在房地产行业里，除了赛场上拼抢业绩，冲千亿、万亿的各路房企大佬们，还有一类特别值得尊重的人，他们是冷静的观察者，始终保持着对这个行业的热爱，并以自己的专业给市场注入理性的基因。他们是冷静的旁观者，又是积极的建设者。兰德咨询总裁宋延庆便属于这类人之一。
从业24年，年轻时在体制内担任过国企房地产部门负责人。自1999年创办兰德咨询以来，始终专注于房企管理和产品线咨询。20多年里，他见证了房企的起起落落，或为房企谋划战略，或协助企业提升产品和管理水平。热热闹闹的房地产行业，似乎从来不缺追风的热点。在宋延庆看来，“房地产行业热闹可以，但不可以浮躁。还是要沉下心来做真正有价值的事情，不论房企还是从业者，都是同样道理。”
宋延庆也是地产媒体圈里的专家之一，他的专业、善意、认真，深得媒体人的喜爱，他也从不拒绝和媒体人一起探讨行业的大事小情。不过，这两年，鲜见他接受媒体采访，因为他在酝酿更大的事情。“闭关几年，好好研究研究真正能够预测房市的方法，争取获诺贝尔奖。”他半开玩笑地说。不过，我知道，宋延庆冲击诺贝尔奖并不是玩笑，他是认真的，为此他已经在着手建立预测模型。
“持之以恒专注做事情，总会有收获果实的一天。”这是宋延庆的人生信条。现实也给了他的回报。持续多年专注房企咨询，特别是过去10年来将重点转向产品线咨询，如今找他咨询的客户忙都忙不过来，公司已进入收获果实期。“做人做事要遵循常识。”这是宋延庆的基本做事原则，正是基于对常识的尊重，使得他的眼光和观点总是不落窠臼，并能够引领行业向前。
本期，和讯房产对话兰德咨询总裁宋延庆，听他聊聊地产圈的那些热闹的人和事。
“弥补不了短板，又没长板的房企，干脆找个人嫁了算了。”
和讯房产：在地产行业20多年，作为一个行业深度观察者，您怎么看行业这几年的起伏变化？对行业里各种热闹的转型、追风潮，您怎么看？
宋延庆：房地产行业基本每年都有一个追风的热点，比如前几年纷纷转型，扎推布局光伏、能源，现在看被市场狠狠惩罚了一把；2014年，地产行业兴起的O2O，现在也鲜见有声音；前几年流行的布局城市综合体以及房企出海潮等，目前看也大都遇到了问题。这两年房企又一哄而上追特色小镇风潮，忙得不亦乐乎。我认为，如果自己不知道自己的方向，跨界太大太远，在最熟悉的主流地产市场都做不好，转到其他陌生的领域照样做不好。
房企要具备的能力，不是去别的领域抢饭，而是要具备在自己熟悉的领域做大做强的本领。比如，这两年行业内多元化实施比较成功的房企，华润、碧桂园是典型。碧桂园的布局始终在自己的价值链上做延展，这就是坚持在熟悉领域做事情。
对兰德咨询而言，我们也是持续18年专注在地产行业内做两件事：一是战略和管理咨询，这是我们的立企之本；二是产品线咨询业务。特别是产品线咨询，过去10年来我们潜下心来研究，随着产品时代的到来，现在到了大量收获果实时期，比如5月份我们就新签了3家客户，都是100-300亿级的房企。
不论企业还是个人，都要遵循一个常识——在自己最熟悉的领域赚钱，在自己最喜欢的领域花钱。
和讯房产：您认为真正构成企业核心竞争力的是什么？未来五到十年内，哪些房企会是冲出来的黑马？哪些会掉队？
宋延庆：未来，成为行业主流的有两类，规模型房企和特色型房企。
在可预见的未来，市场集中度肯定越来越高。没有明显短板的规模型房企的市占率只会进一步提高。当然也不排除有的企业会轰然倒下。对于中等规模（30亿元-300亿元）的房企，很难在均好性上比得上标杆房企，而且坐享市场红利的黄金时代已经过去了。中型房企要想发展一定不能有明显短板，虽然均好性上难以比肩大房企，但要培育自己的长板，向特色型方向发展。未来肯定会有一批特色型房企异军突起，就像早些年的万达、华夏幸福。
今后，有一类企业肯定是有问题的。就是说什么都懂，做什么都不专业。比如学万科、学中海，但做得时候就是做不好。因为它短板弥补不了，又没有长板，这种房企干脆找个人“嫁了”算了。目前这种企业在行业内非常多。这类企业，就像我们身边总有一类人，你谈工作时，他插不上话，而随便聊天时，他精神抖擞，比谁都懂。这类人一定要从团队中清除掉。
和讯房产：您之前说过未来行业企业很可能是资本型投资商，不会再是专业化开发商。这个怎么理解？
宋延庆：房地产开发几乎是没有什么门槛的行业，现在的房企当初干什么的都有。进入没有门槛，规模也没有高不可攀的门槛。市场好的时候，只要有钱，就能拿地；只要有地，就有货值；只要有货值，就有销售额。当然，下跌也没什么门槛，只要一两年不拿地，销售额就可能从三千亿滑落到一千亿。
但今后就不行了。市场快速回归到资本和产品竞争时代，今后房企的核心竞争力主要取决于两点：一是产品是不是过硬，有没有“人无我有，人有我优”的产品发力点；另外，是要有资金实力。今后的房地产市场，那些以债养债、花光卖净、过于追求销售额及排名的企业只会越做越难，就像上坡滚雪球一样，总有一天滚不动；今后在市场唱主角的主要是两类企业。一类是产品力很强的企业，一类是有很高资本运营能力的企业，而前者比较优雅，后者可能通吃。
“现在有些市场分析过于唯数据论，违背常识。”
和讯房产：您怎么看市场上各种真真假假的数据？
宋延庆：现在市场上有些分析太过于唯数据论，违背常识。比如去年房地产市场11.7万亿销售额，我就怀疑偏差比较大。因为房企合作项目非常多，还有非上市公司与上市公司的合作，合作项目都计入各自销售额的现象也比较普遍。另外，在政策市下，现今和过去的数据生成的图表即使很漂亮，也很难准确预测未来。所以对市场看走眼的，几乎都是唯数据论的数据派。预测我国的房市，不仅要看数据，更要有政治经济学思维。
现在大家对房地产行业的预测视角过于狭隘，大多数预测是屁股决定脑袋、个人好恶决定公开观点。比如一些机构的预测，大概有一个规律，总在自己的利益和视角下审视行业，而金融机构的预测又是比较单一的金融视角。
市场预测非常难，需要N种因素修正。我想要做的是建立一个量化预测模型。目前模型还在方法论阶段，打算用十年时间来做成这件事。
和讯房产：现在的市场调控会对未来市场形成哪些影响，您对未来市场趋势如何判断？
宋延庆：我认为2018年会有一波好的行情。因为去年四季度以来的调控，总有减油门、换挡、刹车的时候。2018年这个行情可能也是最后一波行情，销售额和面积甚至会高于2016年，而且这波行情更多寄望于三四线城市房市的崛起。要想享受到2018年的好行情，前提是房企2017年能不能做好土地和产品准备。
我的另一个判断是，未来三年刚需市场很可能会再次热起来。因为改善型产品需求经过过去几年的消化，加上开发商目前手中几十亿平方米的在建，已经差不多满足市场需求了。现在有相当一部分还没有上车的刚需人群，不得不买房。但将要到来的新一轮刚需产品上一轮不一样。因为现在90后对房子的需求和80后不一样，他们更讲究舒服、自由，对刚需产品的需求也不一样。新一代的刚需产品可称之为刚需2.0，我们已在研究了。
在国内做房地产有两点常识不能违背：一是要意识到钱是无穷多的，即使低息率融不到，高息率很多房企能融到很多钱；二是开发商的产能是无穷大的，只要能卖出去，一年别说15亿平米，50亿平米都能盖起来。但市场不是这样，你要首先考虑能不能卖出去。所以，适时地供应适销产品非常关键。2015年前，刚需市场好，有些企业可能错失了；这几年，改善市场好，可能也错失了，但将要到来的刚需2.0市场，或许是最后一次做强做大的机会，一定不能错失了。能够坐享市场红利的一定是有充分准备的房企。
“现实生活永远在线下，人生可不是刷屏。”
和讯房产：兰德咨询投资的渔猎业务目前进展如何？为何进入这个相对小众的领域？
宋延庆：公司目前已经落地了一个蒙古国的渔猎区项目，目前二期工程正在施工。还有两个项目也基本落地。我们的旅游渔猎项目主要围绕蒙古、俄罗斯等周边国家布局。目前势头看，差不多3-4年就可收回投资。最近去高加索地区考察，可能也会有布局，但主要面向欧洲客户。我们的渔猎业务，属于特色主题的旅游度假地产，区内的度假小屋脱胎于我们在国内较早研究的微墅产品，其实并没有脱离公司的地产特长。
另外，普及一点，渔猎实际上是一种环保工作，有利于生态平衡。国外是反对偷猎、不反对合法狩猎，狩猎费用于野生动物保护、维持生态平衡是国际惯例。相反，我国严禁狩猎，反而造成某些物种泛滥，造成生态失衡。
和讯房产：能描述一下您个人理想的生活状态是什么样的状态？
宋延庆：每个人都有两个我。社会人的自己和真我的自己。个人认为，活过40岁后，要尽量还原真我的自己。当然，你是喜欢打枪，还是喜欢跑步，都是一种生活方式。我喜欢辽阔、洁净的地方，所以走遍了国内各个沙漠、无人区，还到过南海、鄂霍茨克海、白令海。平时没事时喜欢看地图，发现中国周边的俄、蒙、中亚恰是真自我最向往的地方。未来，找个辽阔洁净的地方，建几栋理想中的房子，读书钓鱼，与朋友行摄游猎，一块儿看日出日落也是一种很美好的状态。
和讯房产：这几年里，媒体也在发生着很多变化，很多人转型做自媒体。以您的视角怎么看这种现象？
宋延庆：做事不要羡慕别人，关键是看是否对得起自己的时光。这几年，自媒体是热闹，我也开了“老宋的圈子”，但真正做好的凤毛麟角。即便做成了，人生是七八十年，而自媒体能热闹几年？如果只为了赚钱而影响了名声，那余生怎么办？假如十年后房地产不行了，假如自己老了，当你回首这几年的时候，你是坦然盎然，还是自己都觉得不好意思，是个现在该想想的问题。
这跟房企一样，除了要有一些追求短平快、冲业绩的项目外，还要做出几个真正有价值、能成为作品的项目。记者也一样，自己给自己做点选题，哪怕一个月只写一两篇不忘初心的文章，那也是可以回忆回忆自己青春的价值。现实生活永远在线下，人生可不是刷屏。
和讯房产2017-06-08 10:03:55
