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北京祭出最严楼市限购新政,听听业内人士都怎么解读!

中国网地产中国 2017-03-19 11:26:42

摘要: 今天下午,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级。


今天下午,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级。


具体要点如下:


●居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。


●暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。


●企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。


●增加商品住房有效供应,近期,将推出商品住宅用地52公顷,其中自住型商品房用地44公顷,一季度可完成自住型商品住房用地年度供应计划的60%,届时一季度商品住宅用地供应量将是去年全年实际供应量的1.5倍;三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷,是去年全年实际供应量的2.5倍。后续将加大土地储备开发力度,条件成熟地块将适时推向市场。加大住宅用地有效供给,对缓解供需矛盾、引导市场预期将发挥明显作用。


督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。


●在预售审批、现房销售备案环节,严控商品住房申报价格。


●大力整顿、规范房地产市场秩序。严肃查处房地产开发企业捂盘惜售以及中介机构哄抬房价、发布不实房源信息等违法违规行为,并给予公开曝光。


厉害了我的北京!调控起来真的he人啊!对于北京史上最严调控政策,各位地产大咖又是怎么看的呢?


严跃进:此次调控非常严厉


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,北京此次出台认房又认贷政策符合预期,因为此前上海在调控楼市的时候也是采取了此类做法。但北京此类政策比上海更加压力。上海对于认房又认贷的规定是,二套购房则需要按照五成和七成的首付。而北京则更严厉,即普通住房六成比例,非普通的住房则需要八成。基本上可以看出,二套购房的压力非常大了。需要八成的首付比例,自然使得购房者的约束增加。这样会使得有限的房源优先导向首套的且没有购房记录的群体,对于部分购房者来说购房交易近期或暂缓。


对于贷款周期的约束也使得购房方面的资金压力增加。一般来说,贷款发放正常情况下可以达到30年,但现在压缩为25年,所以对于购房者来说,相应的月供压力会增加。如果再考虑到二套房贷的政策,那么这个时候购房方面就会更加偏向理性,房屋买卖也会更加权衡实际的月供能力和风险。


对于企业的房屋买卖,则需要等待3年的水平,这也是为了防范部分个人注册企业进行炒房的现象。通过此类约束,后续此类住房的流通性降低,性价比也降低,这对于当前企业名义购房则有一个较为明显的影响。


张宏伟:其他城市可能会跟进


同策咨询研究部总监张宏伟认为,二套首付比例大幅提升,无论普通还是非普通住房,购房门槛大幅提升,投资需求暂时抑制,被挡在市场门外的还会有不少,但也影响首次改善、置换类改善型的需求;


北京的认房认贷比较狠(但较上海全国都认贷还差一点),现阶段北京的认房认贷肯定严格执行,短期内松动不了,从影响来看,不少人因为这个认房认贷不能买房了,不具备购房资格了,暂时把需求挡在了市场之外,这对于平稳当前楼市来讲有短期作用。


对于企业购房来讲,也做了限定,比如,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。这样防止企业炒房行为,规范限购政策;


同时,张宏伟还预测,“两会”结束,北京楼市新政后,其他核心一二线城市楼市政策或密集出台,之前已经有南昌、青岛、南京等城市出台新政,当前最有可能的是石家庄,其他城市根据市场情况而定,如果市场暗潮汹涌,那么楼市新政其实已经储备好了,随时可以出台。同时,环北京、环上海、环广深等大都市周边的三四线城市如果因为核心城市楼市需求外溢再次出现过热,同样,也会有强化政策出台。


郭毅:政策剑指房产投资


亚豪机构市场总监郭毅认为,此次调控升级中贷款这个影响并不大,但二套房首付比例从7成升到8成还是有影响,主要是为了限制投资类购房。二套首付提高和认房又认贷,实际上是堵住了部分改善客群,在北京今年供应不足的背景下,抑制需求也是为了缓解供需矛盾,平抑房价。


对于企业的房屋买卖部分,郭毅认为,公司名义购房是有持有成本的,每年千分之8.4,3年就是百分之2.52,叠加其它税费和中介费,三年后出售的总成本约为10%,对投资客来说,持有周期的限制导致持有成本增加后,就要考虑投资回报率了,而在交易给个人按限购政策执行,更影响到变现的未来流通性,这个政策剑指房产投资。


此外,此次调控升级对二手影响更大,购房人购买第二套二手房时基本不能使用杠杆了。


张大伟:改善需求受严重打击


中原地产首席分析师张大伟认为,此次北京发布政策的主要影响有三方面,第一,政策打击了改善需求,提高了改善需求门槛,特别是按照目前北京市场的二手房交易中,非普通住宅影响非常大。除公房外,北京商品房住宅上限是非普通住宅只有468万,也就是有过贷款记录的未来贷款最多只有186万,否则必须首付80%以上。


第二,317新政主要影响二手房市场。最近几个月,楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象,新建住宅限价严格,约束了价格上涨,所以后市市场影响,首当其冲是二手房市场。对二手房市场中的改善型需求的影响最大,同比是过去可以被认定为首套的卖一买一群体,因为被认定为二套,不仅仅是首付的提高,利率的上涨也会明显抑制需求。


第三,严重打压豪宅成交。现在北京房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌,要解决这个问题只能从三方面来,要么是降低资金潮,要么是增加优质资产,或者降低购房者恐慌,三方面都需要加码政策。


杨红旭:北京楼市暴热将完结


易居研究院副院长杨红旭认为,北京新政,核心在于认房又认贷。当前,只有上海在去年11月底出台认房又认贷政策。比较可知,对于二套房贷,北京比上海更严厉。


同时,她认为,本轮北京的楼市暴热,自此完结。接下去二手房成交量将大幅萎缩,房东报价将先止涨、后下调。春节之后入市的投资者炒房者,将高位被套一段时间。另外,春节之后楼市较为火爆的广州与厦门,必定跟随北京升级调控,但政策内容不会严如北京。


攸克地产:只要不用来住 都要被限制


自媒体攸克地产则认为,北京此次加码调控,仍然是在需求侧+去杠杆的道路上狂奔:二套住房的认定标准,时隔多年之后,再次认房又认贷;二套普宅、非普住宅的首付分别提高到60%、80%;暂停发放25年以上房贷;再加上企业名义购买的商品住房3年内不得上市交易,招招指向投资性购房。


政策集中于二套住房信贷门槛的提升和杠杆的降低。这说明政策思路已经明确集中到了对“投资性”购房行为的遏制方面。它传递出的强烈政策取向信号是,只要购买不是用来“住”的房子,都将被限制。限制一次不行,就两次,两次不行就三次,直至将任何除了“自住”以外的购房需求得到最大限制为止,否则,政策决不罢休。


胡景辉:政策出台非常及时必要


伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,再次加码后,目前北京的楼市政策可谓“史上最严”:一是恢复到了2014年930新政以前的认房又认贷;二是二套房60%、80%首付比例迄今最高;三是最长贷款年限缩短到了25年。企业购买需满3年才能再次交易则是堵漏之举。


今年2月中下旬以来,北京二手住宅市场的实际交易量再度爆发,恐慌性购房、跳价、抢房的现象有所抬头,房价在企稳之后又出现了上涨趋势。为预防房价再度快速上涨,北京市政府果断地出台了今日新政,这是非常及时和必要的。


此次新政的实施是2016年930新政以来北京楼市的又一次加码、刹车,从中我们可以看到北京市政府调控房价、稳定楼市的决心。在目前的政策力度下,非急迫性的、支付能力较弱的购房需求将被延迟,楼市交易量将会下降。虽然目前的政策还主要集中在货币信贷方面,但在缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价上已经可以起到立竿见影的效果。


冯国亮:北京调控加码反会抑制环京投资需求


知名房地产与人居学者冯国亮认为,由于目前的购房人群中大都是换房的改善型需求,卖旧房才有钱买新房,所以这轮政策调整对他们极其不利,会因此误伤了这种换房需求。在政策转换过程中存在诸多不确定性,购房时可能出现上不去下不来的状况,法律问题也会随之产生。


此外,冯国亮认为,新政出台后有能力购房的人群数量明显减少,改善型购房需求全面受到抑制,房东随意调高价格的情况将随之消失,市场被冻结一段时间后,议价空间将加大,同时二手房和新房成交量将会大幅萎缩。


对于此次北京的严厉调控政策,有人解读认为必然会带来北京购房需求的外溢,对此,冯国亮认为,这恰恰会抑制环京的投资投机需求。在认房又认贷的情况下,考虑在环京区域购房的肯定会优先把贷款资格留在北京,何况环京区域房贷也很可能会随之收紧,那么其影响会比北京大的多。


杨现领:新政将致二手房成交量大幅下滑


链家研究院院长杨现领认为,考虑到目前北京二手房市场上70%以上为换房群体,“认房认贷”严格了首套标准,换房群体“先卖后买”也被界定为二套,首付预算的明显增加可能带来客户购买力的相对减少,后期成交量将会出现大幅下滑,成交均价的涨幅也有望出现收窄。对于投资客户而言,杠杆的使用空间明显缩小,也将会对其投资需求形成较大影响。


此外,杨现领还强调,首付门槛的大幅增加可能带来满足首付的群体占比减少,其中影响最大的则是已成交但未网签的群体,保守估计有1万单左右,这部分要格外注意后期违约风险的防范。


刚闭幕的两会上,中央指明了今年的调控方向,各地也纷纷出台政策响应,可见政府此轮调控的决心了,不过对于小编来讲,该买不起还是买不起呀!对于新政你有什么看法呢?欢迎大家在下面的评论区留言讨论哦!

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