近期楼市唱衰的声音不断，北京、天津、上海、深圳等地均不同程度的传出市场持续下行的消息，不过也有业内人士认为，楼市确实在下行，但大幅降价的项目或房源仍以个案为主，不少媒体过度曝光个案，夸大了楼市下行的现象。
据和讯房产观察，目前降价案例比较多的出现在二手房市场，新房市场降价的案例比较少，而且房源降价的原因很多，难以确实反映整体楼市下行的程度，但上市房企发布的销售数据却显示，自3月份多家房企取得较高的销售额之后，后续的4月、5月却开始出现减速现象，这是房企主动采取的营销策略还是市场调控发力，现在还难以确定。
万科、碧桂园月度销售连续下降
据和讯房产不完全统计，截至6月5日，共有15家知名上市房企发布了5月公司销售数据，其中万科、碧桂园、富力、绿城中国等房企的月度销售额自3月以来持续下降，其尚未发布5月销售数据的中海、保利在4月份的销售额也低于3月份。
其中万科5月份的销售额约为358.9亿元，而4月、3月的销售分别为418.9亿元和636.4亿元，环比降幅分别达到14%和34％；碧桂园的销售额也下降很多，3月份销售634亿元，4月销售535亿元，5月则降至400.6亿元，每月下降一个百亿级。
不过碧桂园在前五月的总销售额达到2442.2亿元（含合营公司和联营公司），万科也在前5月实现销售金额2280.5亿元，而中国恒大以1829.7亿元的销售额排位第三。
此外，销售额出现连续下降的还有绿城中国和富力地产，它们在3月份分别取得了约100亿元和81亿元的销售额，到了5月这两家房企的销售额都降到了70多亿元的水平。
业内人士认为，单一房企的销售额可能受自身营销节奏影响较大，而多家范围内布局的房企表现综合对比，则可以较为客观的反映市场走势。
从上述典型房企来看，碧桂园、万科、恒大均是范围内布局比较广的房企，比如碧桂园在国内拥有722个项目，去年的销售额中有59%来自一二线城市，另有 41%来三四线城市的项目；而万科在国内拥有 600 个主要开发项目，万科在2016 年新增的 173 个项目中，有88.3%的新增项目位于一二线城市；绿城和富力以区域为主，重点项目也都在一二线城市及周围。
有业内人士指出，去年的930新政、今年自3月份以来的升级调控，可以说将一些热点城市不分一二线还是三四线都纳入了调控范围，加大首付比例、贷款利率，甚至某些城市出台了限价令，这给房企销售带来了很大的压力。
“虽然业内有金三银四的说法，但历年中5月份也是销售比较旺的一个月份，因此有红五月的称谓，但今年房企的五月业绩尤为值得注意，因为调控升级的影响，很多房企都将营销节奏提前，那么从三月份开始的冲刺，是不是开始减速了，6月份是上市房企出半年报前的最后一次冲刺，还能不能炒冲起来，这都是疑问。”某业内人士表示。
房企“失去定价权”
从前五月的销售额来看，恒大地产已经完成2017年4500亿元的40.66%；碧桂园前五月2442.2亿元的销售额已经达到4000亿年度目标的61%，万科没有制定2017年的销售目标，因此前三甲中碧桂园的完成比例。
其他典型房企中，比如融创中国，计划2017年挺进2000亿军团，制定了2100亿元的销售目标，但前五月实现的销售额为 833.3 亿元，完成度为接近40%；而表示提速的世茂房地产前五月已经完成338.1亿元，按年度目标800亿元来算，已经完成42%。其他多家房企也都完成了四成左右的年度销售任务。
这在以往的年份中并不多见，而在今年上半年抢跑，几乎成了整个房地产行业的共识，新城控股副总裁欧阳捷不久前对和讯房产表示，“目前大多数开发商对今年楼市的趋势判断是，今年下半年比上半年糟，明年上半年会比今年下半年糟，所以手上尽量不要有存货。”
不过这些房企都面临一个问题，就是剩下的半年中如果想通过提价来增加销售额会比较困难，至少在调控严格的热点城市，这些城市都开始对预售价进行管理，比如北京就要求北京市的楼市均价环比不能出现上涨。
总部位于天津的某知名房企内部人士表示，“不只北京，天津也对预售证卡的比较严格，之前我们项目开盘报备的价格是28000元／平米，最后只能以20000元／平米的均价开盘，北京的更严，北京的新房市场给我的感觉就像停盘。”
而广州某中型房企的高管则调侃称，“现在的开盘价格根本不是开发商说了算。”
根据往年传统，6月份作为上市房企制作半年报前的最后一个月，还会有一波冲刺，而接来下的7、8月份则比较平淡，但随着房企普遍将营销节奏提前，房企接下来的表现是否会被强大的调控力度压制，还需要继续观察。
和讯房产2017-06-08 09:53:41
