七大维度,揭开百强房企高速发展背后的秘密

中国指数研究院2017-03-21 13:28:53

3月16日,由中国房地产TOP10研究组主办的2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会在北京举行,会议发布了《2017中国房地产百强企业研究报告》及《2017中国房地产专题研究报告》。

中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究,已连续进行了十四年。研究组紧随行业发展脉搏,深入研究房地产企业经营规律,为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用,相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。2017年研究组继续采用7个二级指标全面分析百强房企的高速增长以及未来发展潜力:

01

百强企业整体发展特点分析

(1)销售业绩与资产规模创新高,市场份额超四成

●  百强企业 2016年销售额增长52.5%,市场份额加速提升至40.8%

图 百强企业2012-2016年销售增长情况

2016年,在中国经济缓中趋稳、稳中向好的大背景下,房地产市场迎来了新的发展高峰,热点城市量价齐升带动全国商品房销售额和销售面积同比分别大幅增长34.8%和22.5%。百强企业精准把握市场机遇,以优异的销售业绩轻松跑赢市场大势:2016年,百强企业销售规模再上新台阶,销售总额、销售面积分别达48027.1亿元、40251.7万平方米,同比增长52.5%和39.4%。受益于规模和品牌效应的持续扩大,百强企业销售额和销售面积增长率分别高于同期全国增幅17.7、16.9个百分点,行业领先优势进一步彰显。

图 百强企业及综合实力TOP10企业2012-2016年市场份额及

变化

伴随销售业绩的快速增长,百强企业市场份额超40%,行业集中度加速提升。2016年,百强企业销售额市场份额快速上升至40.8%,较上年提高4.7个百分点,增幅高于2015年3.6个百分点,行业集中度加速提升。其中,综合实力TOP10企业充分发挥行业整合加速下的资源配置和运营管理优势,2016年市场份额为18.6%,较上年提高2.3个百分点,占百强企业销售总额的45.5%,强者恒强态势延续。

●  百强企业内部进一步分化,前30企业增长显著

图 百强企业内部不同层级2016年销售额、销售面积增长率

均值

百强各层级企业的销售额增速均跑赢大市,其中规模较大企业的增速更快。2016年,百强企业各层级销售额增速均跑赢大市,增长率均值位于45%-70%之间。前10、11-30规模较大百强企业增速优势更加明显,销售额增长率均值分别为56.8%和68.6%;31-50及51-100中等规模的百强企业深挖区域价值,销售额增长率均值分别为50.6%和46.7%。

图 百强代表企业2017年销售目标及增长率

继2016年销售规模的高速增长之后,规模较大的百强企业对2017年的发展前景仍保持较强的信心,再次起航冲击高目标。从销售目标增长率来看,在行业平稳发展的预期下,规模较大百强企业2017年平均目标增长率超40%。大型房企的冲锋号已经吹响,领先阵营的市场竞争愈演愈烈,2017年行业整合将全面提速,千亿以上企业群体也将不断扩容。

●  总资产同比增长36%,存货扩张成重要推手 

图 百强企业2012-2016年资产变化情况

受益于销售业绩的高速增长,2016年百强企业资产规模实现突破性增长,总资产均值为1357.7亿元,同比增长36.0%,增速较上年提升14.3个百分点;净资产均值为332.6亿元,同比增长30.1%。

(2)因城施策强深耕、优结构,精准推盘、广合作增业绩

●  顺势而为深耕热点城市,因城施策优化产品结构

图 前50企业2015-2016年重点项目销售额在一线、二线、三四线城市的分布结构

百强企业深耕一二线重点城市,抢占市场高地。2016年,前50企业重点项目中来自一二线城市的销售额占比达83.9%。其中一线城市占比为27.0%,较上年下降2.8个百分点;来自二线城市的销售额占比最高,达56.9%,且较上年提升2.1个百分点,二线城市对百强企业的业绩贡献愈发凸显。

图 百强代表企业2016年热点城市业绩贡献率变化与销售额增速情况

除此之外,百强企业精准把握热点城市发展机遇,部分百强企业依托在热点城市布局的深化,实现销售业绩的更快增长。从百强企业2016年在26个热点城市的业绩贡献率变化与销售额增速之间的关系来看:热点城市销售额贡献率显著提升的企业实现了更高的销售额增速。

图 前50企业2015-2016年重点项目各面积段销售额占比情况

在把握主流市场的基础上,百强企业聚焦主流需求,紧抓改善型产品释放机遇,90-140平米首改类产品成业绩贡献主力。从前50百强企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看,仅90-140平米的首改类产品占比就高达45.3%,较上年提升4.6个百分点,成为百强企业销售业绩的主要支撑。

图 前50企业2015-2016年重点项目分城市等级各面积段销售额占比情况

具体来看,百强企业因城施策,一线城市聚焦首置、首改,同时发力高端;二线及三四线城市主抓首改,成功把握市场结构性机遇。前50企业一线城市90平米以下,90-140平米产品销售占比分别较2015年提升了2.8和1.3个百分点;高端产品占比为25.8%,远高于其他城市同类产品市场。二线、三四线城市90-140平米首改类产品销售额占比分别达50.8%及55.1%,同比增幅均在5个百分点左右。

●  强合作激发资源活力,助力业绩高速增长

图 百强代表企业2016年权益销售额占比情况

2016年,百强企业积极强化合作,获取优质项目资源、提升开发品质与运营效率,助力销售业绩高速增长。从百强代表企业销售额权益占比来看,绝大部分企业权益占比在70%左右。2016年百强企业积极强化合作,或强强联合、或取长补短,达到资源合理配置、1+1>2的协同效应,加快推进企业规模化发展。

(3)开源节流保障盈利空间,强管理深挖潜降成本提效益

●  净利润增长26.2%,土地成本高企致净利润率下降0.5个百分点

图 百强企业2012-2016年营业收入与净利润均值变化情况

2016年,百强企业销售业绩的快速增长带动了盈利规模的大幅提升。其中,营业收入均值达392.1亿元,净利润均值达45.7亿元,同比分别增长36.8%、26.2%;但百强企业净利润增长率仍低于营业收入增长率10.6个百分点,行业“增收不增利”现象依然凸显。

图 百强企业2014-2016年盈利及费用指标均值

随着房地产行业从野蛮生长转为理性发展,行业告别“暴利”时代,企业利润持续摊薄。百强企业2016年总资产收益率均值为5.0%,净资产收益率均值为17.0%,分别较上年下降0.1、0.6个百分点;净利润率持续走低,均值为11.0%,较上年下降0.5个百分点,土地成本高涨是盈利下行的主要因素。

●  规模效应加速盈利分化,控成本、强管理开源节流保增收

图 不同层级百强代表企业2016年净利润率情况

百强各层级企业的盈利能力分化加剧,“强者恒强”的发展态势愈加显现。2016年前10企业、11-30企业、31-50企业、51-100企业的净利润率均值分别为13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。规模较大的百强企业在房地产开发经营的各个环节“降本增效”:第一,在土地市场持续升温、“面粉贵过面包”的压力下,在土地一级、二级市场同时发力,严控土地成本,拓展利润空间。第二,更低的融资成本是产生盈利分化的另一主因,也是未来核心竞争力。第三,强化运营管理内功,向管理要效益,内部开展合伙人制度,外部实施轻资产运营模式,促进运营效率和效益的提升。

(4)资金面改善助力稳增长,未雨绸缪保障财务安全

●  资产负债率小幅增长,短期偿债能力有所提升

图 百强企业2012-2016年负债情况

2016年,良好的销售表现与宽松的融资环境推动了百强企业的进一步扩张。2016年百强企业资产负债率均值达到76.7%,较2015年提高1.1个百分点;剔除预收账款之后的有效负债率均值为50.3%,与上年基本持平。整体来看,近年来伴随着百强企业的快速发展,负债水平小幅提升。

图 百强企业2012-2016年流动比率与速动比率均值

从短期偿债指标的变化来看,2016年百强企业的流动比率均值为2.09,同比上升0.04;速动比率为0.55,同比下降0.01。主要由于2016年在融资环境宽松及销售回款加速的双重催化下,百强企业资金相对充裕,积极增加土地储备,年末存货均值达到761.7亿元,较2015年增长29.6%。百强企业2016年短期债务负担有所增加,但企业短期偿债能力增强。

●  现金流水平持续改善,促回款控支出成效显著

图 百强企业2012-2016年经营性现金流净额均值

2016年,百强企业的经营性现金流量净额均值大幅提升,达到8.5亿元,成为近几年来现金流水平最好的一年。其中,百强企业阵营内部也呈现明显分化:百强前10企业坚持稳健的投资策略,经营性现金流量净额最为充裕,大幅高于其他阵营企业;而11-30企业投资最为积极,是百强企业中唯一一个经营性现金流净额为负的阵营。

图 百强代表企业不同层级2015-2016年招拍挂土地投资支出占销售额比重情况

研究组基于不同规模的百强代表企业2015年和2016年的拿地情况进行对比分析,结果显示,百强代表企业招拍挂土地投资支出占销售额比重均值为39.3%,较2015年上升3.8个百分点。但不同层级的百强企业拿地策略出现分化:前10企业以“量入为出”的态度控制土地支出的规模和节奏;而51-100企业受规模发展的限制,资金压力较大,该比值同比有所下降;11-30、31-50企业正处于全国化布局不断深化的阶段,拿地金额占销售额比重有所增加。

●  筹资力度再加码,融资渠道创新助力资金面改善

图 百强企业2012-2016年筹资活动现金流入均值

2016年,百强企业充裕的现金流除了受销售回款大幅增加的影响,同时也得益于融资力度的加大。2016年百强企业筹资活动现金流入均值为129亿元,同比增长30.2%,筹资规模实现新的突破。百强企业抓住新一轮的融资潮,在银行贷款、信托等传统融资渠道的基础上,积极主动地创新融资渠道,降低融资成本,保障企业稳健发展。

●  政策收紧融资渠道受阻,未来暗藏偿债隐忧

自2016年7月政治局会议提出严控资产泡沫后,一系列调控政策不断出台,同时对融资渠道的限制扩大至私募资管,2017年房地产企业将面临资金端和销售端的双面夹击。部分扩张激进、大手笔投融资的企业将面临较大的流动性压力和债务兑付风险,谨需未雨绸缪,保持资金运作的顺畅,防范现金流风险。

(5)强变现能力锁定业绩增长,广并购谋转型跨越发展

●  拿地热潮来袭,热点城市急补仓、储货值、保增长

图 百强代表企业2016年新增土地储备热点城市分布情况

2016年,全国房地产市场全年高位运行,一二线城市住宅用地供应相对不足,市场进入补库存周期。百强企业拿地热情高涨,积极通过招拍挂市场获取优质土地资源,为未来业绩持续增长奠定坚实的基础。40家百强代表企业2016年累计拿地金额为11561.7亿元,同比大幅增长61.0%,溢价率均值为74.0%。其中,一二线城市拿地金额占比高达84.6%,二线城市占比高达65.3%,同比提升25.3个百分点,在杭州、南京、上海、苏州、天津等销售成交额涨幅明显的城市加大土地投资力度。

●  可售货值充足且结构合理,提高变现能力保障业绩

图 百强代表企业2016年末按照不同城市土地去化周期划分的可售货值结构情况

2016年,百强企业积极通过公开市场或收并购方式获取优质土地资源,储备了充足的可售货值,土地储备规划建筑总面积均值达到1342.1万平方米,同比增长11.5%。从其可售货值 结构来看,部分百强企业约90%可售货值分布在土地消化时间少于3年的城市,均衡的货值结构可助力企业中短期业绩延续增长;部分百强企业项目布局较为集中,可售货值多分布于各区域热点城市,业绩保持增长或可期,但也应警惕热点城市需求透支和单一结构或将带来的风险。从可变现货值对业绩成长的保障系数来看:部分百强企业可售货值储备充足且结构均衡合理,当年变现能力强,对业绩成长的保障性高。

●  合纵连横拓展并购资源,多方位推动企业全速发展

图 百强企业2016年并购情况

2016年,百强企业积极把握并购机遇,主导并购案例共125起。百强企业83%的并购以获取项目资源为目的,10%为获取房地产公司,另外7%以获取房地产关联产业公司为目的。其中,前30规模较大的百强企业纵横捭阖,全面并购项目、地产公司及关联产业,发展优势更加彰显;其余百强企业则以获取项目资源、降低土地成本为主。

●  聚焦“地产”多元化转型战略,产业格局再现新局面

图 百强企业内部不同层级2016年转型方向占比情况

2016年百强企业的转型升级迎来新机遇。为谋求持续发展动力,百强企业积极抢滩“地产+”为核心的业务扩展,做大做强地产主业,加速推进“相关多元化”拓展。百强企业的多元化转型亦呈现出差异化趋势:前10企业多元化转型的范围广、领域新,60%以上的企业积极抢占金融、特色小镇、养老地产等“新风口”的发展蓝海;11-30企业中超过60%的企业布局商业地产,除此之外,企业更为关注文、旅、娱等领域的发展空间。31-50、51-100企业受规模和资源的限制,主要聚焦于主业发展,企业转型方向单一,且主要关注与地产业务关联性较高、发展相对成熟的社区服务、商业地产等领域的发展机会。

(6)保障房建设积极参与,全面履行企业社会责任

图 百强企业2012-2016年纳税额与净利润增长情况

2016年,百强企业积极参与公益事业,全方位践行社会责任,在依法纳税、响应号召去库存、保障房建设、绿色建筑、公益慈善事业等方面不断前行,为社会健康有序发展做出较大贡献。2016年全年百强企业纳税总额均值达18.5亿元,同比增长31.2%,其中税金及附加均值为10.7亿元,所得税均值为7.8亿元,同比分别增长23.8%、34.7%。

2016年,我国经济在“稳中求进”的总基调下保持平稳健康发展,质量和效益稳步提升,房地产市场在供给侧改革的深化下,总体供求结构不断优化,但结构性矛盾依然突出,城市分化持续加剧,一二线重点城市与部分三四线城市冷暖迥异,因城施策常态化,市场嬗变加速、复杂性加深,百强企业精准把握市场脉搏,在波动中以规模优势、品牌实力和高效的经营管理能力抢占先机,赢得行业发展制高点。 

02

中国房地产未来发展趋势分析

中国房地产市场在2016年呈现出前所未有的繁荣,同时也引发了行业触及天花板之后将何去何从的深思。中国房地产行业在未来平稳发展的预期下,普增普涨阶段已结束,企业分化发展成为大势所趋。因此,为了实现持续发展,房地产企业及服务企业亟需综合考虑行业发展周期和未来发展趋势,结合自身发展阶段、资源禀赋等的差异,合理规划未来的长期发展路径。在此背景下,中国房地产TOP10研究组对房地产企业及服务企业发展路径及实施策略进行了探讨:

房地产企业发展路径探讨

对于房地产企业来说,纵然房地产行业周期性高点已过、前路挑战重重,但企业并未触及规模增长的天花板,而是更应直面挑战,挖掘行业调整中的新一轮发展机遇,寻求长期增长路径。因此,审慎择定正确的发展路径、量身制定实施策略成为房企未来突围的关键:

审慎择定正确的发展路径

●  行业未来发展格局:规模化仍为未来一段时期的主旋律,千亿将成规模增长分水岭

图 不同规模的中美房企市场份额对比

与美国相比,目前国内房企2016年销售额前10、11-20企业市场份额分别为18.8%、6.5%,仍具有提升空间,特别是前10企业差额高达8.4个百分点。尤其是恒大、万科等龙头房企2016年市占率刚超3%,按照国内商品房未来保持10-12万亿的稳定销售额及美国销售额第一的房企7.3%的市场占有率估算,国内龙头房企至少有一倍的成长空间,销售额或可接近万亿,将引领行业进入寡头时代。而国内21-50、51-100企业市场份额分别为9.5%、9.1%,分别高出美国同层次企业1.2、3.6个百分点,可以推算,尽管销售规模仍有增长的空间,20以后的房企市场份额将面临缩减,由此估算,千亿或将成为房企规模增长的分水岭。

目前,国内千亿房企与千亿以下房企均以规模化为发展目标,其中万科、恒大和融创等千亿房企已锚定万亿目标,其他房企也在图谋千亿后的跨越增长;500-1000亿左右房企以突破千亿为目标。发展路径方面,千亿房企聚焦产融结合、产城结合;千亿以下房企仍以“做大”为核心。对于房企来说,规模增长时机稍纵即逝,分化发展已是大势所趋。随着市场试错机会减少,战略失误抑或保守都将导致企业不进则退甚至淘汰出局。因此,处于不同发展阶段的企业均应结合自身资源禀赋,精准选择未来发展路径。

图 房地产企业发展路径规划

千亿房企应继续发挥强资源整合能力,借力并购快速扩大市场份额,进军国际市场扩充资源;加强对长租公寓、游养娱等后端存量市场的多元经营,以地产+金融撬动万亿存量价值。千亿以下房企应继续加强全国化布局,充分借助资本力量加速规模提升。中小房企受规模所限,在行业盈利下行的背景下优势加速流失,经营风险加剧,企业应聚焦区域或转型特色细分市场,或适时退出。

量身制定实施策略

(1)规模化:住宅开发外抓城市化圈层空间,内推代建与小镇运营,全面布局潜力市场

图 长江三角洲城市群内部不同层级城市的房地产市场空间

《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》指出,要强化城市群建设,增强中心城市的辐射带动作用和推动区域一体化建设;国家发改委发布的《中国城市综合发展指标2016》显示,当前时期城市发展具有人口和经济愈加向大城市群集聚的趋势。因此,人口主要流入和经济聚集的城市群,将是城镇化的主要路径,其衍生的巨大住房需求也是房地产市场未来的主要发展空间所在。

房企应围绕各圈层发展特点开展针对性、差异化布局。一线城市已从增量市场转向存量市场,房地产企业应紧抓一线城市更新和旧改带来的房地产市场的二次发展机遇;二线城市凭借相对充足的供应、优势的地价以及较活跃的市场,尤其是具有特色产业和人口支撑的二线城市,成为房地产企业未来的主战场;三四线城市的发展机遇主要来自于承接城市圈核心城市的外溢需求,尤其是具有产业特色的城市,房地产企业应注意区分城市差异谨慎布局。

房地产企业积极开展高收益、低风险的代建业务,“以小博大”提升住宅业务的投资收益,助推企业规模化运营。据推算,未来四年房地产代建业务规模总量将接近2亿平方米,成为中国房地产市场重要力量。目前,代建运营优秀企业一方面代建输出住宅产品标准化运营;另一方面,注重企业内外资源的产业链整合,多维度强化住宅开发能力;同时发展长三角、珠三角和京津冀三大城市群的业务,与城市群发展趋势一致。

图 2016年房地产企业特色小镇特色产业方向及引入方式

特色小镇作为推进供给侧结构性改革的重要平台,深入推进新型城镇化的重要抓手,有利于推动经济转型升级和发展动能转换。一方面,房地产开发企业基于自身综合开发优势,或发掘区域自然资源及产业要素禀赋形成优势产业,或运用自身强大平台优势引入产业资源,打造产城高度融合的特色小镇。此外,部分房地产企业注入自身双创、健康、农业等成熟产业及地产开发服务资源,实现特色小镇的系统开发。

此外,在国内房地产市场规模已达高点、利润率不断下降、调控政策频繁的背景下,部分房企开始加速海外房产投资布局,寻求资产的全球化配置和新的规模化发展空间。

(2)多元化:紧抓细分领域市场机遇,多元化布局谋新赢利点

房地产行业增长由增量向存量转换,但新型城镇化等国家重大战略实施也扩展了生活性服务消费的新空间,人民多元化需要日益增长、对服务品质的要求不断提高,也打通了中国房地产和房地产企业突破转型的新通道。各领域涌现出一批优秀房企,其发展经验可为行业转型升级提供借鉴。

●  商业地产:升级产品及服务适应消费升级需求,探索轻资产转型新模式

2016年,优秀商业地产企业积极优化产品结构以满足消费者生活需求,实现与消费者需求的精准对接。1)积极打造“小而美”的社区商业品牌,提升社区商业品质。2)打造主题商业街区、体验式商业空间迎合客群多元化需求,从而形成目的地式消费吸引,通过体验和社交属性最大化吸引客群。3)应用大数据、互联网技术,推出智能化、数据化服务丰富消费体验,实现精准拓客,进而提升商业地产运营效率。

2016年,“商改租”等利好政策出台以及共享经济的兴起,为商业地产带来新的机遇。部分商业地产运营优秀企业对经营不善的商业物业进行重新定位,二次改造、二次招商,最终实现溢价出租、资本退出,进行存量资产再利用。1)通过改造存量商办物业,推出联合办公、众创空间、长租公寓等新兴业态,盘活存量。2)为缩短开发周期,加快资金流转速度,通过收购经营不善但区位优势明显的存量商办物业加强战略布局。

图 商业地产资产管理模式

此外,优秀商业地产运营企业一方面以其优秀的品牌输出能力、管理运营能力转型做资产管理;另一方面将所持的既有商办物业未来产生的现金流作为标的,通过资产证券化产品盘活存量资产,分散运营风险,获取资金来源,“放下包袱、轻装前进”,实现规模快速扩张。

●  产业地产:紧随政策导向,模式创新、强强联合推动发展

一方面,为抓住一带一路、长江经济带、成渝城市带等经济增长极产业红利以及双创、中国制造2025、PPP等产业支持政策利好,产业园区运营优秀企业积极布局海外市场,以全球的视野高度配置产业服务资源;积极创新模式满足区域产业发展需求。

图 2016年产业地产企业整合资源的主要方式

另一方面,产业园区运营优秀企业迎合大中型房企布局产业地产需求,通过深化协作、强强联合实现资源扩充、合作共赢。同时通过自身品牌、技术、管理、运营、客户等优势资源输出,以轻资产运营快速补充发展资源。另外,抓住资本加速布局产业地产的机遇,积极对接、引入资本,探索融资新方式,实现产业与资本的融合共生。并积极收购整合产业地产上下游优秀企业和资源,完善产业地产生态链,增强产业链运营能力,实现资源产业链内循环。

此外,产业园区运营优秀企业围绕区域产业转型升级方向进行产品创新,以满足市场新需求。同时,积极创新园区运营模式,不断提高园区服务能力。

●  特色地产运营:深耕特色领域,提高核心竞争力

特色地产运营领域,特色地产运营优秀企业通过深耕特色领域,提高核心竞争力:首先,创新完善产品与业务体系,提升特色领域的专业水平,强化立足之本;其次,聚焦全产业链、整合相关优势资源,塑造特色地产领域全产业链竞争力;再次,扩大产业布局,提升效益规模。

部分房地产企业在布局商业、产业及特色地产领域过程中积累了先进的开发、运营、管理及资本运作经验,建立了品牌优势,并积极探索相关领域的轻资产运营模式。

 (3)金融化:借力资本化扩张实现快速做大和多元化布局,创新产融模式掘金万亿存量市场

●  并购助力规模提升,资本扩张谋求长远发展

图 房地产企业并购策略图

2016年,部分房企积极通过并购获取优质资源,迅速做大主业规模。其中,随着新一轮深化国企改革的政策推动,央企重组催生了一批巨无霸型国有房企。另外,部分大中型民营房企通过大量开展资本并购,快速补充优质地段项目加速低成本扩张。还有部分房企并购布局多元化业务,实现长远经营战略意图。大型房企除了借助资本并购扩大规模,更积极开展多元化布局,创造新利润增长极,谋求长远发展。中小房企聚焦存量市场、社区服务、大健康等领域,借力并购谋转型。

●  金融创新搭建稳健资金链,金融转型加强资本话语权

图 房地产企业金融化转型路径

2016年,宽松的融资环境为房企加速金融创新、实现规模增长提供了成长沃土。不少房企抓住此轮机遇积极开展金融创新,不仅为做大做强提供金融支持,更是房企化解库存问题、挖掘万亿存量价值的良方;部分大型房企强化金融领域渗透,搭建金控平台谋求更大的市场容量。部分房企通过金融创新搭建稳健资金链,金融转型加强资本话语权。

中国房地产服务企业发展路径探讨

在地产进入后开发时代的背景下,随着资产配置通道日渐畅通,“大资管时代”迎来房地产金融化、后端服务化的集中发展期。在此背景下,房地产服务企业顺应大势、乘风破浪,涌现出一批勇于创新、敢于突破的优秀房地产服务企业。策划代理企业聚焦核心代理业务,把握交易入口追求规模效应,同时多角度切入资产运营等新领域,创造新的增长点,向综合服务商转型;金融企业抓住大资管发展机遇,加速地产与金融的合作与创新。

(1)策划代理企业:把好交易入口释放规模效应,守正出新转型综合服务商

2016年,优秀房地产开发企业销售业绩和资产规模再创新高,实现跨越式增长。作为房地产营销环节的重要参与者,优秀策划代理企业功不可没。它们通过挖掘传统业务潜力,把握交易入口做大规模;创新多元业务,进入新的细分市场,向房地产综合服务商迈进和转型,未来发展空间广阔。

●  市场大浪淘沙,优秀企业砥砺前行

策划代理百强优秀企业在房地产市场持续分化、代理行业空间受到挤压的现状下,业绩表现稳中有升,并且在传统业务升级和创新业务拓展上均敢为人先,继续引领行业发展。

图 2013-2016年TOP10企业营业收入均值及增长率

从策划代理TOP10企业来看,2016年营业收入均值为25.9亿元,同比增长28.2%,增速较2015年增加2.8个百分点。2016年创下新高的商品房成交量促进TOP10企业代理业务收入增长,同时多元业务对营业收入的贡献逐步显现,共同促进营收规模和增速的提升。

图 2013-2016年TOP10企业代理销售额均值及市场份额

2016年,策划代理TOP10企业代理销售额均值为1987.9亿元,市场份额 为16.9%,与2015年基本持平。策划代理TOP10企业紧抓2016年市场去库存窗口,整合内外营销资源,发动线上线下渠道,代理销售金额再上台阶;但市场份额没有增加,这主要由于电商、二手房中介等营销渠道分流了新房代理市场,压缩了传统代理市场空间。 

●  抓牢交易入口,各显身手做大规模

代理业务是策划代理企业的看家本领,也是未来嫁接各种服务的重要入口。优秀策划代理企业立足自身优势积累,通过多种途径增强对交易入口的争夺,做大代理业务规模。

图 策划代理百强优秀企业扩大交易入口路径

应用创新营销工具,提升交易匹配效率。房地产行业进入买方市场后,传统的坐销模式已无法适应行情,策划代理企业纷纷通过创新营销工具提升管理效率,最大限度捕捉潜在客户促成交易。继续区域扩张,扩大业务辐射范围。在城市分化加剧背景下,“不把鸡蛋放在一个篮子里”是明智之选,实现全国布局是策划代理企业做大规模的必经之路。借力资本市场,加速提升市场份额。资本市场有助于策划代理企业拓宽融资渠道,完善资本结构,进而撬动更多资源提升代理业务规模。自2004年起,策划代理优秀企业陆续与资本市场接轨,已有6家企业上市或挂牌,占比达30%,此外同策集团和思源地产等已启动国内上市计划。2016年以来,世联行等多家企业在资本市场进行了融资,企业资金实力得到充实,加速代理等业务扩张步伐,提升企业竞争力。

●  布局多元业务,对接新需求谋求转型

在巩固代理业务的基础上,策划代理企业整合资源布局多元业务,培育新的增长动力。当前,资产服务、金融和“互联网+”成为策划代理企业转型的主攻方向。

图 策划代理百强优秀企业多元业务布局

布局资产服务,掘金存量市场。房地产存量市场物业保值增值需求巨大,策划代理企业看好存量市场,积极开展资产服务。切入金融业务,有效支撑关联业务。策划代理企业跨界运作金融业务,扩大了其关联业务的有效客户基数,有助于多业务协同发展。拥抱“互联网+”,拓展服务边界。“互联网+”从电商、大数据等多维度驱动策划代理企业创新,在提升传统业务效率的同时也成为新的增长点。

●  行业变革时代,商业模式创新涌现

策划代理行业发展至今,面临着巨大的挑战和机遇,优秀的策划代理企业只有直面挑战,抓住机遇,借鉴国内外先进经验,对标优秀企业,才能认清新的环境和自身的核心能力,与行业共进步,协同创新,持续健康发展。

整体来看,国内策划代理企业与国际五大行 相比,在服务业态、对象、内容和范围上都相对局限,未来还有较大提升空间。世联行通过收购安信行等进入商办资产服务领域,积累百度等企业客户,突破传统业务边界,正朝着国际五大行的方向迈进;合富辉煌和同策集团则立足国内行情另辟蹊径,发挥企业优势,深耕细分领域,未来成长可期。

房地产服务大融合背景下,国内策划代理行业正处于变革期,向房地产综合服务商转型成为共识,转型的典型模式有世联行的资源链接模式、合富辉煌的一二手房联动模式和同策集团的增值服务模式。

(2)金融服务企业:服务提升推动市场进步,创新发展释放行业活力

2016年,在房地产行业的快速发展中,金融机构结合自身管理和经营状况,不断强化金融服务能力,通过创新业务模式有效提升了资本运作效率,成为推动市场发展的重要动力。其中,房地产基金、信托作为房地产金融市场的重要组成部分,在促进房企融资渠道多元化、强化房地产投资风险控制方面继续发挥了积极作用。

●  地产基金:多角度创新,提升资本运作能力

2016年,房地产基金不断创新,拓展多元化金融服务,投资方式由单一债权投资继续转为主动型股权投资;投资业态不断丰富,多类型主题地产基金开始兴起;成熟物业持有型基金投资策略成为重要趋势,REITs和类REITs型产品明显增多。在自身快速发展的同时,房地产基金在房地产企业并购重组方面也发挥着重要作用。当前,行业整合加剧,部分中小企业面临资金困境,许多优质资产进入市场转让。并购基金由此获得快速发展,积极推动房企加快轻资产运营,提高资金利用效率,实现地产项目迅速拓展。在此背景下,地产基金规模达到了历史高点。

优秀的基金企业具有以下发展特点。首先,地产基金的投资方式更加主动。不断由债权类投资发展为股权投资形式,夹层投资等新型投资方式也在继续丰富多层次的投资结构。近年来,以股权投资手段进行投资的机构数量大幅增长,市场中股债结合类资金占比较高。同时,多层次的融资渠道带动企业投资工具更加多元化,夹层基金在市场中也占有一定比重。

其次,从投资业态看,在传统住宅开发市场利润下滑的形势下,综合体、商业和其他养老、旅游及产业地产等类别的主题地产基金迅速发展。目前在地产基金投资业态中,住宅地产的投资占比约为30%,综合体次之,商业地产基金的规模随着市场的扩大保持稳步增长。除此之外,以养老、旅游和产业地产为代表的非住宅类地产项目取得较快发展,此类地产基金也正在兴起,从金融资本的角度积极支持地产行业多业态发展。

再次,与政府合作的棚改及城市更新类的基金不断增加。在供给侧改革和新型城镇化建设大潮的影响下,政府相关的地产基金不断增加,围绕棚户区改造、城市更新和基础设施建设等方面有效盘活存量,提升供给效率。

当前政府大力倡导棚户区改造,地产和基金创新合作成立棚改基金,通过股权或债权的合作方式参与棚改项目,投资范围由住宅拓展到商办改造等项目,不断借助资本为实业服务,实现住房存量资源的优化配置。

在城镇化和房地产市场快速发展的趋势下,我国一线及热点二线城市中的存量住宅、写字楼和商业在市场中所占的比重越来越高,内涵式增长将取代外延式扩张成为未来城市发展的新趋势。在此背景下,地产基金共同打造城市更新投资合作平台,通过收购一线或二线城市核心区域成本低、高附加值的项目,对其重新定位和升级改造,改变物业功能,提高附加服务,资产价值得到大幅提升,待项目运营成熟后,借助REITs在公开市场出售完成基金的退出。

最后,投资策略方面,成熟物业持有型基金逐渐成为主流趋势,金融创新效果显著,REITs和类REITs型产品明显增多。地产基金行业的整体投资风格已经转向为主动管理的股权类投资,对于主动管理和管理人操盘的能力提出了更高的要求。

图 房地产基金企业变化特点

展望未来,房地产基金行业仍有很大发展空间。现阶段,我国私募投资基金的发展进入到一个新阶段,通过基金形式开展投资已经成为了一种被广泛接受的资金归集方式和投资手段。但地产基金的发展还在起步阶段,在募资、投资、管理和退出等环节与私募股权基金存在差距,行业链条和投资人员的职业能力尚不完善。国外成熟的基金市场中,地产基金行业的资金管理规模大都领先或与私募股权投资基金行业持平,因此,未来中国地产基金行业还有很大的发展空间。 

●  地产信托:发挥基础能力优势,推动行业转型升级

近年来,随着房地产行业和传统通道业务高增长期的结束,信托行业经历了收益下降和风险攀升的问题,在行业起伏的形势下,适应新常态、找准新定位成为2016年房地产信托业发展的关键。行业内优秀信托公司积极发掘市场潜力,结合自身在房地产行业深厚的经验,主动寻求转型路径,资产管理手段和运营模式均向着更专业化和多样化的方向发展,信托行业与市场的融通趋势进一步加强。

一方面,部分地产信托继续抓住机遇,迎合市场需求,发挥其市场化运作能力,为房地产行业提供专业化金融服务。融资方面,债权融资和股权融资继续支持房地产项目发展,在解决企业流动性问题的同时,加快企业去杠杆化。顺应形势,加大在持有型物业并购、盘活资产及专业化经营等方面的探索。另一方面,部分房地产信托企业,依托集团背景,行业优势突出,同时借助丰富的企业资源,不断拓展地产信托业务范围,引领行业创新。

展望未来,在大资管时代背景下,地产和信托的融合将愈加深入。顺应新形势,房地产业转型升级是企业谋求创新发展的必然要求,打造房地产业全产业链的新业态也成为大势所趋。现阶段,企业传统融资渠道收紧,房地产信托作为专业的金融服务机构,凭借其较强的资源整合能力和成熟的发展体系,积极探索房地产信托投资创新,为企业带来创新型融资方式,发展方向及模式也将日趋多样化、专业化。与此同时,部分房企也通过引入地产信托,聚集项目链上多种资源,获取更多附加服务提升项目价值,带动整个房地产业转型升级。

03

结语

大风起兮云飞扬!房地产行业格局在竞争加剧、优胜劣汰加速的背景中将面临重构。对于房地产企业及服务企业来说,谁能在不断深化调整的房地产市场中,通过前瞻性的思变未来与积极高效的自我调节,找到、并始终遵循正确的发展路径,谁将在“百舸争流”中赢得成功突围的机会;否则,将在不进则退的压力下发展停滞或惨遭淘汰。在此背景下,一批优秀房企及服务企业已经开始未雨绸缪、思变未来,结合外部环境和自身资源禀赋制定中长期发展路径,并不断创新、探索,为行业提供了有益的发展经验。但实现更大发展目标前路漫漫,房地产企业及服务企业不仅需要瞄准规模化的目标奋力前行,更需内外兼修,注重规模与效益的协同增长、扩张速度与运营能力的相互匹配等,方能在龙争虎斗的“地产江湖”中行稳致远。

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