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公寓风险逼近 中国投资者要撤还来得及吗?

刘磊房产评论 2017-05-26 11:00:11

投资成熟房地产市场,从来不能像在国内房价一路上涨时,随便买买就可以;买错了,投资失败的达摩克利斯之剑就悬在头顶,随时对投资者的财富产生威胁。澳洲公寓市场就是这样的“一把剑”。据ABC报道,中国投资者全面撤出墨尔本公寓市场,导致楼市出现急剧的衰退,澳洲其他主要城市的公寓楼市场也出现了明显降温。

中国投资者不撤,公寓也好不起来

当然,媒体不是的,他们看到了事实,却做出了虚假的联系:并非中国买家撤出导致公寓价格下跌,而是公寓一直危机重重,部分“跑得快”的投资者及时离场;而更多投资者,目前甚至还准备接手公寓,真是匪夷所思。

根据牛津经济研究院的一项调查,自2011年以来,墨尔本市郊高达60%的楼花转售时亏本的或无利润可赚,这就说明了60%的公寓炒房者最后并没有获得想要的投资回报。在布里斯班内城区,有40%的楼花在转售时亏损。目前,墨尔本等首府城市公寓市场明显过剩,而且由于资本回报是如此之低,加上维护公寓房的各项开支巨大,新的一轮洗牌看来马上也要开始了。

公寓风险或让价格腰斩

笔者之前就提出了公寓投资的若干风险,,公寓期房投资不适合海外人士。高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群,他们可以通过负扣税房地产投资(Negative Gearing)而谋求政府退税;而海外投资人在没有登陆澳洲之前不存在收入及税务问题,因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税。第二,二次销售时间相对较长,公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长(以每周的市场拍卖产品类别来区分,公寓类产品仅占拍卖物业数量的10%左右);特别是小户型公寓最滞销,如开间公寓(Studio)、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等。第三,公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别。因此,银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低,金融风险较大。

对于抵押价值风险,很多人之前理解不了这是什么意思,如今终于苦果自吞——由于澳洲开始限制海外投资者的贷款,目前在墨尔本等地,已有80%以期房形式购买公寓的中国买家遇到了融资困难.无法筹集到尾款按照合同时间交割,最终要么损失10%的定金,要么卖出;而且,市中心高层公寓不是本地人的生活居所,在墨尔本CBD居住的总计35万人中,绝大多数是外来人口,具有澳洲身份的本地人只有1.4万人而已;所以供大于求,卖出也只能是低价,甚至腰斩价。

信贷收紧防风险 商业地产或成新宠

此外,风靡澳洲楼市的“只还利息贷款”也被严查,这几年自住房的“只还利息”房贷比例相比以前增加了一倍多。每四笔自住房贷款中,就有一笔为“只还利息”贷款,投资房贷款中的三分之二为“只还利息”贷款。今年3月底,澳洲监管局APPA出台了新的政策和规定:高风险只还利息的贷款只可以占新住宅抵押贷款的30%,并严格限制贷款比例,超过八成的贷款以只还利息的方式还款。无疑这给投资者筹措资金又带来了困难。

需要注意的是,尽管公寓市场惨不忍睹,一副“次贷危机”前夜的模样,但整个澳洲经济和澳洲楼市,并没有那么惨兮兮。关键在于,澳洲从来不是以公寓市场作为房地产投资的主要目标。澳洲市场受投资者青睐的往往是独立屋,各种统计机构的数据也关注独立屋,仅仅是一部分中国买家习惯性套用国内的习惯,对公寓、楼花青睐有加。

数据显示,去年一年,悉尼的房价上涨了19%,墨尔本的房价涨了16%;而且,在刚刚过去的3月份这一个月中,墨尔本的房价就涨了2%;在过去12个月中,的房价平均涨幅为近11%。这些涨幅还是在公寓这个“猪队友”一个劲儿拉后腿的情况下实现的。此外,仓储、停车位等商业地产发展势头良好,目前信贷并未作出更多限制,租金也很可观。可见选对项目,市场和是何其坚挺。

不管怎样,贷款市场的进一步收紧,是投资人必须面对的现实;选择不限制贷款的商业仓储等项目,或者可以保证自己持续的、正向的现金流,是投资者未来挑选项目成功与否的关键。

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质, 多家媒体房地产专栏作者、作家。

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