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上海浦东VS北京通州,房价谁高?

地产喵 2017-05-09 18:08:09

来源 | 买房牛人邦

一个是政治经济风向标的帝都。二环绕行圈着十里长街,各大部委国企央企总部大楼,非富即贵!随着北京市政府的东迁,二环以内见首都,大运河畔见北京的言论早已见怪不怪。

一个是市场经济风向标的魔都。黄浦江的一城两分,宁要浦西一张床不要浦东一间房,事实证明,浦东逐年上涨的GDP贡献率早已使其成为了新上海的代名词。

城市的差异不去过多探讨,近年的市场,大家乐此不疲的一定是房价的你高我低。作为侃家最资深的一线房产咨询师,两年的北京市场经验,一年的上海市场经验,确实有很多感触想和大家分享,比如上海的浦东VS北京通州,上海虹桥商务区VS北京丽泽商务区,今天,我们就先来聊聊浦东和通州,虹桥和丽泽下次再看。

为什么要把浦东和通州对比?

1、政治

围绕陆家嘴国际金融中心和外高桥保税区的建设,上海定位是金融改革开放和创新发展的先行区和实验区。随着2009年上海南汇区划入浦东新区,新浦东已经成为上海国际金融中心、航运中心建设国家战略的核心功能区。

随着北京市委、市人大、市政府、市政协四大领导班子搬迁到行政副中心,并带动相关部门的搬迁,远期约有40万人将疏解至通州,这一举动被视为是“京津冀协同发展规划纲要”中的重点任务,也被认为是疏解北京非首都功能、破解大城市病的关键举措。

2、经济和产业

有业有城,产业金融一体化。陆家嘴当之无愧的国际金融中心的资本支撑,外高桥自由贸易保税区和洋山深水港的产业支持。通州“一核五区”规划建设方案,“一核”超甲级滨水商务金融办公写字楼核心区,“一区”环渤海高端总部制造基地的产业支撑。

3、文化

2011年,上海国际旅游度假区规划方案出台,2014年华特迪士尼集团对外公布设计图,共分为五期开发建设,2016年园区一期正式建成对外开放,预计开园一年可带来1000万左右客流量。

2007年北京市规划委网站发布《通州新城规划(2005-2020)》就已经提到,“要在通州新城建设相关主题公园项目,打造通州新城旅游产业品牌”。2008年通州区政府发布《通州区产业发展规划》中提到,在新城西南部地区,规划建设高科技与娱乐相机、服务于东北亚区域、具有国际水平的“环球影城”主题公园。2015年11月北京环球主题公园及度假区举行基础建设启动仪式,共分为三期开发建设,预计2020年建成对外营业。

4、交通

浦东目前是“四横两纵”的轨道交通网络,除此之外还有9号线、18号线正在施工建设。国际机场已经运行,上海东站选址基本已定,之后浦东将形成立体的轨道交通网络全覆盖。

通州除了目前的6号线和八通线之外,还将建设R1、亦庄线延伸、17号线、S6号线,链接北京东站和各大机场、车站等大型枢纽。

浦东和通州房价到底哪个更高?

浦东

浦东新区属于原浦东区和原南汇区的合并区,整体房价由北往南呈递减趋势。北部以第二和第三产业为主,南部则是以第一和第二产业为主,所有便捷性的资源都集中在了北部区域,花木、三林、洋泾等区域。

【陆家嘴滨江板块】

纯一线江景豪宅,汤臣一品、中粮海景壹號,300平米起豪宅平层,整体面积大,货值高,去化速度慢。

【世纪公园、花木板块】

高端成熟住宅社区,当下均以180㎡起高层公寓,其中不乏莱蒙中央公寓、银亿世纪公园、仁恒世纪公园、星河湾等高端社区,该片区目前新房存量低,房产交易以二手为主,面向客群多是附近的金融从业者。

【唐镇板块】

中高端首置兼顾改善,面积段集中在80-150㎡,该板块作为张江和陆家嘴的人口承载区,明显供不应求,且价格偏高,对于客群的筛选性极强。

【周康板块】

【临港新城】

上海最后的刚需片区,距离人民广场73公里,4月均价22000左右,且多以70-100的小户型为主,购置客群多是来源于市区刚需。

通州

根据统计,通州目前共计38个项目在售,住宅仅有两个,分别是台湖的万科翡翠四季和梨园的华业东方玫瑰,各自不同定位,翡翠系列是万科的高端改善线,四季处于通州的台湖板块,属于“一核五区”的环渤海总部基地,撇开万科的自配套不说,就光政府的配套就足以支撑改板块的崛起,有业有城,17号线的修建更是为其大大加分,所以台湖的价格目前被抬高到70000+不足为奇。

至于华业通州城区最后一个在售住宅,以量取胜,整体ABCD四个纯高层社区接连推出,不得不说还真是通州目前最大的居住社区,从68一居到190四居,除了户型的自由选择配套的全覆盖一定也是客群的重点考虑,尤其是八通线临河里的无缝对接。如果说四季看的是未来,那么华业看的肯定是当下。

对比之下,浦东和通州有一个共同属性,房价最高的肯定是优质资源最集中的区域以及高收入人群集中的板块,其它板块分别是从政策的影响力度,开发的先后顺序以及客群的可支配收入来衡量。

浦东因为陆家嘴不可撼动的国际级金融中心的地位,高端豪宅林立价格动辄上亿,花木、北蔡、三林、周康、唐镇作为高收入客群的集中生活区,房价基本在600-2000W,150-400W的刚需只能考虑南汇,临港新城和惠南则成为大家的首选;通州因为行政副中心的设立,核心区的高档住宅小区价格基本维持在1500W左右,普通住宅单价基本7W左右。

综合来看,浦东因为政策引导地缘性等原因,房价分化差异大;通州则是比较平均的水平。

那么,通州VS浦东,房价谁高谁低,你看明白了吗?

此文为看点喵叔原创内容,特此声明。

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