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五年新建150万套住房,北京房价还涨得动吗?| 深度解读

冯国亮 2017-06-18 09:30:16

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6月14日,一位小朋友在网上提交了购买锦都家园自住型商品住房的申请,这是面向“新北京人”专项配售的首个试点,虽然这次面对“新北京人”的房源不过128套,但他仍然很欣喜,用他的话说,是见证了这个历史性的时刻。

6月15日,北京住建委副主任邹劲松在发布会上透露,北京将坚持新增建设与盘活存量并举,未来五年将新建150万套住房。他的讲话是对4月7日发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》的进一步证实和解释。

为了保障150万套住房建设需求,根据规划,未来5年北京计划供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷。

分析新建150万套住房的组成结构及计划供地,可以发现四个明显的特点:

其一,体现了“房子是用来住的,不是用来炒的”。

在150套新建住房中,产权类住房100万套,租赁住房50万套。而在产权类住房中,商品住房约占70万套,包括25万套自住型商品住房、25万套改善型商品房和20万套中低价位、中小套型商品住房。

其二,体现了对“新北京人”的关注。

根据北京市统计局所公布的数据,截至2016年底,北京市常住人口为2172.9万人,其中外来人口807.5万人,占常住人口的比重为37.2%。

长期以来,这些“新北京人”为北京的城市建设和社会发展做出了很大贡献,北京建设世界一流和谐宜居之都也需要更多高层次人才。住房保障制度体系纳入了这部分人的住房需求,从公共租赁房、自住商品房项目中专门切出了不低于30%比例的房源,分配给长期稳定就业的“新北京人”。

其三,体现租售并举的思路。

邹劲松提出了“一租、一售、一补”的住房保障供应方式,即在建设公共租赁房、出售自住商品房、发放市场租房补贴。这些方式满足了北京市城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工以及符合首都城市战略定位发展需要的“新北京人”对于住房的不同需求。

前几天,在<禁售70年!预示楼市全新时代来了>一文中,我们专门探讨过这种趋势,即从国家政策导向,地方土地出让方式及建设用地规划,房企拿地策略来看,楼市正在步入租售并举的全新时代。

邹劲松的发言,进一步明晰了这种趋势,并且细化了操作方案。

其四,体现了疏散中心城区人口的思路。

在土地供应方面,北京市将严格落实“中心城区、中心城区以外的平原地区、生态涵养区”的区域功能定位。中心城区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%,中心城区以外的平原地区土地供应量不低于全市土地供应总量的65%,生态涵养区土地供应量不高于15%。其中,城市副中心、新城、“三城一区”等范围内土地供应量占土地供应总量的70%以上。

所谓“城市副中心”是指通州,“三城一区”是指中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京经济技术开发区;新城是指城六区和通州以外的区域。这些地区的土地供应量占土地供应总量的70%以上,是为了疏散人口,从源头上给中心城区人口减压。

那么,未来5年新增的150万套对楼市会起到什么作用?

单就2017年来说,在新增的30万套房中,产权类房子占70%,为21万套。这21万套房子中,有14.7万套商品房。

根据公开数据显示,2016年北京新房交易量约为11.48万套,新增的14.7万套商品房足以满足市场需要。如果今年能如约完成供地计划,那么此前严重供不应求的局面将大为改观。

我们再细看一下中小户型和自住房的数据,2017年新增的中小户型和自住房为10万套左右,但从实际的市场需求来看,北京该类产品的需求量在3.5万套-4.5万套之间,新增的该类产品完全能满足购房需求。

当然,从2013年到2017年,北京市的供地计划总是如期爽约。特别是在2016年,实际供地不及计划的三分之一,由此出现了“房荒”及恐慌性购房,而在2015年初的时候,有的位置稍偏的自住房还在愁着去库存,可谓此一时彼一时。

未来5年新增的150万套住房是北京新一届领导的承诺,尽管前5年计划屡次落空,而且未来还可能会因时而变,不过从目前官方决心及趋势来看,150万套是基于市场需求空间,不是凭空一时的决定,还是有望实现基本平衡。

从以往的历史经验来看,一旦新增住房供应规模性放量,同时与调控政策对投机投资性需求的挤出效应相叠加,就能够有效地抑制市场过热的势头,平均房价将会出现稳中有降的局面。

尤其大规模增加中小套型商品房和自住房,肯定会降低平均房价水平,如供应区位大都在近郊,则异曲同工,去年以来套均总价直线上升的局面将会有所改观,这也意味着中产阶层能买得起的房子比例会大幅提升。

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短期看政策和金融,中期看供求,供求关系直接影响房价走势及市场预期,如果5年计划能够如约完成,而且限购政策不会放松,那么类似2010年—2015年房价温和上涨的状况很有可能会重现,这5年中北京房价震荡波动,实际涨幅只有5成左右,不及2016年一年涨幅,这也是为什么我一直强调去年房价大涨是10年一遇。

即便如此,新房供给的结构性矛盾依然存在,无论自住还是偏投资都要做具体分析,每年新增的5万套中小型商品房中,城六区的占比不到20%,也就说,中心城区今年新增中小型商品房不到1万套。

这意味着市区新房供应仍会明显不足,而改善型需求的数量很可观,一旦限购和限价政策放松,房价势必还会出现反弹。

就副中心及近郊各区而言,伴随非首都功能疏解,交通与市政设施及产业与生活配套日趋完善,价值基础夯实后房价还有明显的上升空间,当然各区域的涨幅还会出现分化。

此外,从成本角度看,目前竞地模式不改变,“狼多肉少”的局面仍会持续,那么北京地价仍会持续走高,进而推动房价上涨。

一线城市房产金融化的趋势不会改变,在供求关系总体平衡的条件下,未来房价能涨多高很大程度上取决于货币及房贷政策,就短期来看,重拾升势的前提是政策从紧缩重回宽松。

以上数据及图片来源于官方发布及网络媒体报道

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