端午小假期，郑州及环郑楼市再次上演红火景象，城区、郊县、大鳄、新贵，轮番登场，刚改、刚需果断出击，一共七个项目开盘，竟然有4项目去化超过90%，其中一个项目还不姓“郑”。
有地产圈人士认为，当前郑州的市场颇不正常，因为其他地区的楼市在趋冷：中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体看，北京等一二线城市在3月调控后，数据逐渐开始反映出调控影响，网签成交量持续走低，“红五月”成交全面滑坡，市场开始进入调整周期。一线城市同比下调幅度达到了37%，二线城市下调幅度接近30%。
在一二线城市成交量普遍下调之际，郑州市场上的热，是否属于异常？购房人是否买了史上最贵的粽子？
先看市场的人是否属于异常？有地产老司机认为，郑州地邪，市场大热之时，郑州市场的反映会慢半拍，而市场冷却下来时，郑州市场也会慢半拍。
根据郑州房管局发布的数据看，郑州市场体现了慢半拍的特点。
4月份，郑州市商品住宅销售16762套，销售面积181.37万平方米，销售均价每平方米8167元。这个均价遭吐槽太多，和小伙伴们的心理感受明显不同！
而1--4月，郑州市商品住宅累计销售58169套，累计销售面积625.63万平方米。
拿4月份与前三个月相比较，作为二线城市的郑州，成交量不仅没有下调，而且还略有上升！
从5月份的市场表现来看，尽管各项具体数据还没有出来，但从连续几周的成交来看，楼市热度应该没有减少！
在趋冷，郑州热度不减的反常下，购房人是否买了史上最贵的粽子？
看是不是买了最贵的粽子，要看下半年房价走势！
下半年房价走势如何，当然得看即将入市供应量与现有库存量。先看即将入市供应量。
有位从业十余年的地产老司机发给笔者一份资料显示，从2016年9月份至2017年3月，郑州土地市场累计成交278宗，累计建设用地面积10107896平方米，规划建筑面积28197396平方米，其中2016年11月到2017年1月成交的土地规划建筑面积16358671平方米。
根据房地产一般性规律，从土地摘牌到达到预售条件基本上在6个月左右，据此，2016年10月以后出让成交的土地在2017年6月份后将成为后端商品房市场供应主力。
克而瑞郑州机构资深分析师詹伟认为，这份资料可能是没有刨去商业、工业、物流用地，如果仅算住宅用地，2016年11月到2017年1月，以容积率3来计算，大概是8000多亩住宅用地，约等于530万平住宅。约等于53000多套住宅，从6月份起开始上市。
那么现有住宅库存量是多少？克而瑞郑州机构统计显示，将近100万平！
如果是按1--4月的销售频率来计算，630多万平住宅，只够卖4个月时间。这或许就是郑州市5.3新政出台的大背景！
如果调控完全到位，630多万平住宅，是完全可能满足郑州楼市下半场的需求！
为神马能满足？郑州每年的住宅去化量基本就在900万方左右。
按照国家统计局发布数据，郑州每年的常住人口增长大概在18万到20万。
之前CRIC曾发布过一个数据，郑州每年流入人口至少有28万人。
取一个中间数据作为参考，假如郑州每年流入人口28万，如果按照3成的客户比例计算购买需求的话，那么郑州每年的购房需求人口数量大概在9万（这个数只少不多），以每人100平方计算，基本的购房需求量为9万*100平=900万方，还没计算流动人口的购房需求。
而实际上郑州每年的住宅去化量基本就在900万方左右，如果加上投资与改善需求，这个数将会更大。而严苛的调控，将打压投资需求，对改善需求也有极大的抑制作用！
经济学家、河南省商业经济学会会长宋向清认为，楼市可能是稳中有降，而郑州楼市可能是稳中微升。不论是的稳中有降，还是郑州的稳中微升，都属于平稳的理性的健康的楼市情势，也都是符合社会预期的楼市趋势，当然也是政府社会和企业未来长期追求的楼市态势。
按照宋向清的观点，端午小假期的亲们，买的还不是史上最贵粽子！不必过于蓝瘦香菇！
奚春山2017-06-01 17:54:25
