产业化进程的开展，产品一定要保证具有鲜明的特质，以便于客户的清晰分类。比如年轻家庭、小小太阳、小太阳、后小太阳、空巢家庭、以及社会成功人士等。

显然，这也是职业经理人操盘的企业的主要特征。比家族式一言堂更科学，标准化，易复制，支持快速异地扩张，迅速判断拿地，迅速确定产品设计，迅速找到项目的买单者。

中国人究竟什么时候买房合适？冯仑最近的一个观点有点燃。他在一高端论坛上“语重心长”地劝年轻人别着急买房：也需要抬头看看星空。究竟是房子限制了你的自由，还是你对自由的看法导致了你对房子看法的改变呢？他列举了一个数据，中国的买房平均年龄是27岁，美国是41岁。冯仑说，这是我们在错误的年龄承受了超出我们自己能力范围的决定。相信已经没有多少人相信冯教头的话了。

接下来这一段更假：“如果你是一个心灵自由的人，你想选择自己认为自己有价值的内心和梦想，那你件事情应该要把束缚自己的东西扔掉。如果你愿意，你要自由去创业、去创造，那你应该把这些都先扔掉。”

以中国内地的大环境大气候，年轻人能自由得起来吗？如果想像一个正常人那样在正常的生理和心理年龄阶段完成结婚生子传承接代光宗耀祖的重任，显然，那是不可能的。就算他想自由，丈母娘也不答应呀。

而开发商的左右为难，也有一观点可佐证：某房地产开发商投资部人士在发出“最近太疯了，地拍得太贵了！”之后，说出了一段良心话：

“我感觉房企实际在做最后挣扎。其实现在小开发商越来越难生存了，但他们还是得扩大规模，因为有时候规模比利润更重要。不拿地马上死，拿了地慢慢死。”

这段话有点悲情，但公众并不买账，因为类似的场景在至少十年内被数次出现过。也就是说当着人们开启同情模式时，其实开发商已经在筹谋新一轮的暴涨行情了。

其实，洗牌的说法则更符合实际。都说未来是大开发商的天下，中小开发商必死无疑。但我们认为，需求的多元，细分与不断衍生，将会为中小开发商留下一个又一个丰盛的活口儿。小企业的灵活接地气，一定在满足居住需求上更有竞争优势。无需拼规模，精耕细作，慢工出细活，工匠精神，足矣。

对于开发商的成长与成熟，不妨来段鸡汤：

如今我不再如醉如痴，也不再想将远方的美丽及自己的快乐和爱的人分享。我的心已不再是春天我的心已是夏天。我比当年更优雅，更内敛，更深刻，更洗练，也更心存感激。我孤独，但不为寂寞所苦，我别无所求。我乐于让阳光晒熟。我的眼光满足于所见事物，我学会了看，世界变美了。（——赫尔曼·黑塞《堤契诺之歌》）

通俗地说：我哪懂什么坚强，死撑而已!