房企都转型特色小镇，有出路吗？

曾经，城市化进程中城镇化为我们提供了房地产发展的可能。特别是当下，大城市地王频出、豪宅遍地，房企们也患上了焦虑症。

就在此刻，国家提出特色小镇的概念，再次为徘徊在风口的开发商们提出新的创新希望。

碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城等一批领先房企正在打造中国的“小镇计划”，探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。

中国房地产金融联盟曾在文章中把房企转型特色小镇的模式分为四种：以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇，以绿城、蓝城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇。安家融媒根据不同房企的商业模式分析他们是如何在城镇化背景下玩转特色小镇的。

碧桂园：科技小镇成其未来新增长点，

助力业绩双冠王

然而曾作为“华南五虎”之一的碧桂园本就在房企中有一定江湖地位，只是后来因为战略布局问题始终处在一个掉队的尴尬位置上，逐渐淡出人们的视野。

大家都知道，碧桂园走的是“农村包围城市”路线。

在千亿房企里面，碧桂园的战略布局相对其他有点另类。以三四线城市为主，这是碧桂园发展策略的核心，我们不会因为同行的改变放弃自身发展模式。”

对于碧桂园“掉队”开发商梯队，业界比较普遍的看法是，碧桂园为其“郊区大盘模式”所累。

可以说30年河东30年河西，碧桂园成也坚持败也坚持。碧桂园矢志不渝的主打“农村包围城市”的战略定位如今迎来了翻盘机会。

安家融媒认为，在去库存背景下，三四线城市楼市成交的上涨，使得在三四线城市具备大量储备的碧桂园等业绩大幅上涨。

除了战略布局以及合伙人制外，科技小镇对于碧桂园的重振雄风，功不可没。

循着碧桂园这么多年的市场布局轨迹来看，科技小镇无疑是坚守沉寂多年后的集中释放，而且也与政策导向相吻合。

然而安家融媒认为，过分死守一套战略而不能根据市场变化进行调整难免有靠天吃饭之嫌，事实也证明，三四线城市拿地战略曾让碧桂园陷入困境，如今在去库存背景下，碧桂园有了转机，可未来在科技小镇的打造上还能不能继续像今年一二月份的业绩一样领先于行业，我们尚需要更多的观察。

绿城：农业小镇不卖房子卖生活

绿城前几年就开始了百方小别墅的尝试，2015年绿城想转型为城市生活服务商，想做老吾老、幼吾幼、老少各得其乐的全龄化生活社区，桃李春风将是一个样本，除了房子，这里更吸引人的会是那种全家庭的生活方式。

与碧桂园不同，宋卫平选择的是特色“农业小镇”。按他的设想，小镇距离上海、杭州等城市三五十公里，一个小镇需要三平方公里土地，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设，形成3万人的小镇。

未来5-10年，绿城将打造5-10个这样的理想“农业小镇”。

宋卫平认为，从房产行业转型做小镇，具有先天优势。

“我作为一个房地产商人，不算成功，不算失败，过去这二十多年，绿城大概卖了5000亿元的房子。那么，我把我在这个行业里面的所思所感，加上我那么多年读的书，我把它变成五到十个我理想中的小镇，这是我想做的事。”宋卫平满怀豪情地说。

华夏幸福：产业小镇的实践先锋

近些年，房地产正呈现一片红海，北京也概莫能外，而在这片红海中，华夏幸福的异军突起却给了市场一个大大的惊喜。一个名不见经传的企业，依靠差异化的竞争战略和坚定的执行，通过独创的产业新城模式，正逐步迈入A股“千亿收入、千亿市值”行列，走出一条蓝海之路。

华夏幸福将自身定义为“产业新城运营商”。从这个意义上看，华夏幸福，可以理解为一个提供区域经济综合解决方案的供应商。而其之所以能够成为行业翘楚，在于产品布局比别人早了很多年。

相比于绿城、碧桂园这些传统房企，拥有更好的产业资源、对产业地产理解更为深刻的华夏幸福似乎更容易获取地方的信任；相较于万科万达为城市增光添彩，华夏幸福更是在缔造一座座繁华之城。

而走到今天，华夏幸福正以“PPP市场化运作”为机制，依托产业集群优势，通过提供产业发展规划、全球资源整合、招商管理服务、景区化智慧化运营等全产业链服务，与地方合作共创新型特色小镇。

根据华夏幸福最近公布的计划，其将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。

据悉，对于特色小镇的开发和运营，华夏幸福早已在旗下产业新城内进行试点，目前已经建立并初具规模的小镇包括大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才创业小镇。此外，足球小镇、健康小镇和葡萄小镇根据公司公告也将陆续推出。

实际上，在业内人士看来，华夏幸福打造的特色小镇与其产业新城模式是一脉相承的。

华侨城：文旅小镇打造新型城镇化样本

“文化+旅游+城镇化”是华侨城“城镇化”的战略核心，“旅游+互联网+金融”则是城镇化项目的战略支撑。在新模式助推下，2016年，华侨城城镇化项目在广东、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地。

华侨城甘坑新镇，位于深圳布吉清平高速与机荷高速交会处，拟规划面积约12平方公里。这是华侨城拟投资500亿元打造的“文化+旅游+城镇化”小镇，这也是深圳的首单特色城镇，被称为中国文创镇。

无疑，新模式让华侨城的“造城”能力推向新高。而在国家政策的支持下，华侨城作为中国新型城镇化的践行示范者率先通过PPP模式推出“100个美丽乡村”计划，构建100座具有中国传统民俗文化特色小镇。

如中国的博物馆小镇——四川安仁古镇、南方丝绸之路的起点——四川天回古镇、古色古香的“中国好莱坞”——四川黄龙溪古镇、中国文创镇——深圳甘坑小镇、民族英雄文天祥后人聚居地——深圳凤凰古镇、明清南中国海防军事要塞——深圳大鹏所城、深圳生态后花园——光明小镇等等。

万科：王石的“良渚乌托邦”

作为住宅地产的老大，万科的任何一次转型都会备受关注。万科良渚文化村也可以说是一个小镇，作为房地产行业的一个标杆项目，良渚文化村一直都不缺赞美之词。万科曾提出过口号：良渚文化村应该是安居又乐业的地方。

从设计上，它超越了楼盘概念，以小镇的尺度、步行的时距、主题村落式的布局，成为郊区新镇建设的示范区、田园城市理想与新都市主义的试验场。

然而到了实际上，良渚文化村只有一个产业——房地产。过于单一的产业模式如果让小镇在新时代得以持续，万科恐怕还需要做更多的努力。因此，建造特色小镇，还有巨大摸索创新和弯道超车的机会。

其实，冰雪产业并非万科优势产业，但借助滑雪场可带动场地周边万科的其他业务，这一模式也成为单一滑雪场微利甚至亏损运营之下的新模式探索。

万达：旅游小镇成转型出路之一

万达旅游小镇的打造也是集团转型的出路之一。在2022年北京冬奥会申办成功的大背景下，万达作为民营企业积极开展冰雪产业布局，有利于中国冰雪运动加快进入发展的黄金期。万达在长白山修建了可同时满足上万人次，43个雪道的滑雪场，由国际化专业团队运营。滑雪场又引来了高端度假酒店、温泉、影剧院和商业街。这个冰雪小镇独特的自然禀赋和几年独具匠心的建设，吸引了众多资本进入休闲旅游产业，解决就业1万多个。

华银基业：专注特色小镇10余年

在国家政策的感召下，特色小镇的发展迎来了的历史契机。有不少房企是在这个背景下转型开发特色小镇，而也有一些企业早在10多年前，“特色小镇”的概念尚未成型时就已经致力于这种商业模式了。

就在北京的西南方位，涞水产业新城以定位精准的特色小镇形象，正日益成为环北京都市圈中一张令人瞩目的名片。

绿地：重点布局特色小镇乘胜追击

今年初，绿地集团董事长、总裁张玉良透露，绿地已从产业、投资及管理层面确定了新的增长引擎，长租公寓项目和“特色小镇”将作为绿地在2017年的业绩增长点。

2017年，无疑是特色小镇的主题年，在京津冀协同发展战略实施三周年的节点上，绿地依托在京津冀区域十年的深耕细作，将着力深入布局特色小镇建设。

“目前绿地正在寻找合适的土地和项目。石家庄、保定、廊坊、张家口等区域都是突破口。”绿地方面介绍，按照京津冀区域特色小镇的大盘战略，2017年绿地将在北京等一二线重点城市远郊及周边，储备多个特色小镇大盘项目。

实际上，绿地在上海崇明岛、杭州湾已经有落地实践，计划在江西（南昌周边）打造健康小镇、智慧小镇，在郑州也签了两个小镇。

恒大：足球小镇是水到渠成

说到恒大对中国足球的贡献，在历史上也必将是浓重一笔。如果恒大在特色小镇的热浪下，搞足球小镇似乎一点都不出人意料。2017年伊始，清远根据规划将在现有恒大足球学校和恒大金碧天下两大建设板块基础上，建设“恒大欧洲足球小镇”，拟将小镇定位为立足珠三角地区、面向全球的国际足球文化名镇，并融汇山水田园特色、人文风情，打造出多元活力的国际旅游目的地。

融创：房地产开发可以试试特色小镇

融创入股乐视，成为地产企业与互联网企业深度合作的重要案例，也成为中国产业互联网转型的重要案例，双方跨界之大，避免了主营业务的冲突。跟产业结合的小镇，将成为融创下一个方向，而乐视将要建设的汽车生态小镇正好符合融创这一需求。

孙宏斌表示房地产开发可以试一试特色小镇，新鲜事物自然好奇，但他确实轻描淡写，所以，总喜欢给市场惊喜的孙宏斌还是给了我们留了一些悬念。

有关小镇的选题，欲与作者刘光宇深入交流，可加微信公众号：dichanlaopao