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房企业绩大涨难挡缺钱隐忧 催生融资平台

地产融媒体 2017-04-28 10:29:47

要问开发商现在是一种什么样的心态,半哭半笑?说不清楚。因为安家融媒发现,一季度业绩报告发布后,很多企业收获满满,这本来是大喜事。然而在华丽的业绩背后,却是房企不容回避的行业尴尬处境。而最大的困扰可能就是房企的融资难问题,懂事的开发商不会傻笑,早就学会了居安思危。而对于更多的中小房企来说,融资难问题直接决定了其生死,特别是今年乃至以后,这种隐忧或表现更甚。

房企业绩大涨背后现融资隐忧

回顾2016年,各大房企在2015年去库存以及宽松的信贷政策环境下,必然会在2016年交上一份完美的答卷。事实证明也是如此,上市房企近期相继披露的年报信息显示,目前已正式公布的2016年财报20家标杆房企合计录得营业收入632.7亿元,同比上涨42%;实现净利润合计21.2亿元,同比上涨4.4%。

而具体到各大房企,更是出现了新闻爆点,恒大、万科、碧桂园在2016年的销售金额均突破了3000亿元,而绿地、保利、中海、融创、华夏幸福、华润、金地等企业也迈入“千亿房企”行列。其中,碧桂园更是在2017年一季度的业绩报告中以1506.6亿元的销售金额超越万科、恒大,坐上2017年第一季度中国房企头把金交椅。

看似满眼繁花似锦,背后却是房企们竞争的激烈厮杀,甚至是生死绝境。

安家融媒认为,之所以业绩好,说白了,房地产作为政策市只能靠天吃饭,宽松的政策环境下,房子不愁卖,业绩自然好。而多数房企的业绩来自于调控前的去库存“促销”,佐以各种宽松的信贷政策和鼓励买房政策,使得房企轻松斩获战果。再加上开发商预期今年市场一定会紧缩,所以会加快销售节奏,从而也提前收割,表面上是大丰收,背后却是对未来房地产市场的悲观情绪。

近日,融创中国董事长孙宏斌说,对房地产市场非常非常悲观;作为老大哥万科更是做好了接下来调价的准备;龙湖董事长吴亚军用“忐忑”来形容此时的感受;绿地同样很悲观,更是直指约占一半还多的投资客如何支撑健康的市场?恒大许家印也在未雨绸缪,做着迎接新市场的准备。

在紧锣密鼓的调控布局下,在极力打压炒房行为的情况下,房企大佬集体悲观看淡楼市,不是空穴来风,提前做好过冬准备并非儿戏。

截至4月7日,公布年报的上市房企平均资产负债率达到79.3%,同比2015年年底提高了一个百分点左右。23家内地房企(包括A股上市和港股上市的内地房企)的债务超过千亿,多家明星房地产企业,负债率高居85%以上。也就是说,不只是指中小房企在面临着债务危机,即使大房企也难逃高负债的风险。

如果以绝对负债额为标准,那么万科的负债高达6689.98亿元。招商蛇口、金隅集团和金地集团负债合计也都超过千亿元。融创中国的负债率目前也是居高不下,高达87.92%,在一线地产商中名列前茅。碧桂园、佳兆业、中国恒大的负债率也都在85%之上,分别是86.2%、86.1%和85.7%。

安家融媒认为,虽然囿于房地产的特殊性,负债是正常的,说明企业规模在不断扩大,然而过高只能显示企业对风险的把控不力,而导致企业资金链紧张,一旦资金链出问题,那是要命的。

多方面切断房企融资渠道

突然,2017年信贷政策风向陡转,来了一个180度大转弯,房企们才发现,2017年要想活好,最要紧的还是钱的问题。

据中原地产最新统计数据显示,今年一季度,房企债券融资进一步收紧,融资额仅649.5亿元,同比下降超达83.8%。在这背后,既有来自政策方面对房企发债亮起的“红灯”,也有融资成本上行给房企施加的压力。

一方面,来源于房地产去杠杆的压力。易居房地产研究院总监严跃进表示,从房企业务发展的角度来看,发债的需求还是很大的,但监管从打击高杠杆和“地王”现象出发,对一些融资后有较大风险隐患的房企出台了各类管制政策,抑制发债。

另一方面,银行也切断了房企开发贷的源头。过去,此前有房企融资拿地,主要通过银行理财资金注入资管计划。2016年10月,银监会提出要控制银行理财资金流向房地产行业。

多管齐下,随着整体的信贷政策收紧、银行手中额度偏紧,房企面临着巨大的生死考验。为应对市场下行风险,品牌房企们却在不断提高热点城市土地储备,增加现金流、降低融资成本,加快并购整合等方面提前布局。而对于大多数中小房企来说,可能依靠自身无法调节,由此也催生了各种融资渠道平台。

安家将搭建地产与金融交流合作平台

安家集团就将联合金融机构打造一个为房地产供应链资融的平台,资产证券化使房地产企业获得一条不依赖企业信用及偿付能力的新融资通道。在监管层的助推之下,国内的房地产资产证券化或将迎来新一轮的发展。

安家,创始于2001年,专注坚持于城市地产与社区,十余年来,积累了对房地产行业的深刻理解和经验历练。于2013年提前布局,开始了从地产传媒,向房地产全产业链服务整合平台的转型之路。2016年5月10日,北京安家万邦传媒科技股份有限公司于新三板挂牌,构建房地产及社区运营领域的服务整合+创新创业孵化“双平台”,从房地产整合传播旗舰,成功变身为传媒高科技企业,并成功通过“中关村高科技企业”认证,其领域也从房地产行业向后房地产(社区运营)逐步扩展。

安家永富资产管理公司已经在中国证券基金业协会成功登记,具有合法资格的私募基金管理人资格,首支基金(安家磐石一号)已成功募集。安家万邦已经与北京银行达成战略合作协议,获3个亿银行贷款授信。已与国内某著名顶级资产管理公司达成战略合作协议,2015年4月,安家与老鹰基金等若干基金组成了基金联盟,合作资源:盛世神州、鼎信长城、交通银行租赁公司。

今天的安家,已经发展为涵盖地产、传媒、科技和资本四大事业集群,下辖十几家专业公司的多元化企业集群——安家集团。所以,安家集团有责任也有实力为苦苦挣扎的受困于融资难问题的企业提供更好的资源对接平台。

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