端午假期，儿子突然提议去株洲找一位小伙伴玩，该位小朋友是俺大学同学的儿子，两个小家伙在一起玩过两次，关系好的跟亲兄弟一样，在一起疯玩不要多开心。南昌到株洲高铁只需2，于是买车票，订酒店，说走就走。以前的周末只能在周边转悠，普通火车随便都得坐个七八个，现在高铁拉近了周边城市的距离，让城市之间来往更加便利；刚参加工作没钱舍不得消费，现在可以偶尔任性消费一把，也会追求吃更好玩更好。前者对应供给侧改革，后者对应消费升级。所以咱们今天聊一下这两者在房地产行业的影响。
1、这两天房少爷群里谈的最热闹的是两个项目开盘，洪大赣江城和万科城市花园的开盘。正好有朋友发开盘简讯我，就直接贴进来免得我叙述：
新洪城大市场开盘快讯
开盘时间：5月25号
签到时间:上午9点
选房时间:下午1点
认筹情况：截止开盘前认筹约2100组，当天到场约2000组
推售房源：9#、11#、12#高层，2梯4户，33层，共计约650套，中间户面积为88㎡两房户型，端户面积为113-130㎡三房,户型；
开盘价格：整体均价约11800元/㎡（中间户88㎡户型均价约11090元/㎡，东端户113㎡户型均价约11700元/㎡，西端户113㎡户型均价约11650元/㎡，12号楼西端户116㎡瞰江户型均价约13500元/㎡，东端户130㎡户型均价约11700元/㎡）
开盘优惠：认筹2万抵5万优惠，按时签约99折；
销售情况：当天成交约630套，销售率97%，解筹率30%
此外，因货源不足，临时加推10号楼共计130套，面积为88-130㎡两房三房户型，成交均价12600（中间户均价约12300/㎡，端户约12900元/㎡），截止开盘结束成交约100套，销售率为77%；
5月27：万科城市花园高层首推10#、14#、15#、17#（均33F）面积段为89－112平，共500套房源 ，开盘当天认购优惠1万，3天内按时签约优惠1万，商贷96折，一次性付款93折，折后均价约10500元／㎡，10号楼均价13400，14号楼9250，15号楼9550，17号楼9750，截至晚上9点30点去化401套左右，到场客户518组。
说好的限购限价呢？象湖，莲塘，都破万？还卖这么贵？红谷滩、朝阳是不是要奔两万去了？说好的横盘甚至下调呢？不仅群友，俺也是千万次的问候xxx。
房少爷觉得此时千万不能乱了心智，静下心来分析，当前中国房地产要务是什么？大boss怎么说的？ 其他城市都是怎样的表现和做法？
大boss要求房子是用来住，不让炒房投机，房价一定要稳住，不能大起大落，但凡热点城市无一不升级限购，甚至连限售，抽签买地这样的“满清十大酷刑”都寄出来了，都是怕房价控不住掉乌纱帽。赣江城和城市花园一个在象湖，一个在莲塘，都是南昌县的地盘，虽然这几天又谣传撤县变区，我想南昌县领导应该不敢在此刻这么不懂政治吧，放任房价飙涨？
所以，应该是找到了破解大法。果然，据说是南昌县把还建房和周边乡镇的房源都统计进来，这样整个区域的均价就会被拉低，哪怕是个别楼盘价格涨幅较大，被平均之后还是能和谐的面对组织。洪大是重点引起的大企业，理应给予各种优待照顾，万科大品牌开发商，理应提升带动周边土地。于公于私，都应该，当前的行情和客户购房情绪，也可以，卖成这样！至于其他品牌开发商项目，如果也可以被平均，那么其价格应该也能来一波？关于南昌县是否可以入手我前面文章谈了许多就不再累述，可以自行往前面翻。
今天其实谈的供给侧改革和消费升级，前面说了一堆好像与二者无关，下面咱们切入主题，聊完之后其实会发现也可以解释前面的内容。
1、什么供给侧改革。次听的时候完全不知道啥玩意，其实也好理解，消费由需求和供给构成，有人买有人卖生意才能做得成。以前我们谈的多的是扩大内需，是想通过增加大家的需求来拉动消费，这一块做了许多努力，也取得了一定的成果，但是到了一定阶段就遇到瓶颈拉不动了。所以，现在想从供给这一侧来想办法。举个例子，商场只有一种款式的鞋子，你买了一双买二双轮着穿就不会再想着买第三双了。现在呢，供给侧不再偷懒不动脑筋，而是想办法提供十款不同款式的鞋子，这么多漂亮的鞋子是不是有可能激发你的购买需求啊，随便不至于十双都买，好歹也会采购个三五双。这就是从供给侧想办法的一个方面，还有其他方面，今天咱们只谈房地产，就这么简单好理解，太全面俺也说不清楚。
2、消费升级。这个词近几年大家见得多，也好理解，通俗一点，就是吃好的和好的玩好的，上文提到我的这场说走就走的旅行也应该属于消费升级的范畴，以前没钱交通也不具备条件只能在八一公园中山路打发时间，现在可以跑那么老远。再举几个简单的例子：买辆车要求很简单能代步就行，10万以内国产也可以，再换成可能就要20-30万至少是合资的不可能再选国产的，再换的话那估计就至少是ABB或其他豪华品牌里面选了。
所以，又到了发挥俺强大哲学功底的时候了。总结一下：供给侧改革和消费升级相辅相成的，供给侧改革产生更多的好产品，带动消费升级，消费理念的升级又从反面推动供给侧多想办法生产出更多更好的产品。
暂且先不谈房地产，南昌最近几年也涌现出不少知名品牌引领大众的消费升级，吃包子有包大人，吃粉有罗胖，餐馆有佐佑，赣福记等。现在群众也富裕了，手上有钱了，不再仅满足于吃饱，也想着吃好，吃新，吃奇。专业点就是中产阶层的崛起，这些人有点钱，也舍得花钱，想吃好的，想要文艺要调性要装逼，你提供的产品和服务能满足他们这方面需求，就有市场。想想也是，以前南昌的牛肉粉5块钱算是蛮便宜的，但只能找到三片薄薄的肉，我就在想老子也不是花不起钱，就想吃大块吃肉都满足不了，要有谁家能多放点肉我多给点钱也没关系啊。以前拌粉就只有粉减点酱油醋和葱花腌菜，2块钱一碗。现在好了，比如前面提到的罗胖，赣福记一碗牛肉粉18，但是大块大块的牛肉吃的那叫一个爽。原来牛肉、牛肚，肥肠，红烧肉等都可以用来拌粉。而且，尼玛还有全频道，所有大料还都可以组合在一起，除了葱花腌菜还可以有柚子皮等等一系列好吃的东西，别看这只是简单的改进，意义太重大了，直接把早餐从2块钱提升到了18块，甚至全频道38块钱的档次。
以前我们是计划经济，政府说生产什么就生产什么，群众有的用就不错了。后面是卖方市场，企业说生产什么就生产什么，群众没得挑被强奸。现在是买房市场，你的知道客户要什么才行，不然生产出来的东西没人买单，市场说了算。
3、货币超发，通货膨胀，M2，地价创新高，等等这些都能导致房价上涨，由于房价上涨被描述为恶的，所以这些个东东也不是什么好的。
商品房理论上应该也是商品的一种，房地产的供给侧怎么改革？应该至少包括提供品质更好的房子，提供附加值跟多的服务，提供更加个性化的选择等等。那么，群众对于房地产的消费升级是不是意味着愿意也应该花更多的钱购房商品房这种商品呢？所以，商品房的消费升级理论上不应该是不好的东东吧，也就是说由于消费升级造成的房价上涨不应该是恶的，而是正确的！这个逻辑理清楚说了，咱们下面就好说了。
咱们暂且抛开房产投资不说，中国商品房发展了这么些年，说句不好听的话也就只能满足最初级的居住需求，所谓的刚需嘛，也别管什么品质啊，什么户型啊，什么通风采光啊，能住就行，还真是“房子是用来住的”。现在的房子就不一样了，基本都是板式楼，甚至一梯一户，南北通透，人车分流，精装修大堂，水景会所大园林，洋房都带电梯，三楼以下都是石材干挂等等，整个楼盘无论是规划设计理念，还是建造成本，物业服务等都比以前做的更多花的更多，产品升级换代了，价格难道就不能涨？无非是涨幅是否合理的问题。以前140平的户型做四房，现在130平就能做到，功能尺寸舒适度户型布局等方面完全不输，节省了十个平面，单价涨点，总价不变或者略高也不是说不过去。
除了住之外，房子还是身份地位的象征，也可以拿来显摆。如果加上互联网技术智能家居，也许你的家今后也可以用来办公，用来社交，用来共享出租盈利等等，是不是也能给房子带来额外的价值？价格难道就不能涨？
4、写这么长一对文字不是为房价上涨找理由，而是想让大家更理性的看待和理解房价，千万不要忽略了房子的商品属性。万科城市花园为什么能卖得好，卖得贵，我早就说过了，莲塘在此之前没有大品牌开发商开发商的中高端物业，但是莲塘人民却有了消费升级的经济能力和意识，干柴遇到烈火一拍即合而已。有时候分析问题，站位更高点，思考角度跟多点，很容易就能得出结论，就事论事是最没有意义和价值也是最LOW的方法。
南昌以前的房子品质和档次几乎没太大区别，的区别就是开发商品牌不同，品牌溢价能力强点的价格高些。但是今后的情况可能会有不同，有些楼盘的设计理念，产品，品质等等全方位升级，其价格就是会比隔壁的楼盘贵很多，千万不要想不通，这样是众多高价地王寻求突破的方法之一，做到更好自然更值钱。
5、对于投资者来说，随着市场主流逐渐由刚需像改善转变，你手里握着的房子，或打算入手的房子到底选择哪一类型？是继续按老的思路，单价，刚需，如买个新建城指标，还是更新思路，置换或选择一些相对首改，相对高品质的产品入手？短期内两者都应该没有问题，但率孰高孰低值得大家探讨。长期来看，消费升级趋势不可逆转，选择更先进的产品必然更稳妥。手机作为消费电子产品随着科技发展，理论上是应该越来越便宜的，以前3-4k的诺基亚很牛逼了，但人苹果一下迈进智能机时代，定价5-6k依然趋之若鹜，东西确实好用大家都觉得值。二手苹果还能卖个千把块，二手诺基亚晓得还能卖几个钱！所以，大家千万注意别让让诺基亚砸手上了哈。
从昨天写到今天，难得有兴致，好久没有这么认真写作了，虽然坐了几个腰酸背痛，但还是坚持写完为止吧，思路断了就找不回了，废话不多说大家端午节安康，俺要睡觉了不然明儿起不来。
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房少爷写的文章尽量不列数据不写专业术语不装逼，也不会太在意措辞和排版格式，尽量用最通俗的大白话平铺直叙的写，希望每个普通人都能看懂，从而对房地产有初步的认识和了解。
房少爷说地产2017-05-30 07:57:51
