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撰文| 张银银
今天一则消息引人注目：据Wind资讯统计数据显示，已披露年报业绩的86家上市房企负债合计超过2.75万亿元，同比增长幅度达25.5%。
上述已披露年报的86家房企中，有15家资产负债率超过80%红线（考虑到预收款、预付款等，实际可能没有这么高），占比超过17%。此外，综合近三年总负债增长比率来看，27家增长率超过100%，占比高达30%以上。
其中，万科、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和金地集团负债均超过1000亿元，分别为6689.97亿元、2118.72亿元、1729.06亿元、1449.7亿元和1005.3亿元。
资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学，高达98.7%。
公开数据显示，2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元，其中下半年占比达到95%，2016年前7个月，已累计发行5760亿元，超过去年全年水平。
一般而言，房企配资为“三七开”，房企自有资金占30%，银行理财占70%。但多位银行投行部门人士透露，很多房企事实上是拿地“0首付”。“房企可以编故事，从银行或其它资管机构处贷一笔款，资金倒手就变成了自有出资的30%。”
今天15:07分央行发文：2017年3月末社会融资规模存量为162.82万亿元，同比增长12.5%。2017年一季度社会融资规模增量为6.93万亿元，比上年同期多2268亿元。可见社会融资规模也不低。
加上被各种手段粉饰掉的债务，泡沫帝国断言实际债务远不止公布的这么多。
2015年全民炒股后的一地鸡毛历历在目，和如今全民炒房莫名相似。房地产被万千宠爱背后，有一个恒久不变的逻辑就是：房价永远不跌。说白了，人们已经不再相信房价会跌。为何？实则在房地产全产业链里，各方都希望房价永远上涨。
心理学有个专有名词叫“亚当与夏娃效应”，越是禁止的东西，人们越要得到手，这与人们的好奇心与逆反心理有关。反映到楼市上就是：买涨不买跌，越是调控楼市，就越想买。于是就有了购房者齐头并进抢着上车，开发商纷纷争当地王。
房企不断出高价买地，拓展融资渠道，推高房企杠杆；购房者在越调控越涨价的焦虑下，无奈加杠杆买单；政府，就更不用说了，看看我们每年的政府性基金收入就知道。
从目前已发布的银行年报中，可以看到2016年的楼市有多火。平安银行房贷增幅85%、中信银行房贷增幅63%，分别创出近四年和五年的新高。江苏银行房贷余额占比超过50%，招行房贷余额占比接近48%，说房贷占据银行贷款的半壁江山绝不夸张。
更夸张的是2016年7月，当月人民币贷款增加4636亿元人民币，其中住户部门贷款增加4575亿元，而短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。
翻译一下就是：这个月发放的所有贷款都来源于个人房贷，甚至个人房贷的新增规模超过了总的贷款新增规模。各行各业都不贷款了，只有个人购房者一笔笔几十万至数百万的贷款，撑起了本月的贷款增额。
在国内的金融环境下，银行贷款早就成为支撑银行业的主要金融途径。加上国人的消费和储蓄习惯，往往喜欢多付首付，早还贷款，更是让银行喜不胜收。
这就使得金融成为了助推房价的最有力杠杆。最能够验证这一点的就是，每一次的调控政策，打击目标都是购房需求，但是打击方式只有一个：通过准入门槛（户籍、社保年限等）和信贷额度（二套房提高首付、提高利率）来卡死金融通道。
相对于需求端，房企作为供给端的高杠杆更让人担忧。美国次贷危机中房屋大面积止赎就是教训。
一个数据是 ，房地产企业近几年利润率在急速下滑，2013年平均利润12%，2014年为10%，2015年则跌到了9.4%，2016年更低。那个大浪淘金的地产也一去不复返了。
这其中主要原因就是地价的节节攀升。作为一家要为股东创造利润的房企，必须加高杠杆。加上M2/GDP的比重已经超过了200%，市场的流动性充裕，经济不差钱。
房企加杠杆是在金融结构改革与转型大背景下进行的。但物极必反，同样适用于房地产业，杠杆加到了极限就是断裂的前兆。历史经验证明，危机之前，杠杆率往往会短期攀升。但这个极限在哪？泡沫帝国目前还没有找到参照。
软着陆需要有一些前提，如信贷始终收紧。前不久博鳌论坛上周小川放话，连续8年高达12%以上的M2将在未来几年内得到遏制。这点来看倒是有可能。
其次是房地产税，短期内不太可能出台。
再则是寻找另外的支柱产业，根据上述的分析，这点也难以实现。
在我国，起码现在来看，还找不到一个行业可以替代地产成为支柱，曾经汽车产业被寄予厚望，最后因技术门槛过高而偃旗息鼓。通信、金融也曾名噪一时，但最后也变成了少数人的狂欢。
互联网产业吵得火热，但风停了之后，那些被吹得飞起来的猪大部分难以为继，从热浪到寒冬仅一步之遥，何况互联网拼的是创意，砸的是金钱，时时刻刻能血本无归，哪像房子这么保险？
只有房地产，可以贡献出上下游无数行业和就业机会，与我国现代化、城镇化路径不谋而合；深入契合我们华夏儿女“居者有其屋”的执念。而且地产行业入门门槛极低，不玩他玩啥？
最后就是取消户籍制度。对此，不多解释。
当那个拐点终将到来，我们迎来的是危机还是转机，你觉得呢？
祝各位泡友、杆友周末愉快，我们下周见！
杠杆游戏张银银2017-04-15 11:00:45
