房天下 >   房产快讯   > >   正文

手机看新闻

抓住合肥房价上涨的下一个风口,从安徽卫视一姐错失买房说开去

2017-06-17 14:31:00

近日,安徽卫视一姐周群在其微博吐槽:两三年前因周围人反对而没有买房,迷茫之下冲进股市,然后经历了股市暴跌,手上资金缩水一半。现如今,合肥房价经过去年的暴涨,在一年之内已经翻番,这一负一正,损失巨大。

这不禁让我想起了前段时间网上流传的一个段子,“2016年十大败家和十一大兴家排行榜”,可怜的群姐被不幸言中“败家排行榜”中的第三名,而连排在“兴家排行榜”最后一名的事都没干。这是一个悲伤的故事,人生就是这么起起伏伏,相信很多原本打算在合肥买房的人也经历了同样的命运,因为在我身边就有做了“败家排行榜”中第二件事的人。

他们为什么没有抓住这次合肥房价上涨的风口呢?以人为镜,以史为鉴,这篇文章我简单跟大家分享一下我对合肥房产的一些看法,希望能够为你提供一些思路,就先从买房谈起吧。

房地产去杠杆,防范系统性金融风险

大家都知道我们一般买房都是要贷款的,比如一套房子卖100万,如果首付是25%,那么我们需要贷款75万,这样其实我们用了25万就买到价值100万的房子,也就是加了4倍杠杆。前段时间有房产中介提供首付贷,如果你没有首付的钱,他可以贷款给你。这意味着即使你一分钱没有,也能买到房子,这是一种非常危险的加杠杆行为。

我们在办理房产证时,银行那里还要再办一个他项权证,这就把房产抵押给了银行,如果未来我们没有能力支付房贷,银行有权收回我们的房产。还记得美国的次贷危机是怎么爆发的吗?就是一些贷款机构向信用程度差和收入不高的人提供房贷,1成首付甚至零首付,最后因为连续加息,引发了次级抵押贷款市场危机。次贷危机的爆发使美国失业率飙升,那些背负着巨额房贷的贫民,因无力偿还贷款,其房屋被银行收回。

可由于美国的房价一直在持续下跌,这些零首付贫民的房子即使被拍卖,也无法偿还他们的贷款。于是就引发连锁反应,住房抵押贷款融资机构相继破产,导致发生了系统性的金融危机,甚至累及他国。这里面的根本原因就是一些贷款机构给信用程度差和收入低的人提供零首付房贷。

首付本来就是购房者收入能力的一种证明,如果面临断供,即使房产被银行收回,较多的首付也能保证银行限度规避由于房价下跌带来的住房资产无法偿还贷款的风险。因此我们国家一直严格要求一定的首付比例,历史上从未低于20%,所以严厉打击类似首付贷这种无限加杠杆的行为。近段时间,国家持续对房地产实行去杠杆,目的就是迫使资金回流实体,防范出现系统性金融风险。

货币超发,房地产锁住M2以防通胀

我们从银行贷出的75万元,本是市场上没有的钱,而商业银行本身是不能印钞票的,这部分钱就是央行向市场投放的流动性。我们看到去年疯狂的时候,整个7月份新增贷款都是房贷,这些钱进入房地产市场变成可流动的M2,说的通俗一点,就是央行向市场投放的钱。

我们都知道一个简单的经济学规律,就是如果市场上商品总量保持一定,而流通的钱多了(流动性),就会导致通货膨胀。所以央行通常会控制市场上的流动性,以保证适度的通胀率,也就是我们通常所讲的CPI,一般适度的通胀对经济有促进作用。

GDP就是国内生产总值,你也可以认为当年国内生产了多少东西,或者说商品。过去25年来,我们国家的M2是以指数形式增长的,而每年的GDP增速都小于M2的增速。M2增速的年份是1993-1994年,达到了37.3%,而当年的GDP增速只有14%,几乎相当于3倍,然后我们就看到这两年物价飞涨,货币几乎贬值了一半。

2008年发生了全球金融危机,国家推出4万亿投资来拉动经济,向市场投入了大量的流动性。2009-2010年M2增速又达到阶段性的点28.4%,但GDP增速只有9.2%,又是3倍,于是那一段时间我们又明显感受到了通货膨胀。

而近几年,央行还是每年平均以13%的增速向市场投放M2,我们为什么没有明显感觉到通胀了呢?那是因为我们手中的钱,要么进入了股市,要么投资了房子。对于普通人来讲,我们国家有两大蓄水池,一个是股市,一个是楼市。如果牛市来了,我们的钱就流向股市,如果房价涨了,我们的钱又从股市流回楼市,所以一直以来我们市场流通中的货币都是稳定的。

因为我们国家是严格外汇管控,人民币不能外流,所以股市和楼市是锁住流动性、稳定通胀的重要利器。2015年股市暴跌以来,大家恐慌性从股市出逃,再加上经济放缓,实体不振,资金无处可去。恰逢国家提出去库存,楼市限购政策放松,大量资金冲进楼市,推高了热点城市房价(公号“小易论楼市”《合肥房价为什么上涨——M2喷泉理论》)。很难想象,如果不是靠楼市锁住一部分资金,任凭其流动在市场上,我们的大众车也要卖成奥迪价。

合肥房价为什么一直上涨?

我们知道,自打合肥房地产市场化以来,房价几乎没有跌过,一直呈上升趋势,为什么合肥房价会一直上涨?正如我们前面提到的,由于缺乏可投资渠道,用房地产锁住部分M2是一个原因。

我在之前的文章中提到,合肥自2011年3月底限购起,再到2016年10月份再次重启限购,这5年半中,合肥房价从6219元/㎡上涨到14983元/㎡,涨幅接近140.9%(公号“小易论楼市”《你为什么要买合肥的房子?应该用资产优化配置思维来考虑!》)。而我们国家的M2,从851590.9亿元涨至1550100亿元,涨幅82%。很显然,这个房地产的大周期,合肥房价上涨打赢了M2的增速,高出接近60个百分点。

然而我们必须注意到,由于严格限购,在2011年-2015年这段时间里,合肥房价仅从6249元/㎡涨至8461元/㎡,涨幅只有35.4%。在这期间,M2从851590.9亿元涨至1392300亿元,涨幅63.5%。换句话说,这4年里,合肥房价远没有打赢大盘。但在限购放开之后短短1年时间里,合肥房价就实现翻番,一鸣惊人(公号“小易论楼市”《这次大周期合肥房价究竟涨了多少?》)。“不是不爆,时候未到”,用这句话来形容合肥房价真是太确切不过了。

M2在向房地产归集的过程是极其不均衡的。2011年,合肥与安徽其他地市的房价相差还不算太大,与芜湖、马鞍山房价相比也只有几百元的差距,即使房价的淮北市,合肥也只是它的1.7倍。到了2016年年底时,合肥房价5年内已141%,而其他地市绝大部分都仅在50%以下,有的地方甚至出现负增长,合肥是房价城市的3.18倍。

我们可以这么理解,合肥凭借其自身优势,把本应平均分配到其他各个城市房地产中的M2,强势吸引去了一大部分,造成房价严重分化。面对巨大的增值落差,更多市县人口选择卖出当地房产,买入合肥房产,以使自己的资产保值。可以预见的是,合肥跟安徽其他地市的房价分化将会越来越大,这就是所谓的马太效应(公号“小易论楼市”《合肥周边三四线城市房地产值得投资吗?》)。

我们还应看到北京上海已经在制定政策严控人口规模,将很多在一线城市打拼却无法落脚的安徽人逼回老家,而其中有一大部分人选择在合肥就业买房。因此,无论是从内部原因还是外在条件,合肥的房价都有足够坚实的支撑基础。

合肥是未来中国房地产发展的20个热点城市之一(公号“小易论楼市”《合肥房价究竟跌了多少,哪些区域最抗跌?》),人口流入潜力巨大,只要M2还在保持高速增长,合肥的房价就会一直上涨。虽然严格限购之下,房价暂时缓慢上涨,积累起来的M2并不会因此而消失,它会随限购放松再次流入合肥房地产市场。这种房价快速上涨阶段,会随着城市化进程的结束而逐步减退或消失,至于需要多少年,还有多少个大周期,我们都不得而知。

合肥房价会大跌吗,我该怎么买房?

合肥房价会大跌吗(公号“小易论楼市”《2017年合肥楼市发展展望及购房建议》)?国家从来都没有明确表态要让房价下跌,也只是提出“遏制房价快速上涨”,一旦出现库存过多,甚至还会不惜一切代价进行救市,这说明房地产是国家不得不保的一个底线。如果房价暴跌,我们可能面临的情况就是之前文章所描述的失业潮,然后断供潮,紧接着银行破产,引发系统性金融风险,导致经济危机。所以从各个方面来看,房价都没有大跌的可能。

我们再回到文章一开始的话题,如果周群在2015年买了房子,然后静静地等上一年,她可能就不会像现在这么沮丧了。我不提倡大家炒房,但也不能在置业上错失了买房良机。我的粉丝基本都知道我做这个公号“小易论楼市”的目的,是为了让大家能够更清楚的了解合肥房地产发展的一些内在规律,多把握住机会,少走些弯路。可是如何把握买房这个节点,从而避免类似群姐这样的“悲剧”呢?

从本质上来讲,我们国家房地产市场完完全全是一个政策市。政策放开,一线城市先涨,紧接着热点二线城市跟上,随后其它城市跟风上涨。一旦政策收紧,不论一线二线,一直加码,打压到不涨为止,真的没有比这种调控思路更容易掌握的逻辑了。简单来说,就是国家让你买房你就去买房,国家不让你买房就暂时别买。但买房的前提是一定要买热点城市,远离人口流失严重的三四线及以下城市。

在限购政策严格执行期间,我们不必担心房价会继续暴涨,房价即使上涨也打不赢M2的增幅。因此如果你有更好的投资渠道,可以选择暂时离场,一旦出现政策放松,就是你应该再次关注房地产的时候了。而下一次大周期合肥房价的涨幅,或许是之前积累的M2涨幅的1.6倍,甚至更高,这都会在限购全面放开后集中爆发出来。

搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复关键词“原创”,更多关于合肥楼市的真相将呈现在您面前!

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈