最近市场真的在政策的影响下效果越来越明显了。不管你承不承认，开发商的日子不好过了。前期是二手房市场的中介公司，有的中介已经从之前的月薪3-4万调至亏本了，也就是成负数了。炒房者更是在多重夹击下，无路可逃，没了炒房者，影响的也是开发商，因为购房者也会更加理性，预期也会放低，开发商房子不好卖了，业绩自然就不好。
《住房市场发展月度分析报告》显示，在热点地区严厉的政策调整下，2017年5月热点城市房子价格升速整体回落。受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出重磅政策等因素影响，北京环比出现首落，环京出现大幅回落。廊坊、北京、天津、深圳、苏州、合肥、郑州等城市，环比稳定或回落。其中廊坊落8%、天津落1.97%，进入挤泡泡的新阶段。如果说价格不甚明显，那么成交量应该说是最有说服力的。
种种信号都在显示开发商要做好过冬的准备了。如果不通过调低价格，给购房者的实惠又该如何让资金周转更加顺畅呢？安家融媒小编似乎看不到，可能唯有调价，当然调价也不是那么简单的。以后安家融媒小编会跟大家聊一聊调价也是个技术活。今天，我们就看看如今的开发商到底处在一个什么样的境况之下吧，或许开发商早日从自己调整会更加顺应潮流。
1、房企融资成本大大增加，中小房企爆发信用风 险。
近日，房贷 利 率上浮成趋势，从而对开发商的资金链造成巨大压力。这个不仅改变了购房者的心理预期，让他们暂缓购房计划，也让开发商的资金周转大受影响，特别是有的地方鼓励“现房销售”的政策会对房企回款产生更重要影响。
钱意味着什么不用我说，对开发商同样如此。有钱就好说，我们都知道，开发商除少量自有资金外，更重要的是通过购房者的预付款、银行贷款等实现资金的扩充，但是此时赶上融资渠道趋窄，又逢房贷利率提高，对房企而言简直就是雪上加霜，其压力可见一斑。甚至有报道说，有的房企融资成本已经高达12%-14%，这是相当危险的。
大房企可能还好些，毕竟人家融资的道道比较多，但中小房企日子可能就比较难过了，正常的道没有，人家也不会轻易给你贷，越是这样，人家越不会给你，只能通过私募基金，而这种融资方式的成本甚至达到15%或16%。可想而知，房企资金链风险有多大，信用风 险也是隐藏在背后。
2、销售降温开发商要“全员卖楼”？
房子卖不出，就意味着没有钱。数据显示，碧桂园、万科等多个龙头房企的5月销售金额均出现环比回落的走势。与此同时，保利、绿地、中海、绿城、新城控股、万达等多家房企的销售金额环比也出现了不同程度的回落。在销售业绩排行前十名房企中，有7家五月销售业绩环比出现下滑；前二十名房企中，有13家销售业绩环比出现下滑。作为行业的“领头羊”，万科的业绩公告显示，5月实现销售面积242万平方米，销售金额358.9亿元，环比分别回落14.3%及16.4%。碧桂园5月销售金额为400.6亿元，环比回落25%。
全员卖楼这个词并不新鲜，之前市场不好的时候也被热炒过，其实更重要的就是一种营销方式，说到底，是因为市场不好了，谁能卖出房子谁就是大爷，卖房是要务。6月8日，主体认证为“大连万达集团股份有限公司”的微信号“万友引利”发布消息称，有个“秘密武器让你与万达一起赚大钱。”而这个武器就是基于朋友圈的全员营销平台。
“每个人都有任务，考核任务都比较重。”足以想见，当下的市场给开发商销售压力造成多大的影响。
3、高价拿地房企遭遇价格受限。
特别是去年拿高价地的开发商，不仅利润大幅缩水，限制价格也让他们遭受巨大打击。一种是在拿地时限房 价竞地 价，另一种是对商品房预售价格进行管控。“交易价格不得高于备案价格”、“售价不得高于同区域同类产品价格”、“售价不得高于项目前期价格”、“售价一年内不得上调”等。
这也让开发陷入了生死局，不拿地吧，保不住命，因为没有地就没有余粮，拿地吧，又拿不起，只好倾尽所有不惜一切代价。但不是所有的房企都幸运，随着市场的调整，信贷政策收紧，前期激进融资扩张的高杠杆中小房企资金链更加敏感，将面临越来越大的流动性压力。对于这样的开发商，再遭遇限制价格，那基本上就难有转机了。
高价拿了地本想卖个高价钱，可是如今价格已经给限制住了，卖低了亏本，真亏假亏至少利润大大减少，不卖放在手里更成了烫手的山芋。所以生死两难。
4、有百强房企倒闭。
一环扣一环，越是销售不好，越需要融资，而此时，融资难度越大，越大承压越大，风 险越大，那么被淘汰出局的可能性也就越大。这不，又一家百强房企身陷拖欠工资、司法查封、债务重组等的风波之中。上一次是深圳光耀地产，这一次是深圳奥某地产。据了解，从2014年下半年开始，奥某地产就开始出现欠发工资的现象，随即引发了大量员工离职。2015年，奥某地产出售了一块“靓地”，回笼了部分资金。但卖地不能从根本上解释资金难题。从去年开始，包括部分已售房源在内，超70套房屋被司法查封。如今天却身陷倒闭边缘。
安家融媒认为，这可能还只是个案，但是也是行业大洗牌的缩影。能不能成为多米诺骨牌，可能众多中小房企真的已经在生死边缘挣扎着。
5、打击炒房增加供给。
炒房者是开发商这些年日子好过的福星，可能不一定承认，但是事实就是如此。随着房子是用来住的而不是用来炒的这一定位确立后，炒房者已经没有生存空间，开发商也不可能像以前那样了，还放缓销售节奏配合炒房者囤房，制造紧张气氛。
如今再加上各地增加供给，缓解压力。对购房者而言是大利好。如果开发商依然对以前的销售手段抱有幻想，恐怕就很难了。以北京为例，北京将坚持新增建设与盘活存量并举，未来五年将新建150万套住房，包含25万套自住型商品住房和20万套中低价位、中小套型商品住房，让住房保障发展成果惠及更多居民。
如果购房者在买房压力上有所缓解，对开发商却是一个巨大考验。料中小房企的发展和生存难度将逐渐增加，被重组或谋求转型概率增大。调低价格，没想象的那么简单，但似乎有没有别的路可走。所以未来，很多开发商将面临生死考验。楼市警报已经拉响，可是房子价格为何依旧坚挺？还能撑多久？创新不一定能好，但不创新活不好了。
光宇吐楼市2017-06-16 14:44:13
