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当房地产沦为全民赌局,谁来接最后一棒

阿尔法工场 2017-03-18 10:27:14

作者:王大国     微信公众号:阿尔法工场(alpworks)

中国房地产经历了2016年的冰火两重天,2017年又将走向何方?

回顾2016年,一线城市及二线热点城市火到差点包揽全球上涨最快10个城市,合肥、南京、厦门和苏州“四小龙”的风头甚至盖过一线城市。

但三四线城市不温不火,据房天下数据统计,从年初库存7.1亿平米到年末库存6.95亿平米,用尽了洪荒之力仅去化了1500万平米,去库存效果不明显。

随着调控升级,2017年变得扑朔迷离起来。但如何变化,趋势不变。

一、并购重组

2013年中国十大房企占商品房销售的比例为10.78%,2016年上半年十大房企的销售额已逼近19%,与此同时房地产行业并购加剧,恒大、融创、中海、保利、绿地、万科相继成为并购案的主角。

全国增速放缓、拿地成本剧增,盈利空间收窄——只有通过并购才能进一步扩张规模,提升房企竞争力,或布局多元业务,寻找新的增长点。

2016年的并购案只是对 2017年的一次预演,真正的大戏2017年将接连上演。强者恒强,品牌房企的市场份额继续扩大;弱者越弱,中下房企逐渐退出房地产市场。

二、城市分化加剧

过去5年里,中国形成了三大三小6个人口增长中心,“三大”是北京、上海和深圳,以及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方,其房价将获得人和钱的双重支撑。

虽然政府一直想在城镇化过程中,实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置,发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区,所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。

调控后这些明星城市的效应将溢出,周边城市将率先受益,这些周边城市的成交量和房价都会比较坚挺。

比如广州深圳一小时经济圈的东莞惠州,东莞常住人口约740万,惠州常住人口约480万,接受溢出资源有先天优势,房价会坚挺向上;据惠州房天下统计,2017年2月惠州二手房均价9212元,同比增长30.02%;风险是城市化率已处于高位,户籍人口少,房地产的发展完全取决于经济大环境。

而无资源无人力无财力的三无城市,房地产市场依然任重道远,成交量和房价会回落探底。

三、调控常态

2016年12月结束的中央经济工作会议提出“房子是用来住的、而不是用来炒的”,近期一系列的从中央到地方密集的对于房地产市场的表态说明,保持房地产市场稳定已经成为重要任务,房地产调控也将持续深入开展,并且将成为常态化,房地产市场将持续承压,部分城市的房地产泡沫将被挤出,与此同时,房地产市场也将进行新常态。

处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。下一步预计将加快住房、热点地区土地供应、房地产税收等制度改革,以长效机制引导市场稳预期。

四、产业地产回归理性

商贸物流、工业园区等产业地产在过去几年蓬勃发展,在全中国遍地开花,几乎任何一个城市都在大片、大片的规划各种产业园区、物流园区。但是,开发理念的陈旧,运营能力的不足,导致多地乱象丛生。

商贸地产的核心是商贸,物流地产的核心是物流,工业地产的核心是工业,旅游地产的核心是旅游,养老地产的核心是养老……,各类产业地产的本质认知将回归,并引导行业更加健康。

五、商业价值将重估

商业地产面临的最大问题是,“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代,支撑商业地产价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。

传统商业旺区的街铺,可能是最危险的资产,因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难,“三代养一铺”的悲剧随时发生。

商业地产的价格将不得不回归商业地产业态经营的价值本质,脱离价值规律的商业地产将出现价格下调。

中国的商业地产将告别向外学习的历史,因中国商业的环境、人口、体量、消费力、文化都是全球独一无二的,中国也将开创自己的商业文化,具有商业创新和管理能力的人将备受欢迎。

六、旅游健康养老

2016年11月28日,国务院办公厅发布了关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见。

《意见》明确指出,将推进幸福产业服务消费、提升服务品质和增加服务供给,促进旅游消费、文化消费、体育消费、健康消费和养老消费,并推动实体零售创新转型、加快智慧家庭综合标准化体系、虚拟增强现实标准体系建设等等。

国务院办公厅本次下发的文件传递出促进旅游、文化、健康、养老等行业向前发展的积极信号。在某种意义上,是对文旅地产、养老地产或进行体育、教育、医疗健康类转型的房企表示肯定。消费升级是各个行业发展背景下的大潮流,顺应发展趋势或进行提前布局才是企业壮大的硬实力。

七、租赁

2016年10月13日,北京国土局针对海淀永丰及大兴黄村的6宗地块采取“限房价、竞地价”的举措,对地块均设定合理土地上限价格,当竞买报价达到上限价格时,不再接受更高报价,转为通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。

政策明确传达了鼓励住房租赁市场发展的信号,同时也鼓励房地产开发企业开展租赁业务、出租库存商品住房或是与住房租赁企业合作,此条路更漫长。

八、买或不买

大家最关心的就是何时能买房,估计中国没这个人,任志强说的很准?他也只是跟着政策说。中国太大,城市化又不均衡,全国城市化率平均57.35%。

发达地区城市化率已超75%,而贫困落后地区城市化率不到30%,部分贫困落后地区连城市规划都没有,尚处起步。

房地产的发展离不开人,人往有资源的地方走,北上广深、杭州、南京、成都、郑州、武汉、合肥、南昌等省会热点城市,未来5年房价再涨一倍不用质疑。

在今年下半年房价回落之时,是你买房的最后一次机会。什么地方谨慎买房?看指标,1.城市化率;2.城市总人口,基数大小决定购买力;3.城市年去化总量;4.城市库存总量;5.开工在建量,开工在建的多少,预示后期入市量;6.出让土地存量;7.人口净流入量。

指标正常,买!毕竟钱贬值太快,又没东西可买。

九、房地产税

狼来了,每一次楼市上涨时都要制造恐慌,温总说过,舆论也是调控的手段。2016年12月2日,国家税务总局公布《“十三五”时期税务系统全面推进依法治税工作规划》,对深化行政审批制度改革、推动和参与税收立法、推进依法治税具体工作任务分解及完成时限等做出了规定。

规划特别提出,将推动房地产税立法,但未明确税收立法完成时限。社科院在12月19日发布的2017年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势报告会上表示,要切实有效降低企业税费负担,推进个人所得税改革,同时着实推进财税体制改革,尽快实施房地产税和遗产税。

企业减税、个人增税将成为趋势,虽然还没有明确的时间表,但这一天迟早会来。

未来路在何方:

戏开场就有闭幕的时候,但所有人都在赌:

国家在赌,化解泡沫、收紧土地、收紧货币,希望通过转型使房地产平稳落地;

地方政府在赌,土地财政、发展房地产、GDP、就业、扩大城市人口基数、带动第三产业,转型;

房地产商在赌,土地是稀缺的、国家会救市的、货币会贬值的、老百姓会买的;

老百姓在赌,增值保值、城市资源稀缺、学区、进入城市门票、资产荒、我不是最后一棒。

如果一定要说中国房地产有调控长效机制,他的顺序是:土地财政→税收→GDP→就业→城市化率→房地产税。

土地财政和税收是保地方政府和国家机器的运转,GDP和就业是保民生,为了稳定,城市化率登顶开征房地产税,还是为了机器运转。我们都是建设祖国添砖加瓦的吃瓜群众,细思极恐。

房地产税一定是普税(人头税),且是低税率,5年内开征无望。2021年后有望开征,原因吗?全国城市化率已过62%,还有几十亿的存量,冰山已断裂。

最后再说一下城镇化和美丽乡村,少数有资源有定位的会有诗和远方,其他一地鸡毛。

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