5月上海迎来首次经营性土地拍卖，出让的土地为“闵行区闵行新城MHPO-0103单元七宝生态商务区18-01（A、B）地块”。最终被华发获得，总价22.3亿，楼板价25717元/平方米，溢价率170.1%。
区域本身较为成熟，并且是大虹桥辐射范围内。此外，吴中路商圈也在积极建设中，地块位于大虹桥和吴中路商圈中间位置，不仅可以受辐射利好，也可以起填补小范围内的商办项目空缺。而且地块本身离开轨道交通10号线航中路站不远，交通便利度上加分不少。
和今年出让的商办地块类似，该幅地块也有不少限制性条件，增加开发难度。由于是上海公布土地出让新规后首次商办土地出让，所以特别明示“办公用地不得建设公寓式办公。商业地块未经约定不得建设公寓式酒店。”杜绝建设商住房。
最关键一句“项目在规划竣工验收许可后一年内，由区经委联合相关部门对上述功能、业态及引入行业要求综合评估，若评估未达到上述要求的，不得申请销售20%部分商业、50%部分办公物业、不得办理相关转让手续。同时受让人或其关联方（凡与该受让人有直接或者间接参股、控股、投资关系的法人或其他组织），五年内不得参加闵行区土地出让活动，并将相关违约行为上网公示，不得享受闵行区各项产业扶持政策。”这意味这只能先运营管理，符合条件才能部分散售回笼部分资金，而一旦有违规5年不能拿地，这个违规成本就相当高了。
尽管土地出让条件并不宽松，但从现场拍卖气氛来看还是比较激烈的。不到20溢价率就突破100%。一方面，这次还是使用拍卖方式，对一些中小房企而言还是有“博“的机会，如果采用“招挂”复合方式出让，只有大房企才有拿地的机会。另一方面，上海今年土地供应还是偏紧，供求矛盾仍没有特别好得缓解。此外，今年供地大多集中在远郊，这幅地块属于靠市区相当近的地块了，地段优势还是比较明显的。
截止至2017年5月17日，板块办公存量面积仅6.97万方，存量去化周期7.25个月。库存不多对房价上涨是利好。但从板块商办项目销售价格来看，七宝板块散售均价约3.5万元/平方米，而当前楼板价已经超过2.5万元/平方米，未来利润空间被压缩不少。虽说华发在上海有不少项目，也值得深耕，但现在来看，房企深耕的代价越来越高了。
开通房产圈：大卢侃楼市
卢文曦2017-05-24 20:18:30
