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你还在死盯着深圳吗?听说很多人来了这儿……

土地情报 2017-05-19 17:36:10

多年来,惠州的土地一直乏善可陈,市场不温不火,大多地块都以底价成交。但自2016年四季度开始,惠州的土地市场开始升温,并吸引了不少知名房企如泰禾集团、碧桂园等前来参与竞拍,并大手笔拿地。

01

一季度土地吸金54亿创新高

惠城吸金最多

数据显示,2017年一季度惠州共推出地块81宗,其中住宅用地40宗,占比一半,商办用地10宗,工业用地27宗,其余为其他用地,土地推出量同比2016年一季度大幅增长86%,推出量的大幅增加一定程度上为市场成交奠定了良好的基础。

图:2015-2017年4月惠州土地市场成交情况

数据来源:中国指数研究院

成交方面,今年一季度惠州市共计成交地块61宗,较去年同期增加了19宗地块,其中43宗以底价成交,18宗以溢价成交,平均溢价率达96.48%,共计规划建筑面积达475万平,合计土地出让金达54.14亿元,成交楼面均价1127元/平米,成交土地均价2701元/平米,平均溢价率、成交楼面均价和成交金额均创下了季度成交的历史最高纪录,其中成交金额为去年同期的4.14倍,成交土地均价也近乎翻番!

表:2017年一季度惠州市分区县的土地成交情况

数据来源:中国指数研究院

从成交面积来看,惠城区一直是成交面积最大的区域,2017年一季度的土地成交占惠州土地总成交的41%,其次是大亚湾,占比30%,博罗县位列第三,占比15%,惠东和惠阳各占比7个百分点。

从成交金额来看,位居榜首的也是惠城区,一季度以30.55亿元的成交金额占据“半壁江山”;惠东县以高溢价地吸金位列其后,成交金额达11.71亿元,其次是博罗县,虽然成交的宗数最多,但吸金表现一般,为6.33亿元,再次是大亚湾,成交为4.16亿元,惠阳区表现一般,仅1.19亿。

从成交土地均价来看,惠东县最为抢眼,逼近“8字头”,为7950元/平米,成交楼面均价也最高。其次是惠城区,成交土地均价为3677元/平米,惠阳和博罗表现相当,大亚湾则不足1000元/平米。

02

多地块高溢价成交,破历史记录

表:2017年一季度惠州高溢价成交地块

数据来源:中国指数研究院

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值得注意的是,一季度成交的地块中,共有18地块溢价成交,这是此前都没有过的记录。整体来看,溢价成交地块主要集中在惠东、大亚湾和博罗三个区域,且多以住宅用地和商业用地为主。其中溢价率最高的是位于大亚湾西区新兴产业园的GJB2017-04宗商服地块,由中海油销售惠州有限责任公司竞得,溢价率高达722.5%,成交楼面均价逼近1.2万元/平米,令人瞠目咋舌。其次是位于博罗县龙华镇旭日村委会南门(土名)地段的一商用地块,由博罗县世纪华城房企竞得,溢价率高达659.47%。惠城江南地区的两块综合用地溢价率也很高,均超过了300%,由惠州华盛泽投资竞得,共吸金11亿元。其中,成交金额最高的单宗地块是潼湖生态智慧区的大面积综合用地,成交金额达8.3亿,由惠州惠港置业竞得,其次是位于惠东稔山镇的HDGC2017-4、HDGC2017-5两宗住宅地块,由碧桂园竞得,合计成交金额9.8亿元,成交楼面均价4115.8元/平米。

不过,高溢价地块的成交,与地块本身的配套设施、规划和周边资源有密不可分的联系,规划相对完善、资源相对充足的区域吸睛也是情理之中。如碧桂园在惠东稔山镇竞得的两宗地就具有明显的地理优势,且高速公路、轻轨、水路交通方便,附近还有惠东富力湾、富茂威尼斯湾等在售楼盘,未来的发展前景甚好。并且,溢价率越高,风险也越高,并不意味着惠州未来的房价就一定上涨。

政策方面,自去年10月份开始,楼市调控政策密集出台,惠州也不例外,于4月9日执行限售政策,新购住房取得不动产权证满3年才能转让。新政出台后的首月,惠州市共计供应15宗地,供应量仅为3月份的一半,但成交方面相较4月份却很活跃,共成交地块19宗,且以工业用地居多,共计土地出让金8.26亿元,较3月份增加6.2倍,价格方面则没有太大的波动,可见,新政对土地市场并没有太大的影响。

03

一季度整体回调

大亚湾“分羹一半”

新政后持续回落

从新房市场来看,2016年,受深圳政策从严、购买门槛加码、部分需求外溢等综合因素的影响,惠州的房地产市场整体表现为量价齐升的态势,全年共成交16.5万套,成交金额达1480亿元,近乎是2015年的1.76倍,成交均价9296元/平米,较2015年大幅上涨42.7%。价格方面,均价于三季度“破万”,四季度创历史新高。单月的均价8月份破万并连续两个月保持在1万出头的价格,此后10月份起连续6个月都维持在1.1万/平米,直到4月份才再次回落至“1万零”的水平。成交方面,数据显示,今年一季度惠州市共成交3.47万套/338.88万平,销售金额为383.5亿元,其中大亚湾成交1.55万套/133.40万平,销售金额达162亿,近乎占了一半的市场份额。供应方面,2016年1季度是市场供应的最高峰,此后逐渐减少,今年一季度的市场供应面积仅为去年同期的1/4。

数据显示,4月,惠州市共成交1.4万套/138万平,均价10652元/平米,较3月小幅回调了4个百分点,供应方面也有所减少,合计供应0.79万套/88万平,整体的市场表现较3月份都有所回落。相比深圳、东莞等城市调控而言,惠州的政策相对宽松,且对刚需几乎没有太大影响,因此新政后的首月市场成交没有大幅回调也在情理之中。

图:2015-2017年4月惠州新建住房市场走势

数据来源:中国指数研究院

库存方面,根据今年三月底惠州市下发的《惠州市供给侧结构性改革 2017 年工作要点》 (下称《要点》 )文件,在房地产方面,《要点》强调:“要推动惠东、博罗、龙门以及市区郊区等商品房库存量较大的重点区域去库存,加大问题楼盘的处置力度,化解问题楼盘积压库存;力争 2017 年末全市商品房库存规模控制在 1602 万平方米以内,商品住房去库存周期基本控制在合理区间。”可见,当前惠州市部分地区的库存量仍较大,“去库存”仍是惠州房地产市场的主基调。

04

未来走势预判:或以理性为主

伴随着轨道等快速交通设施的逐步完善,惠州与深圳的时间距离将大幅缩短,未来深惠一体化也是大趋势。在深圳房价没有大幅下降的背景下,惠州、东莞等临深周边无疑会是客户的首选。但2016年市场的“过热”或已提前透支部分消费需求,加上政策的趋紧态势,未来惠州的房价很难再“大涨”,预计未来的市场走势或以理性为主。

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