5月即将结束，但截止目前，5月成都主城区无一宗地块入市，且至今也没有的主城区地块公告（住宅地块）。
据锐理数据获悉，主城区包括青羊区、武侯区、成华区以及金牛区都将相继有地块入市，其中不乏颇受关注的铁塔厂地块，以及近年来爆红的武侯新城也将有数宗地块入市。而锐理数据也将在接下来持续关注这些即将入市的主城区地块。
今天的设计师看地，我们就先来关注即将在近期进行公告的青羊区马厂1、2组地块。据了解，该地块或将与马厂2、3组地块于近期走上拍卖台，地块紧邻光华大道，距离地铁4号线非遗博览园站仅有数百米，与刚刚亮相的绿地新里城项目也仅有一站之隔，其优质属性也成为其受到关注的重要原因所在。
那么，地块有哪些值得关注的价值点？未来又适合开发什么样的项目？让中泰设计产品研发中心总监陈筱秋带我们去看看吧。
看地准备一：了解地块基本信息
△马厂1、2组地块地块位置示意图
地块相关指标（以实际出让信息为准）
宗地面积：60亩
容积率：≤2.4
用地性质：二类住宅用地
建筑密度：≤30%
绿地率：≥30%
限高：48m
看地准备二：区域概况了解
看地前最基础的准备就是对地块所处位置的地理环境、周边概况、配套情况进行了解，首先我们就来看看马厂1、2组地块目前周边的情况。
配套与产业齐聚主城区少有的开发程度较低区域
△地块位置示意图
此次即将公告的青羊区马厂1、2组地块之所以能在目前的市场下引起锐理君的关注，离不开其所处区域的加持。对此，锐理君也根据地块周边的情况，梳理出了其中4条主要的价值点：
1、开发程度低，主城少有
地块处于青羊区政府重点规划的国际智慧产业功能区，从所处位置来看，已开发和在建的项目较少，地块旁目前仅有佳兆业广场一个在售项目，其余均为已呈现和正在修建的保障性住房项目。
锐理君调取了地块周边三公里范围内近3年来房地产开发情况，仅有包括佳兆业广场在内的4个项目，且从目前来看，未来周边也仅有绿地新里城一个待售全新项目，这在主城区范围内是较为少有的。
△地块周边三公里范围内成交土地地块示意图（点击看大图）
2、配套优势明显，交通表现突出
地块的优势便在于周边配套资源较为丰富，休闲景观资源方面，地块距离非遗博览中心直线距离仅有300m，步行便可到达，再加上周边的绕城绿化公园和地块北侧的规划绿地，休闲景观资源是较为丰富的。而除此之外，最突出的还数交通。
交通方面，地块距离主干道光华大道沿线直线距离只有250米，这也是连接城西和成都主城区的重要交通干道。此外地铁4号线非遗博览园地铁站和公交站距离地块也仅有250米的直线距离，而近期地铁4号线2期工程也即将通车，公共交通出行也越来越便捷。
△光华大道
△非遗博览园公交站和地铁站
3、周边名校环绕教育资源丰厚
教育方面，众所周知，青羊区是成都教育资源最丰厚的区域，紧邻的外光华板块便有包括树德中学、泡桐树小学绿舟分校等名校，此外还规划有石室联中新城校区、泡桐树小学新城校区等。
而就在地块周边还规划有金沙小学乐平校区和树德实验中学新城校区。教育资源一直以来都是买方和卖方关注的焦点，这也将为地块本身增添较高的溢价。
4、高端产业加码
地块处于政府规划的国际智慧产业功能区内，规划打造成为具有国际影响力、强调国际合作的智慧产业发展区。其中青羊总部基地正位于该区域内，目前仅该项目已吸引了逾400家企业（含租赁客户）入驻。
在这些企业中，其中世界500强分支机构9家，500强企业11家，行业100强企业129家，中外合资和独资企业4家。此外，还不乏有葛洲坝、中国铁建、中建发展等国家直属重点企业。未来随着产业的深入推进，其可产生的产业人群集聚的效应和能够带来的消费潜力不容小觑。
看地准备三：了解地块所在区域目前开发情况
区域供存双低有力承接外光华外溢客群
锐理数据统计，目前地块周边3公里范围内仅有三个在售项目，佳兆业广场、水韵华府和金河谷（世豪峰景），其中佳兆业广场和金河谷世豪峰景两个项目目前的存量去化周期都仅有一个月，区域可供销售的货量是非常少的，而近期周边也仅有绿地新里城一个全新项目。区域供存目前呈现双低的局面。
△地块周边三公里范围内近12个月在售项目统计
而该区域距离外光华核心板块仅有两站地铁之遥，目前该区域可供销售的项目也仅有长虹和悦府、恒大翡翠华庭、颐和京都等项目有在售，新增供应较少，而该板块此前的销售热度在成都市场一直是有目共睹的，在供应不足和较高门槛的双重挤压下，地块所处的区域势必将成为的承载区域，未来的前景是值得市场期待的。
现场看地
了解了地块所处区域的地理位置、配套和开发等情况，现在来看看地块本身及其周边情况。
马厂1、2组地块位于光华大道北，绕城以西。北侧是规划绿地，东侧和南侧是保障住房蓉西阳光、西侧为佳兆业广场，四侧均不临城市主干道。
△地块及其四周实景图
根据对地块现场的实景考察，设计师对地块本身进行了优劣势分析：
地块优势：
1、不临主干道，但距离主干道直线距离有250米，出行便捷但又不会受到主干道车流噪音的过多干扰。
2、地块周边有成熟的社区，西边为佳兆业广场和东边南边为蓉西阳光保障住房项目，周边已有一定的居住氛围。
3、地块北侧为政府规划绿地，再加上周边的非遗博览园和绕城绿化，外部绿化环境较为优越。
地块劣势：
地块周边目前商业氛围并不浓厚，不过未来随着佳兆业广场项目商业的相继呈现，或将有所改善。
产品组合建议：品质改善或是优选
我们先来看看目前地块所处区域各面积段产品新增和销售的情况：
△近三年地块周边三公里范围内主要项目（佳兆业广场、水韵华府和金河谷世豪峰景）
各面积段产品新增和销售情况（统计单位：套）
从以上统计数据可以看到，地块所在区域近三年主要销售和供应产品集中在70—90平方米产品，90平方米以上的改善类产品供应较为缺乏。
但从各面积段产品近三年的成交均价来看，相较70—90平方米产品平稳上涨的走势，110-130平方米和150-170平方米产品却呈现出反差较大的上涨态势，由此也可见得改善类产品在板块类是具有一定溢价空间的。
从近期已经亮相的绿地新里城项目来看也证明了区域的市场发展方向，该项目即将首推的青花国语组团便将主打改善类产品，面积为118-145平方米的两梯四户或两梯三户的产品。
△近三年地块周边三公里范围内主要项目（佳兆业广场、水韵华府和金河谷世豪峰景）
各面积段产品成交均价走势图（统计单位：元/㎡）
在这样的市场情况下，做什么样的产品才最适合该地块呢？中泰设计产品研究中心负责人陈筱秋给出产品组合的建议：
建议打造小高层首改+深改产品，与地块仅有一站之隔的为绿地去年以6500元/㎡楼面价拿下的绿地新里城项目地块，以此为基价，容积率2.4，未来打造方向以小高层首改、深改为主，因考虑到限高要求，项目规划以围合式为主，主打品质改善。
设计师还根据地块周边具体情况，给出了适合2号方案的强排建议：
△根据2号产品组合方案做出的强排建议
设计师分析表示：该地块北部为规划绿地朝向好可设计低梯户比的产品，中间为楼王双中庭设计一梯两户或一梯三户产品，沿南边道路、西边道路为成熟社区可以设置底层商业增加溢价。
设计师简介
陈筱秋
主创建筑师/产品研发中心总监
主要工程及代表作：
北大资源颐和翡翠府 主创建筑师
新希望锦官阁 主创建筑师
编辑 | Zoey
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锐理数据2017-05-26 20:10:42
