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上海商住新政这颗“雷”,会不会在北京商住市场炸响?

大山俱乐部 2017-05-19 08:09:51

5月17日,上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,算是对之前上海关于商住整改的一次全面回应,下面我们就来仔细的研读一下上海商住这颗“雷”,威力到底有多大。

第一:本市成立商业办公项目清理整顿工作推进小组,由市住房城乡建设管理委牵头,市规划国土资源局、市发展改革委、市工商局、市商务委、市经信委、市城管执法局、市金融办、 市政府法制办、市政府新闻办等部门参加,负责指导、协调、 推进全市商业办公项目清理整顿工作,健全商业办公项目长效管理机制。各区政府要按照全市清理整顿工作要求,结合本区实际,建立相应工作机制,组织、协调区相关管理部门承担落实本区域内商业办公项目清理整顿工作。解读:北京326新政的构成单位只有四家,分别是住建委、国土委、工商局和银行管理部,而上海直接成立了一个整顿推进小组,阵容超前强大,连城管局、法制办及新闻办都参加了,看起来很粗暴,上海商住要扑街的节奏。可见北京的商住控制是在规划、施工、预售、产权过户、注册及信贷层面的控制,而上海显然是要撸起袖子,大干特干的样子,而且要建立长效机制,看来上海商住的日子在相当长的时间内会很难过。第二:各区要全面梳理本区域内商业办公项目,摸清土地出让、在建、在售、交付使用等情况,建立相应台账;制定本区商业办公项目清理整顿工作方案并上报市住房城乡建设管理委,组织开展全面检查和集中整治,督促项目开发企业自查自纠,严肃查处违法行为,公布典型案例。对清理整顿项目要逐个检查验收,并建立日常管理机制,防止反弹。解读:上海是要全面清理,范围包括出让、在建、在售以及交付使用的情况,存量房的实际使用情况也要进行摸清排查,建立台账。要算历史账了,并建立日常管理机制,防止反弹。第三:本市停止审批公寓式办公项目。加强商业办公用地的控详规划管理,加强业态引导和管控;在商业办公用途土地出让合同中,明确不得建设公寓式办公项目。解读:停止审批公寓式办公,其实也就是不允许上下水了,但是对户型大小没有提出要求,这一点较之北京的500平米户型,轻松了不少,北京500平米户型太坑爹了。第四、加强商业办公项目建设、销售监管。按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目, 要重新审图,发现违反规范和标准的,应依法予以撤销调整, 符合规范和标准后,再核发规划、施工许可证。对在建未售的项目,从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查,发现建设行为违反相关规定的,应责令整改,经相关部门联合验收通过后方可销售;在项目交付使用前,相关部门要再次进行联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。解读:对于没有拿到施工证,与北京差不多,都需要重新报规报建,这一点和北京无异。有一点的区别在于在建未售部分,北京的要求是要检查是否按照报规图纸进行施工,涉嫌居住要整改。而上海更加明确,就是要对上下水、燃气等配套设施进行全面检查,而且要经过联合验收之后才能销售。可见,上海商住交房的时候,肯定要扑街了。第五:对符合规划条件、区域功能定位、产城融合等要求的,在满足环保、安全等前提下,可参照本市城市更新等相关规定, 按照规划程序给予调整。解读:这个应该是针对某些特别项目,开的口子,不具有普遍参考价值,比如类似于北京通州的商务型公寓。第六:对在售商业办公项目区分不同情况,分类清理整顿: 对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的,可继续按商业办公房屋对外销售,同时鼓励房地产开发企业自持出租。解读:对于已售未交付的房源,上海是要按照商办功能进行整改,最后验收把关。北京其实也是如此,特定指出预埋留口,预埋管线,都是验收不过的。第七:对已交付入住的项目,从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;各区要加强安全管理,督促开发企业开展消防安全等检查,消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房执行。未按照规定整改存在插层等违法建筑的,在房屋登记时予以注记,限制交易。解读:这一条其实是针对存量房的,对于已经交付的商住项目,要登记相关信息,最关键的是,在二次交易时,还要进行二次整改,才可以交易。这是北京没有涉及到的,北京目前的做法是对存量商住直接限制交易,并没有提出存量房交易时需要作出整改的要求。

第八、商业办公类房地产广告发布应当遵守《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布规定》,不得含有混淆房屋使用性质的内容。本市工商和市场监管部门对大众传播媒介发布的房地产广告加强监测,对利用场所媒介发布的房地产广告开展检查,及时依法查处虚假违法的商业办公类房地产广告。解读:这一条和北京大同小异,也是不允许进行居住宣传。根据以上的比较,我个人觉得需要对以下问题进行一些解答:

第一:上海的细则和北京细则,其实偏重点不同,政策诉求不同。

上海更关注的就是真的不允许商改住,包括在水、电、燃气等各个层面对商改住均进行了严格的限制,更关注功能的回归。但北京不同,北京其实更关注的限购,限贷,是提高购房者的购买能力,目的性更强,政治诉求更明确,反而对功能回归并不过分强调,灰色空间较大。

第二:上海细则和北京细则大部分内容是一样,只是因为情况不同,因此导致有些内容略有差异,北京应该不会再出现类似的“雷”了。

北京细则在前,上海细则在后。北京细则中的部分内容,上海没有照搬,比如对户型面积的大小,北京要求500平米,同时必须企业购买。而上海没有类似的要求。对于存量商住,北京侧重于限购条件的提高,贷款的提高,而上海是要进行功能的整改,不整改不允许交易。因此可以看到,上海没有照抄北京的,北京自然也不会再有参照上海的可能性,上海商住的“雷”不会再北京炸响,两个城市的情况不同,目的不同。

因此,参考上海商住细则,我们就可以对北京商住政策的目的性看得更加清晰,不允许商改住其实在一定程度上只是一个幌子,毕竟大部分的在建商住以及存量商住,都可能被划线处理,其更关键的地方,在于限购条件的提高,停止贷款,以及禁止个人购买等带有明显清人,赶人的特征,这也是北京商住政策的使命不同,背景不同所造成的差异。

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