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万科的下一个“七宝”会是在哪里?

和讯房产 2017-06-08 10:03:00

七宝,还是上海的远郊。因为,邻近虹桥机场,很多人都觉得那里荒僻。不要说,把房子买到七宝,当地的企业要想从市区往七宝招聘员工都很困难。

为了吸引这个城市的市民把房子买到七宝去,上海特地开辟了一条名为“911”的双层巴士,线路由外滩七宝的万科城市花园。即使如此,上海市民对七宝的认可度依然不高。

但今时已不同往日,前不久的5月24日,七宝拍了一块商办用地,仅仅楼板价就要25717元/平米。而根据上海2040的规划,七宝也已经被纳入上海主城区范围,一改过去的郊县印象。可以说,一家在那里深耕多年的企业起到了至关重要的作用,这家企业的名字叫“万科”。

“地段”理论首次遭遇危机

刘德华和黄晓明主演的《逗》里,有一个奇幻画面,一粒种子被放进沙子,仅隔了2秒就长成一棵参天的苹果树,结出饱满、光洁、诱人食欲的美国蛇果。

对万科来说,今年上海区域的“热带雨林”,很像这种神奇的生物技术。它所构建的城市生态,包括了商业、办公、住宅、社区服务、教育、产业投研,不仅涵盖了房地产行业的各个业态,也涉及业主生活的方方面面。

在“热带雨林”战略的展示会上,万科讲述了一个从日本回来的业主,如何在七宝城市花园从租户到业主,再到创立公司,把孩子送到万科学校,把父母送往社区照护中心,自己在万科云创业,全家人在万科七宝商业广场消费。几乎他生活经历的每一部分都与万科有关,都与七宝有关。

参加了这场发布会的人也亲身感受到,一片原本普通的区域在万科手中功能日渐齐全,形成自我循环。在“热带雨林”体系发布之后,万科这种区域升级和增值服务能力更是进一步加强。

但也让李嘉诚被人们津津乐道了几十年的“金科玉律”遇到了前所未有的危机。

李嘉诚说,决定房地产价值的,是地段,第二是地段,第三还是地段。但是,在“热带雨林”这样的城市生活系统被应用到各种新居住区后,老城和新城之间原本泾渭分明的边界,因为“热带雨林”变得模糊。

虽然处于城市外围,但依然可能因为配置优良的商业、教育、养老、就业等优质服务资源,地段原来是可以被创造的。

房地产的市值也可以紧追阿里、腾讯?

在目前全球股市,有两家企业的市值是的,一家是腾讯,另一家是阿里。原因很简单,其他企业,只是地球上生物链的一环;腾讯和阿里,却自己构成了全产业的生态圈。

万科的“热带雨林”全景,也几乎囊括了城市运营的几乎全部生态,既有契合“轨交时代”的城市新发展,探索“轨道+物业”新模式,与申通集团合作的城市综合体项目天空之城。

又有安亭新镇这样产城融合的新型化城镇,以产带城,以城促产。还包括顺应上海存量资产改造的趋势的哥伦比亚公园、张江国创中心等城市更新项目。

大型购物中心七宝万科广场带动消费升级;多个产办业态助力上海科技产业创新发展;长租公寓“泊寓”满足城市青年居住需求。

教育服务通过20年的经验积累,已拥有复旦万科实验学校、上海万科双语学校在内的五所民办学校,促进教育优质均衡发展。

“申养”品牌探索“医疗+养老”模式,提供解决城市老龄化问题的新思路。装修业务“美好家”创新定制化装修,匹配客户个性化需求。

这和腾讯入股京东、大众点评、滴滴打车、搜狗等,阿里题投资华谊、优酷土豆、高腾地图等的目的,几乎完全相同——让用户停留在万科平台的时间更长。

这使得万科有机会像互联网公司那样获得更高的市值。目前,在移动互联网上,用户流量、停留时间的几家——腾讯、阿里、今日头条等被认为盈利时间最强。

同样,由于万科布局了多个城市运营服务内容,消费者对万科品牌的接触频繁度,远远超过了只做地产开发的同行,这使得万科在拓展潜在客户的能力方面更为强大。

招商证券也观察到,万科城市配套业务快速布局,物管、物流、商业已取得显着进展。公司积极转型“城市配套服务商”,其中,物业服务已极具规模, 16 年收入 43 亿元;通过联合收购“印力”,打造商业运营平台,并筹划整合存量商业资产包;物流地产已布局 18 个项目,总建筑面积约 147 万平米;冰雪事业已布局万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个项目;长租业务已推出统一品牌“泊寓”;养老模式也在深入探索。

这一切都给外界畅想:拥抱移动互联网时代的万科,距离万亿市值的目标越来越近了。

一份名为热带雨林的邀请函

然而,任何企业行为总能招致另一种声音。

有从事城市更新业务的某著名房地产顾问公司项目负责人说,万科要想更大规模开拓城市更新业务,需要付出更多的努力。因为,在国资系统内部,类似城市更新业务,更倾向于和国资背景的开发商合作。

而另一方面,代表中小企业利益的城市运营商们,也必然要寻求自身长远发展的空间。比如,一些联合办公企业,愿意和万科共同运营商业地产,提升物业的价值。但也会担心,自身的价值体现会随着项目运营日渐成熟而减弱。

同样的情况也出现在其他领域。比如,万科教育目前云集了上海一大批的中小学校长,应该说是能提供优质教育的服务平台。然而一所新学校的建设不是一朝一夕就能见到成果的,长期来看,教育产业对外输出时,合作企业是不是能保持足够耐心?

对万科来说,如果要让“热带雨林”体系变得更为兴旺、繁盛,除了制订企业未来发展的规划,还要为“热带雨林”设立这样的游戏规则:它应该是一个开放、包容可以允许所有企业参与竞争、合作的开放型生态圈。而这恰恰就是“热带雨林”一直在强调的“多元共生、协同发展、包容进化、开放创新”,事实上万科长期以来与国企、民企、外资等不同性质企业保持着良好的合作,透明而且实现了共赢,造就了哥伦比亚公园、申养等案例,万科要让人们相信热带雨林不是封闭的体系,他更像是一封对外的邀请函,不论来者是合作,还是良性竞争……

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