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记录 |大浪淘沙,那些曾叱咤风云的“地产一哥”今何在?

中国网地产中国 2017-05-16 11:17:05

英雄不提当年勇,重整河山待后生!

房地产三十年,多少房企已付笑谈中!同样的起点,不同的命运……

1987年的12月1日,彼时我国改革开放最前沿的深圳,一场轰轰烈烈的土地拍卖牵动着无数人的心。这是我国房地产行业的第一场土拍,现场有超过40家的房企参与举牌。最终,深房地产公司一举夺魁。

沧海桑田三十年,如今的深房公司变成了深房集团,其上市平台深深房A(000029)被新晋地产一哥恒大集团看上,欲借壳上市。如果重组成功,深深房A这个名字将有可能成为历史。

这只是中国房地产发展史上的沧海一粟。在过去的无数个年关中,房企座次、排名一直在被改写。有些曾显赫一时,如今星光黯然;有些曾风光无限,如今“改头换面”;有些曾叱咤风云,如今却沉沦落伍;当然,也有成功逆袭者,上演强势归来。

2017年,中国房地产再次走到关键的十字路口,调控大棒挥舞、竞争态势加剧,行业集中度越来越强,兼并重组大鱼吃小鱼的现象成为常态。房企如何生存、如何在逆境中成长--多么熟悉的话题!相信,从对房企过往历史的梳理中,你能找到答案。

华南五虎之首旁落,遭遇发展困境富力地产

富力、恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展曾经并称“华南五虎”,在当年的房地产江湖上,它们留下了不少的传奇故事。如今,恒大已于2016年以33733.7亿元登顶中国房企销售排行榜首,碧桂园则上演了从千亿到3000亿的惊人跨越。相比之下,“五虎”之首的富力地产却显得格外沉寂。

1994年,发迹于广州旧改的富力地产一路高歌猛进,拿下多个项目。2002年,富力地产挺进北京,一举拿下北京东三环150万平米的旗舰项目--北京富力城。五年后的2007年,富力地产以161亿的年销售额居房企排行榜第四位,仅次于万科、绿地和中海,居“华南五虎”之首。但此后,富力地产的排名却开始一路下滑,2011年排名第14位,2016年滑到第19位。

究其原因,还在于其踏错了市场节拍。当万科等小伙伴专注住宅开发、实行高周转战略时,富力地产却选择了加大开发现金回流缓慢的商业地产。尽管后来“醒悟”的富力地产在2013年重启扩张,但市场已时过境迁。

2016年,富力地产销售额达到608.6亿元,虽然实现小幅增长,但包括营业增速、毛利率和利润在内的多个数据都呈下滑之势,而最为人诟病的则是其超高的负债率。数据显示,富力地产2016年末的净负债率高达171%,甚至比2015末168%的净负债率还要高。在行业集体大卖的情况下,富力的发展显得不进则退。

但这个以勇猛着称的华南房企,似乎并不甘心,屡败屡战:发力海外,在伦敦接连买地;多次回A无果后仍孜孜不倦,并牵手万达希望改变商业地产运营不良的现状。

在融资渠道再度收紧的当下,富力的回A之路仍充满悬念。而调控大年,楼市进入寒冬,对于富力来说,挑战无疑会更多。

首个百亿房企,如今严重掉队合生创展

“华南五虎”中另一个掉队者是合生创展,其曾经的辉煌传奇故到现在仍为人津津乐道,而低调神秘的朱孟依家族也因此曾经被扒了个底朝天。

成立于1992年邓小平南巡之际的合生创展,搭上了改革开放的顺风车。1992至1993年间,合生创展在广州低价拿下第一个项目华景新城后,又相继开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、暨南花园、华南新城等将近20个住宅大盘。值得一提的是,合生创展还是最早一批登陆香港资本市场的大陆房企。

2002年,合生创展开启全国化扩张之路,先后在北京、上海、天津、惠州、宁波、大连、秦皇岛、江苏等城市布局。2004年,合生创展成为国内第一家年销售额破百亿的房企,王石称其为“中国房地产界的航空母舰”。

但是辗转16年过去,如今的合生创展销售额依然徘徊在百亿左右,2016年合约销售额仅为80.89亿元。

事实上,合生创展的发展路径与多数港资企业相似,在大部分内陆企业采用高周转模式时,合生采取慢周转开发模式,通过低价收购土地,依靠地价上涨来实现高利润回报。这让合生赚的盆满钵满,但这也让它错失了规模扩张的机会。在住宅板块慢开发的同时,合生创展把更多的精力放在了商业地产领域,希望在自持物业方面能有一番作为,但十几年过去了,其商业也并无太多起色。

2012年,合生创展二代掌门人朱桔榕走上台前,但这并未令合生创展有所转机,至今仍在慢发展轨道上匍匐前行。

中国房地产市场已今非昔比,如果合生创展再想抱着3000万平的土地储备坐收高溢价显然不太可能,改变策略奋起直追才是唯一出路。

理想很丰满,现实很骨感万通地产

较之冯仑的名望和影响力,万通在大多数时候游走在三四线房企的队列。

冯仑曾经写过一本畅销书,名为《理想丰满》,里面有一句鸡汤式的流行语--“理想很丰满,现实很骨感”。这句话套用在万通地产身上,再恰当不过。

作为中国房地产史上最早的一批弄潮儿,万通亲历了海南楼市从繁荣到泡沫破灭的惨烈。此后,万通挥师北上,开发的第一个地产项目--万通新世界广场一炮走红,也让冯仑、潘石屹等一众创始人在地产界名声大振。但是随后的1995年至2003年,王启富、潘石屹、易小迪、刘军、王功权等“万通六君子”相继撤出,独留冯仑一人运营万通地产。在稳定和安全的战略方针下,万通错失了快速发展的好时期,开始了“窒息式死亡”。

此后的万通地产发展轨迹与老板日益显赫的名声越来越不成比例。从2011年到2016年,万通地产的营业收入分别是48.18亿、2.99亿、19.12亿、26.19亿、23.36亿,这与同一时间发家的万科差的可不是一个段位。

万通地产的发展深深烙上了冯仑的个人主义色彩。在多数企业选择扩规模冲业绩时,冯仑将更多的精力用在了立体城市的开发与建设上。虽然理想很丰满,但现实很骨感,从立体城市概念诞生至今,始终未能摆脱争议、质疑和屡战屡败的困境,从廊坊到成都再到温州,立体城市始终未能落地。

志不在传统地产开发,再加上长期业绩疲软,股东们对冯仑颇为不满。从2014年到2016年,万通地产发生了一系列的董事会成员变更、股权转换、实际控制人变更等剧变。

“去冯仑化”的万通地产,能否满血复活归来?答案揭晓可能还需要时日。

“招保万金”掉队多年,重组待凤凰涅磐招商蛇口

即便到今天,“招保万金”仍是响当当的口号和招牌,但是这个队伍正日益分化,有的是坐上头把交椅多年,虽然偶尔发生点小意外;有的是不管座次如何变换,矗立第一阵营岿然不动;还有的是沉寂落寞过后,如今满血复活。

作为其中一员的招商地产,不仅掉队“招保万金”多年,其目前的成就与其拥有的资源平台似乎也并不相匹配。

凭借母公司招商集团的强大背书,招商地产完成原始积累并实现全国化的规模扩张,奠定“万保招金”的江湖地位。但稳健发展的方针,以及优先发展交通航运和金融业的战略,使招商地产错失黄金十年。2010年,招商地产的销售额仅为146亿元,而曾经同一战壕的万科、保利则分别卖到了1026亿元和660亿元。彼时的招商地产,显然已经掉出第一梯队的阵营。

地产板块业务的下滑引起了集团注意。随后,招商集团迅速对招商地产的组织结构、业务模式、管理体制等进行调整,并使这个旗下三级子公司升级为一级子公司,由招商局集团直管。

2016年,改名“招商蛇口”后,公司累计实现签约销售面积471.15万平方米,签约销售金额739.34亿元。而这一年,万科、恒大、碧桂园已经跨入3000亿阵营,保利也首次跨过2000亿销售大关,金地则挺进了千亿阵营。招商蛇口仍是垫底。

但是2015年的重组让市场相信,招商掉队的时间将不会太长。当年的8月3日,招商地产发布公告称,招商局正在推动整合招商地产与招商局蛇口,目前已拟定由招商局蛇口换股吸收合并招商地产、并于深圳证券交易所上市的方案。

的确,重组后,招商蛇口定下了千亿销售目标。在2017年前4月,招商蛇口累计实现签约销售金额达到343.41亿元,同比增82%。

借助央企强大的资源优势,招商蛇口正在迅速归队中。

“南万科、北华远”不再华远地产

曾经的华远地产,与万科不相上下,合称为“南万科、北华远”。

1996年,华远地产以52%的股权吸引华润集团旗下香港华润创业(简称华创)入股,此后,华创增持华远外资股至73.5%,掌握绝对控股权。彼时的华远地产总资产达80亿元,净资产达30亿元,累计税后利润达15亿元,资产、销售额、开发量等指标连年居北京房地产市场前茅,而其资产总额更是万科的数倍。

但是后来,由于重组和股权纷争,华远地产并入华润集团。任志强带着“华远”这个品牌从零开始,成立了新的华远地产。

囿于国企身份,在2005年之前,华远地产一直被限制在北京区域发展,直到2005年才得以在其它城市布局,先后在青岛、西安、长沙等地开发楼盘,并于2008年借壳上市。但是即便重回资本市场,华远地产已难现昔日辉煌。

2016年,华远地产完成销售签约额107.8亿元,而万科已大步迈过3000亿元大关。华远方面表示,虽然追不上几千亿规模,但华远也没想追。华远的策略是保效益基础上求规模,再用规模支撑效益。

理想是美好的,但现实的情况却是,中小房企的生存空间越来越小,没有规模,就会被边缘化甚至被大公司吞掉。大浪淘沙下,想要延续任志强时期“小而美”的发展理念显然有不小的风险。

北京大地主的转型阵痛SOHO中国

央视曾说:“潘石屹不是最有钱的,他的公司也不是规模最大的,但他和他的SOHO中国绝对是最吸引眼球的。”

的确如此,利用互联网的异军突起,潘石屹快速成为微博大佬,并成为明星企业家。但是,硬币的B面是,他一手创立的SOHO中国接连遭遇转型阵痛。

曾经的SOHO中国,不仅创造了多个住宅项目的热销神话,还一度成为北京甲级写字楼最大的开发商和运营商。SOHO现代城是SOHO中国开发的第一个项目,连续两年获得北京单体销冠。2007年成功上市后,SOHO中国快速扩张,通过并购以及招拍挂的形式在北京多个核心区域获取十多个项目。2009年,SOHO中国进军上海,此后的四年内,累计耗资达287亿在上海拿下12个项目。至此,SOHO中国成为京沪名副其实的大地主。

快速发展的同时,SOHO中国模式弊病不断,旗下项目因散售缺乏统一管理而引发的断水、断电乃至火灾等物业纠纷,使SOHO中国开始遭受质疑。此外,SOHO中国还深陷上海地王股权之争,长达三年之久。

2012年,潘石屹宣布,SOHO中国从散售转型物业自持,但是结果差强人意,营业收入及净利润连续三年下滑,2016年,SOHO中国再次开启售楼模式,出售部分资产。

不过到2016年下半年,SOHO中国终于开始止跌回涨,当年实现营业额15.77亿,同比上升58%。净利润9.1亿元。同比上升69%。

随着冯仑、任志强等大佬退出地产江湖,潘石屹也逐渐退居二线。但是,随着一线城市进入存量时代,手握京沪多处优质资产,SOHO中国面临的空间和机会似乎更多了。

旅游地产先锋折戟三四线城市雅居乐

旅游地产之于雅居乐,是天使亦是魔鬼。

海南清水湾这个超级旅游大盘,是雅居乐的成名之作,并在多年之间为之提供了源源不断的现金流。2009年,清水湾实现64亿元的销售业绩,占2009年销售额的30%。2010年,清水湾的销售额为99亿元,占全年销售额的1/3左右。即便在2011年之后,海南房地产市场陷入较长时间的低谷期,清水湾在2011年至2016年的销售额仍为72亿、60亿、78亿、75亿、70亿和90亿。

在海南清水湾的成功使雅居乐开始大规模布局旅游地产项目。2011年,雅居乐先后与云南的西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲签订战略开发协议,计划在西双版纳、瑞丽及腾冲地区打造综合旅游度假项目,占地面积6.4万亩,计划总投资超过600亿元。

但是云南项目不尽如人意,以2014年为例,雅居乐在云南项目的实际销售额不足10亿元。旅游地产考验的是开发商的长期持有运营能力,一旦项目周转放慢,就会沉淀大量资金,拖累企业发展。对此,在2017年5月8日举办的雅居乐集团股东周年大会上,集团董事会主席兼总裁陈卓林直言“我们花了两三年时间将所有不好的项目、不好的产品卖了”,由此才换来了2016年业绩的好转。

显然,雅居乐也一直在变,并提出2019年希望实现千亿的小目标。

北京亚奥霸主受累92亿地王北辰实业

诞生于北京亚运会的北辰实业,在2008年北京奥运会场馆建设中,不仅竞得国家会议中心项目,还取得奥运媒体村的开发建设权,一时间,名声大振。

随着奥运场馆建设逐步完工,北辰实业不得不寻求新的发展空间,将势力范围拓至外地。2007年,北辰实业以92亿元一举拿下位于长沙的北辰三角洲项目,震惊业内。但是,成也长沙,败也长沙。

任谁也没想到,2008年国家突然对房地产市场进行严厉调控,信贷收紧,土地政策执行力强化,一时间风声鹤唳。此后9年,北辰实业的命运被长沙地王紧紧套牢。不过,幸运的是,随着这一轮房价暴涨,二线城市火爆,北辰实业长沙地王住宅项目销售均价达到12000元/平米,土地的高溢价使得北辰实业受益良多。

但也正是这被套的9年,在其它房企高周转的同时,北辰实业难再有其它精力进行大规模扩张。作为其发家之地的北京,北辰在此的销售项目已为数不多,仅剩下北辰香麓、顺义马坡项目及长河玉墅等,对公司的贡献也寥寥无几。

2017年,又是一个盘整年,地产行业格局又将重新洗牌。当然,这是最坏的时代,也是最好的时代。三十年河东,三十年河西,顺驰倒了,另一个融创来了,金地、绿城也都曾遭遇重挫,如今愈发强劲。

……楼市三十年,大浪淘尽英雄显。

从1986年住房改革至今,楼市从野蛮生长到理性回归,这期间有多少矛盾的更迭,又有多少个体上演了兴衰存亡?2017年5月18日下午13:30,北京泰富酒店三层泰富厅,“中国房地产30年系列回顾启动仪式现场,且听中国网·地产中国网与那些曾经的政策制定者、市场参与和书写者一道,为你娓娓道来。

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