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六问开发商!特色小镇怎么就成了你们圈钱的新工具了?

地产融媒体 2017-03-24 18:02:16

2017年,注定是特色小镇高曝光率的一年。今年全国两会上,“特色小城镇”首次写入政府工作报告。从浙江起步的特色小镇,终于历史性地成为全国关注的又一“概念”。在中国经济转型升级和以人为核心的新型城镇化进程中,特色小镇正扮演着越来越重要的角色。

当越来越多的开发商们纷纷转型投身特色小镇时,当开发商再也不好意思称呼自己叫开发商时,当特色小镇成为近年来的“高频词”天天充斥在我们的耳畔时,我们知道特色小镇真的火了,火得一塌糊涂。

房地产黄金十年的结束,也伴随着新型城镇化进程中特别是“特色小城镇”的风潮将房地产行业从一个“盖房、卖房”的简单粗暴行业推向了另一个全新境界,由此,房地产也正在加速行业转型升级。一场围绕中国新型城镇化的“小镇”争夺战正在拉开帷幕。

房企利润下滑,急寻下一个风口

尽管开发商业绩一路飘红,甚至3000亿房企阵容从去年也扩容到三家。然而在华丽的销售业绩数据背后却是利润率的不断下滑,难改房地产黄金十年结束大势已去的现实,地王频出,即使大开发商都面临着拿地难困境,加上今年调控当前,房企的未来出路被蒙上了一层阴影。

为了摆脱现有局面,不少房企尝试过各种转型之道,事实证明,转型并不意味着一定是活路,只是为挣扎在房地产黄金十年结束后边缘线上的房企多了一丝生的希望。

2016年7月18日,住房和城乡建设部、国家发改委、财政部共同公布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》,《通知》明确提出,到2020年,我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。在国家层面的大力推动和引导之下,“特色小镇”一时成为网络“热词”,正在成为多家房企角逐的下一个战场。

部分嗅觉灵敏的房地产商,在经历行业利润下滑、城市地价高企之后,也对特色小镇表现出极大的热忱,比如万科、绿城、蓝城、华夏幸福、碧桂园、时代地产、华侨城等多家房企已先后试水特色小镇。

不难看出,中国特色小镇的发展空间非常巨大,伴随着国家政策红利、资金支持和土地红利的一系列利好推动,文旅度假产业、产业园区、特色小镇等产业将会迅速崛起,以特色小镇为中心的新型产业或将成为未来创造万亿营收的风口产业。

警惕特色小镇建设误区

当然,地产融媒仍然认为各大房企的趋之若鹜,一定会造成特色小镇的泡沫现象,所以,在小镇开发过程中也经常会有一些误区。

  • 特色小镇不是行政意义上的“镇”

  • 特色小镇不是传统意义上的房地产开发

  • 特色小镇不是地方政府大包大揽

房企开发特色小镇六问

在国家政策的红利下,特色小镇无疑火了,但到目前还只是一阵风,能成功做成特色小镇的还是微乎其微,大多数还都处在懵懂跟风状态,究竟什么是特色小镇,如何搞特色小镇,恐怕还有相当多的开发商并不清楚。所以,安家融媒也借此机会向开发商们提一些问题,助力你们在做小镇开发之前能冷静地思考一下,磨刀不误砍柴工,三思而后行。

一问:小镇开发是房地产吗?

近年来,盯上“特色小镇”这块肥肉的房企日益增多,其中不乏多元产业的深度开发,一定程度上为升级当地产业、改善片区就业做出了重要贡献,但不可否认的是,也有不少近水楼台的“圈地者”,不仅对当地的生态环境有百害而无一利,甚至完全是走的房地产开发的路子。所以,安家融媒想问,小镇开发到底是什么?如何与房地产开发区分开来?

祖籍位于广东乡村的全国政协委员朱鼎健认为,美丽村镇的建设,与单一的房地产开发要做的完全是两回事。后者往往将“特色小镇”包装成一种纯粹的卖点,进而为自己搞开发盈利铺路,不考虑村镇本身的发展需求。

二问:开发商该如何介入小镇开发?

既然小镇开发跟房地产开发不是一回事,那么开发商介入后该如何转变自己的观念呢?房产商介入特色小镇建设不能等同于“住宅开发”,而是城镇运营的概念,也就是说身份有了极大的转变。

阳光100集团常务副总裁范小冲在中国城镇化创新发展高端峰会上表示,“和房地产行业从事简单买房卖房操作不同。做特色小镇不是简单的事情,还要运营、服务,最后导入产业。做特色小镇和房地产开发不同,而真正的特色小镇应该是特色小镇和城市化的结合。”

无疑,特色小镇,是超越传统的房地产开发模式的,开发商不能仅仅盯着过去的房子卖,更要把人和文化融入进去,也就是说要在产业特色上注重运营。

问:如何挖掘特色小镇的特色?

特色小镇重在特色上,相信所有开发商都知道,而且也一定会把特色挂在嘴边上,成为小镇的卖点,但是特色究竟是个概念还是有真才实学,那就需要开发商,在小镇运营商挖掘特色上苦下功夫。究竟该如何寻得自己小镇特有的卖点呢?

国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令指出,特色小镇一定要有特色。特色包括产业和文化,没有特色就失去了核心竞争力,特色具有唯一性,是不可替代的资源和优势,所以企业在构建特色小镇的时候,更要突破固化模式,力求更为全面的创新。

本质上,特色小镇建设要解决的是当前城镇化建设缺乏特色、原生态区域保护不力、旅游资源匮乏难觅的现状,通过资本运作显化具备一定自然、人文优势的地方小镇资产价值。

▌四问:如何处理与地方政府的关系?

特色小镇作为新型城镇化发展的重要部分,政府在其中发挥着引领的作用,但未来特色小镇模式能否成功,还要遵循市场化运作。

定要摒弃行政化的思维定势和路径依赖,既尊重市场规律又发挥政府作用。特色小镇建设不能由政府大包大揽,要坚持政府引导、企业主体、市场化运作,“政府搭台、企业唱戏”,以社会资本为主。

所以,当开发商的身份转化为城镇运营商的时候,就应该与地方政府一道,职责分明,共同建设。

五问:小镇开发短期难见效益,你准备好了吗?

做特色小镇最大的问题就是投资的周期长,运营的时间长,回收慢,但是未来可能价值很大,这个矛盾怎么解决?在赛伯乐基金高级合伙人汪传虎看来,开发商或者参与特色小镇建设的主体显然不仅仅是做房地产,物理空间只是很小的一部分,企业需要提供更多创新性的服务支撑,引入整合多种资源。金融,是核心工具,要通过资本的方式来导入这些创新型的服务,来催生或者孵化企业的增长

首创集团房地产部总经理苏健表示,和房地产项目不同,小镇的运作周期长,短期内难以见到效益,因此在小镇的开发之处就要加入更多的思考。

▌六问:真正的商业模式找到了吗?

在过去的几十年,房地产行业粗放式发展,原来开发商单一的住宅开发模式、商业地产开发模式,在特色小镇建设中已经不能满足需要

如果只是停留在概念上,而不能有一个可持续回报的收益,那等于是不成功的。不能以为什么主题的小镇就是一大堆主题的堆砌,比如不是简单的把一些基金公司聚到一起办公就叫基金小镇。

特色小镇模式是当前资本市场开放带来的巨量资金推动,特别是国家提倡的PPP模式全面推开,为房企参与建设特色小镇提供了运营路径的可行性。

PS:时下特色小镇概念大火,我们探索的足迹亦从未停止,「镇兴中国」的主旋律必将在这片广袤的土地上高亢长吟。当我们谈论“小镇”时,我们在谈开发商、政策、逃回or返乡置业、养老地产、创新、文旅地产以及“看上去很美”的民宿……

地产融媒将持续推出「镇兴中国」专题,与我们一起去探索吧!

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